Уведомление о смене собственника по договору аренды

Примерная форма уведомления о смене собственника арендуемого имущества (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ .

[ на фирменном бланке ]

Уведомление
о смене собственника арендуемого имущества

[ Число, месяц, год ] был заключен договор аренды [ указать предмет договора ].

С [ число, месяц, год ] на основании [ наименование правоустанавливающего документа, например, договора купли-продажи ] от [ число, месяц, год ] арендуемое вами имущество переходит в собственность [ наименование, реквизиты нового арендодателя ].

В связи со сменой собственника имущества арендные платежи следует вносить в следующем порядке: [ вписать нужное ].

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

[ число, месяц, год ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма уведомления о смене собственника арендуемого имущества

Разработана: Компания «Гарант», декабрь 2012 г.

Уведомление о смене собственника по договору аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

1) У организации в собственности находится здание, помещения в котором сдаются в аренду. 31.07.2017 заключен договор купли-продажи, здание передано новому собственнику по акту приема-передачи. Подготовлено уведомление для арендатора о смене собственника с указанием реквизитов для перечисления арендной платы начиная с августа 2017 года. Но арендатор до получения уведомления перечислил арендную плату на счет организации.
Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю на сегодняшний день не зарегистрирован, однако имущество фактически покупателю передано и используется последним. Также между покупателем и продавцом отсутствовали какие-либо соглашения относительно судьбы арендной платы, выплачиваемой по договорам аренды указанного имущества, заключенным продавцом до передачи имущества покупателю.
Может ли организация, взяв от арендатора соответствующее письмо, сама перечислить полученную сумму на счет нового собственника?
2) На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи здание и земельный участок под ним списаны с баланса организации, следовательно, начиная с 01.08.2017 стоимость этих основных средств исключается из базы по налогу на имуществу и земельному налогу. Но до регистрации у нового собственника пройдет какое-то время. Не обяжет ли организацию налоговая инспекция доплатить эти налоги за те 1-2 месяца, пока будет проходить переоформление собственности?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

8 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды

Изменение сторон в договоре аренды

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Факт замены стороны в договоре может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

На случай смерти гражданина, арендующего движимое имущество, указанное специальное правило не распространяется, но положение ст. 418 ГК РФ действует в полном объеме. Однако в договоре аренды, арендатором по которому выступает гражданин, в целях защиты интересов именно наследников арендатора, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со ст. 61 ГК РФ влечет за собой прекращение договора аренды (ст. 419 ГК РФ). Напротив, при реорганизации юридического лица, в силу универсального правопреемства (ст.ст. 58, 387 ГК РФ) договор аренды действие прекращать не должен.

В связи с этим отметим также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10. Как указал ВАС РФ, в соответствии со ст.ст. 61 — 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица право собственности на его имущество переходит к другим лицам (если последнее продается, когда недостаточно средств, чтобы удовлетворить требования кредиторов) либо к учредителям (участникам). В этом случае на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ обременение в виде аренды сохраняется. Вступая в арендные отношения с государственным, муниципальным учреждением или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале.

Уведомление арендодателя о смене арендатора образец

На стороне арендодателя выступало три индивидуальных предпринимателя у каждого было общая долевая собственность на нежилое помещение. Теперь, когда нежилое помещение находится в собственности только одного их них, каким образом оформить доп. Как нам Арендатору по договору аренды определить дату перехода право собственности от Арендодателя 1 к Арендодателю 2, какие документы новый Арендодатель должен предоставить арендатору, и в какие сроки? Ведь в доп. В нашем случае мы исправно платили ежемесячную арендную плату трем Арендодателям в равных долях в конце месяца за текущий месяц, т. Есть ли в данном случае нарушение закона, и каким образом все исправить?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

[2]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как уведомить арендатора о смене собственника нежилого помещения?

Акт приемки фундамента под монтаж оборудования. Заменяет ли УПД акт выполненных работ. Отчет об использовании давальческих материалов. Журнал складского учета. Уведомление о смене юридического адреса. Ситуации, когда может возникнуть необходимость расторгнуть договор аренды помещения до окончания сроков его действия по той или иной причине, нередки.

Но, независимо от того, каков характер этих причин, расторгнуть заключенное соглашение непросто. Для этого сторонам необходимо соблюсти установленную процедуру, начало которой будет положено в тот момент, когда сторона, заинтересованная в прекращении гражданско-правовых отношений отправит другой стороне уведомление о досрочном расторжении договора в установленном порядке.

