Споры по договору аренды нежилого помещения

Главное по теме: "Споры по договору аренды нежилого помещения" с точки зрения профессионалов. По всем возникшим вопросам просьба обращаться к дежурному юристу.

Содержание

1 Аренда нежилой недвижимости: какие правила предусматривает ГК РФ
2 Споры по договорам аренды и субаренды нежилого помещения в СПБ
3 Споры по договорам аренды
4 Приостановление договора аренды нежилого помещения
5 Исковое заявление в арбитражный суд по договору аренды
6 Оспаривание договора аренды
7 Споры по договору аренды нежилого помещения

Аренда нежилой недвижимости: какие правила предусматривает ГК РФ

Стороны договариваются о найме нежилого помещения. Какие правила ГК РФ об аренде учитывать, что прописать в соглашении, какие споры возможны в будущем.

Основные черты договора аренда нежилого помещения определила глава 34 ГК РФ. Чтобы суд не посчитал договор незаключенным, определите предмет аренды, установите стоимость и включите в соглашение другие важные условия. Чтобы избежать споров, необходимо точно описать арендуемые помещения. Текст не должен вызывать разночтений.

Согласно ГК РФ при аренде нужно указать характерные признаки нежилого помещения

Объект аренды необходимо индивидуализировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае могут возникнуть споры. Если речь идет о договоре долгосрочной аренды, который регистрирует Росреестр, понадобится четко перечислить признаки имущества. Иначе ведомство откажет в регистрации сделки. Оспорить отказ не получится даже в суде.

Так, суд встал на сторону Росреестра. Стороны в договоре сделали ссылку на приложение. Они указали, что в аренду передаются помещения «согласно планировкам помещений». В плане составители договора заштриховали площади, которые получал арендатор. Росреест посчитал, что такое описание в договоре аренды не свидетельствует о надлежащей идентификации помещений, не конкретизирует их, как того требует Гражданский кодекс. Информация о штриховке не позволяет внести сведения в ЕГРН о конкретной части помещений, обремененной арендой, а значит, права третьих лиц будут нарушены (решение АС г. Москвы по делу № А40-44242/2018 оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 30.01.2019 № Ф05-23867/2018).

В то же время стороны не вправе оспаривать договор, если они его исполняют (п. 15 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Согласуйте размер платы

ГК РФ указывает на обязанность сторон при аренде недвижимого имущества согласовывать оплату (ст. 654 ГК РФ, постановление АС Волго-Вятского округа от 05.02.2019 3 Ф01-6610/2018 по делу № А29-1028/2017). Если стороны не согласуют цену в письменной форме, договор аренды здания или сооружения будет считаться незаключенным (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

По ГК РФ в договор аренды недвижимости можно включить правила для одностороннего отказа

Гражданский кодекс устанавливает, в каких случаях стороны вправе расторгнуть договор (ст. 619, 620 ГК РФ). Закон также позволяет сторонам самостоятельно определить основания, которые позволят прекратить отношения досрочно. Необходимость возникает по разным причинам. Чаще всего речь идет об арендаторе, которому требуется помещение подешевле или с иными параметрами. Пропишите возможность выйти из соглашения.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Согласуйте срок уведомления о расторжении. Стороны могут самостоятельно установить такой срок или воспользоваться законным регулированием. Второе возможно, когда речь идет о договоре на неопределенный срок. Если стороны не согласовали конкретный период, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно, если предупредить контрагента за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). В ином случае пропишите порядок и срок уведомления.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения другой стороны не менее, чем за 60 дней.

Договоритесь о пролонгации

Если контрагентам неудобно подписывать соглашение заново, когда срок прежнего истечет, можно предусмотреть автоматическую пролонгацию.

Образец формулировки в договоре о пролонгации договора аренды:

Действие договора продлевается автоматически на 11 месяцев, если ни одна из сторон не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит письменно о своем желании прекратить или изменить отношения по данному договору

Такое условие возможно, если речь не идет о соглашениях, продление которых возможно только путем проведения торгов (разъяснения ФАС РФ от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Гражданский кодекс допускает использование в договоре аренды обеспечительного платежа

Если стороны хотят обезопасить исполнение обязательств, они вправе применить обеспечительный платеж. Помимо его применения по нормам ГК РФ, согласуйте в договоре аренды недвижимости порядок действий с таким платежом. Как правило, арендодатель требует обеспечить обязательство средствами в размере арендной платы за несколько месяцев. Когда договор пролонгируют или прекращают его действие, нужно решить, как поступить с этой суммой. Исключить споры поможет условие о зачете платежа в оплату за последний период, возврате или иных действиях.

Обеспечительный платеж возвращается арендатору при передаче помещения арендодателю по акту приема-передачи при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора.

Если арендодатель нарушит обязательство, арендатор вправе взыскать средства в судебном порядке (постановление АС Центрального округа от 10.08.2017 № Ф10-3035/2017 по делу № А54-5215/2016). Вернуть платеж не получится, если арендатор не внес плату или нарушил иные обязательства, которые обеспечивал платеж (постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу № А40-114135/12-105-1069).

Споры в связи с арендой нежилых помещений возникают из-за нарушения условий сделки и требований ГК РФ

По договору аренды или субаренды часто возникают споры по оплате. Если арендатор уклоняется от исполнения своих обязательств, арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать средства (апелляционное определение Самарского областного суда от 22.03.2018 по делу № 33-3204/2018).

Стороны нередко устанавливают ответственность за несвоевременные платежи и другие нарушения. Если арендатор нарушил срок оплаты, арендодатель вправе начислить неустойку за просрочку (постановление АС суда Московского округа от 08.09.2014 № Ф05-9140/2014 по делу № А40-182183/13-6-1617).

Еще один вопрос, который вызывает споры – компенсация арендатору неотделимых улучшений (определение ВС РФ от 28.02.2017 № 309-ЭС17-956 по делу 3 А50-28483/2015).

Стороны вправе согласовать порядок компенсации в договоре. Если в помещении более заинтересован арендатор, арендодатель