Договоры об аренде помещений относятся к группе гражданско-правовых. Действие таких договоров, процедура их заключения и расторжения, регламентируются нормами Гражданского законодательства, в частности, главой 34 ГК РФ. Расторжение договора с установленным периодом аренды по истечении срока его действия проходит по стандартной процедуре, и регламентируется п. Законодатель не требует от сторон договора совершения дополнительных действий по уведомлению о расторжении договора, поскольку это установлено непосредственно его условиями.

Технически более сложной является процедура досрочного прекращения арендного договора, в т. Рассмотрим эту процедуру более детально. Условия досрочного расторжения договора установлены нормами ст.

Положения данных статей оставляют за сторонами право досрочного расторжения при нарушения договорных условий одной из сторон:. Арендодатель арендатор может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору арендодателю в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества. Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды.

[3]

Конкретизируя требования по срокам, законодатель не устанавливает для уведомления о расторжении договора образец типового формата. Это оставляет право разрабатывать бланк уведомления о расторжении договора в произвольной форме, но при этом указывать требуемые процедурой сведения:. Составляя уведомление о расторжении договора, следует помнить — его цель максимально точно обозначить и требования стороны, и сроки расторжения, и те обстоятельства, которые стали причиной досрочного разрыва.

Форма уведомления имеет общую для делового документооборота структуру. Образец его может выглядеть следующим образом:. Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды помещения может быть отправлено арендатору:.

Обратите внимание! Если арендуемое помещение было сдано в субаренду, по мнению юристов, уведомление о расторжении договора аренды помещения целесообразно также направлять субарендатору.

В случае отказа арендатора от выполнения законных требований арендодателя, отправленное субарендатору письмо о расторжении договора позволит избежать обоснования действий заинтересованностью и неготовностью третьего лица. Не следует пренебрегать отправкой уведомления.

Если арендодатель не сможет в согласительном порядке разрешить все спорные вопросы, и вынужден будет обратиться в судебную инстанцию для разрешения гражданского спора, отсутствие такого уведомления или нарушение сроков его отправки повлечет за собой не только отказ в исковых требованиях. Арендодателю будет необходимо заново провести установленную законом процедуру оповещения арендатора, а это отодвинет сроки высвобождения помещения и приведет к потере возможных доходов.

Зачастую в судебных инстанциях рассматриваются споры о нарушении прав сторон при досрочном расторжении ГПХ-договоров, а также трудовых соглашений. Как показывает статистика, наибольшее число исков выиграны истцами по одной простой причине — сторона, инициировавшая досрочное расторжение, нарушила сроки уведомления второй стороны договора. Избежать подобных ошибок вам поможет справочная информация о сроках уведомления приводим наиболее распространенные виды договоров :.

Уведомление о расторжении договора связи, инициированного стороной, предоставляющей услуги, должно быть отослано потребителю услуг в сроки, устанавливаемые условиями оферты оператора. Уведомлять персонал о расторжении трудовых договоров работодателю нужно при завершении срочного договора.

Для уведомления о расторжении трудового договора образец можно найти здесь. Уведомление о расторжении договора с иностранным работником подается в двух вариантах: первое уведомление — трудовому мигранту, если иное не установлено условиями заключенного договора, подается как и для работников-россиян в сроки, предусмотренной общей для трудового законодательства практикой, второе уведомление — в органы МВД — не позднее чем через три дня с момента увольнения работника.

Чтобы правильно составить такое уведомление, прочитайте эту статью. Первичные документы Унифицированная форма КМ Первичные документы Карточка учета выдачи инструмента бланк. Первичные документы Типовая форма МБ Первичные документы Журнал учета и выдачи инструмента. Первичные документы Международная товарно-транспортная накладная. Первичные документы Договор транспортно-экспедиционных услуг. Первичные документы ОС Акт о приеме оборудования. Первичные документы Журнал учета инструктажей по пожарной безопасности образец.

Первичные документы Отчет об использовании давальческих материалов. Первичные документы Претензия по договору поставки товара. Увольнение Образец уведомления об увольнении по собственному желанию.

Первичные документы Счет на авансовый платеж по договору: образец. Первичные документы Доверенность на право подписи документов образец. Первичные документы Уведомление о смене юридического адреса. Бухгалтерская отчетность Сроки сдачи отчетности в году: таблица. Пенсионеры Социальная пенсия по инвалидности в году. Декретный отпуск В какие числа перечисляют детские пособия в году.

Налог на имущество Налог на колодец в частном доме. Декретный отпуск Пособия для неработающих беременных в году. Пенсионеры Индексация пенсий работающим пенсионерам в году. Выплаты персоналу Выплата декретных: сроки. Пенсионеры Индексация пенсий работающим пенсионерам после увольнения. Налоги и взносы Образцы платежных поручений в году. НДФЛ Срок возврата налогового вычета. Перейти к основному содержанию. Похожие публикации.

Договор аренды и уведомление о расторжении гражданско-правового договора Договоры об аренде помещений относятся к группе гражданско-правовых. Прекращение действия договора аренды в связи с истечением сроков. Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку. Читайте также.

Смена арендодателя

В разделе можно заполнить образец уведомления о реорганизации, смене собственника и скачать готовое уведомление. Письмо об изменении реквизитов это один из наиболее важных. Имущества бланкобразец на учет, а так же при смене образец уведомления арендодателя о смене собственника бланк акта приема передачи помещения. Как составить уведомление о расторжении договора аренды помещения образец. Образцы и формы договоров.

Письмо о прекращении договора аренды

Уведомление о расторжении договора аренды

Акт приемки фундамента под монтаж оборудования. Заменяет ли УПД акт выполненных работ. Отчет об использовании давальческих материалов. Журнал складского учета. Уведомление о смене юридического адреса.

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Новости Инструменты Форум Барометр. Войти Зарегистрироваться. Вход для зарегистрированных:. Забыли пароль? Войти через:.

Уведомление о смене собственника

Сообщаем вам, что с 1 сентября г. Уведомление должно быть подписано старым. Если у кого-то есть свой интересный вариант соглашения или договора уступки права аренды и вы хотите поделиться им с коллегами-юристами, пишите. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением. Затем оно отправляется по почте заказным письмом с уведомлением, квитанция от которого подшивается в журнал для сохранения либо вручается секретарю контрагента лично под подпись курьером.

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера, скачайте весь сайт целиком zip-архив. После распаковки архива начинайте с файла index. Требуется сопровождение сделки? Звоните:

Пример Банк арендовал у завода нежилые помещения. Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества. Образец Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения производственной базы , с условием. Уведомление о смене собственника арендуемого помещения образец -.

При выплате страхового возмещения обязательство, возникшее между потерпевшим и лицом, причинившим вред, прекращается (ст. Банку, по факту, нет дела до того, кто будет выплачивать долг. Клиент указал в заявке слишком маленький срок. В перечисленных выше случаях (за исключением взыскания неотработанного аванса) работодатель может издать соответствующее распоряжение не позднее одного месяца.

Сначала была активная переписка, посылала ему фото ребенка, общались в соц сетях, сейчас сменил номер телефона, создал новый профиль в сети, общение прекратил ось.

Наиболее распространённые способы и подходы: Проанализировать, какие позиции номенклатуры или ассортимента лежат на складе без движения достаточно продолжительный срок. Если вы работаете и по месту вашей работы работодатель формирует личные дела работников, и вам безразлично по какой форме будет выдана справка, то обратитесь в работодателю и получите у него справку о составе вашей семьи по материалам вашего личного дела.

Помните, что любые незаконные действия поставщика, которые привели к такому казусу, уместно оспаривать. Это создавало большое число проблем для участников рынка и приводило к увеличению сроков возведения новых объектов. Органы полиции осуществляют розыск не только тех, кто пропал внезапно и без видимой причины, но и тех, кто утратил связь с родственниками и место нахождения их неизвестно.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке ОБРАЗЕЦ

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения. Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия. Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом. При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий. И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

• полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
• новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
4. Содержание письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

Ключевые особенности уведомления

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды). Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований. Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке. В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор. По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей. Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями. При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении. Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

• прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
• новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
• уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

Содержание уведомительного письма

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

[1]

• даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
• подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
• новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Основания и правила отправки уведомления о смене собственника

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущ

ества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

• информацию о новом владельце (включая контактные данные);
• новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

• договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
• новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
• сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении. Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде). Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

• дата отправки и дата смены владельца;
• данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
• новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

Уведомление арендатора о смене собственника

Советы юристов:

2. В договоре аренды между ООО 1 и ООО 2, есть такой пункт 2.4.

Подписывая настоящее Соглашение, Арендатор соглашается с тем, что Арендодатель вправе в любое время передавать полностью или частично, свои права (включая, среди прочего, свое право на получение любых и всех платежей от Арендатора) и обязательства (передача долга), возникающие по Соглашению или в связи с ним, в пользу третьих сторон без получения предварительно согласия от Арендатора (для большей ясности: если действующее законодательство предусматривает получение согласия Арендатора на такую передачу, то Арендатор, подписываю настоящее Соглашение, предоставляет такое согласие). Арендатор обязуется уведомить Арендатора о произведенной передаче.

ВОПРОС: Является ли законным такая формулировка?
Не противоречит ли это ГК РФ?
Договор аренды заключен 30 января 2015 года на срок 364 дня.
Что произошло по факту: 20 января 2016 года сменился собственник (назначена другая управляющая компания).
Считается ли договор автоматически расторгнутым, если сменился собственник.
Надо ли нам заключать новый договор с уже другой компанией, правопреемником?
Как по закону правильно и за какой период должно было быть сделано уведомление о смене собственника?

2.2. Управляющая компания собственником не является, но может представлять его интересы. При продаже имущества договор аренды сохраняется для арендатора с силу закона. Передача прав кредитором может осуществляться вне зависимости от мнения должника в обязательстве, поэтом формулировка верная.
.
ГК РФ

1. Общие положения

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2.3. Является ли законным такая формулировка?
—да если вы с ней согласились.
Статья 421 ГК РФ. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Не противоречит ли это ГК РФ?
—нет не противоречит.
Договор аренды заключен 30 января 2015 года на срок 364 дня.
—значит он может быть пролонгирован (если договором предусмотрено,) либо расторгнут.
Что произошло по факту: 20 января 2016 года сменился собственник (назначена другая управляющая компания).
—значит договор пролонгируется.
Считается ли договор автоматически расторгнутым, если сменился собственник.
—не считается. нужно читать весь договор внимательно
Надо ли нам заключать новый договор с уже другой компанией, правопреемником?
—заключайте. если собственник не против.

Как по закону правильно и за какой период должно было быть сделано уведомление о смене собственника?
—согласно вашего договора вас не должны были о смене предупреждать

2.4. Пока договор аренды ст. 606 ГК РФ продолжает действовать такая формулировка юридически правильная!
Статья 431. Толкование договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 431]
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

2.5. Здравствуйте.
Это правомерно. Это называется уступка права требования. Положения о договоре аренде запретов на этот счет не содержат.
Договор действует на тех же условиях. Достаточно заключить дополнительное соглашение о том, что Стороной по сделке является другое лицо. Срок в таком случае не предусмотрен.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2.7. 1. Условие с передачей полномочий арендодателя третьим лицам является незаконным.
ПОСКОЛЬКУ нарушает нормы статьи 608 ГК РФ:
— Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.- ст.609 ГК РФ.

В связи с возникновением споров по этому поводу дано разъяснение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009
г. № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В частности
следующее.

«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,
возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства,
регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. Обязан ст. 210 ГК РФ
3. в судебном порядке
4.можете ,но предупредив заранее

3.9. 1. Не обязаны в силу ст. 421 гк рф — свобода договора.

2. Нет, закон этого не предусматривает. Но если он пользуется услугами без договора все равно обязан платить — ст. 1102 гк рф.

3. Уведомление вправе направить почтой с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу в выписки из ЕГРП. Если собственник его не получит все равно будет считаться извещенным — ст. 165.1 гк рф.

4. Вправе, т.к. договор пока не оформлен.

Статья 165.1. Юридически значимые сообщения

(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

4. При переходе права собственности на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Следовательно, приобретя право собственности на недвижимое имущество, новый собственник вступает в права арендодателя по договору аренды в силу прямого указания закона. То есть, при регистрации права собственности, новый собственник становится стороной договора, не зависимо зарегистрирован договор аренды или нет.

В соответствии ст. 385 п. 1. ГК РФ Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. Вопрос, значит смена стороны в договоре происходит в момент регистрации права собственности, не зависимо, уведомлён ли об этом арендатор.

Источники

1. 
   Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
2. 
   Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
3. 
   Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
4. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.
5. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.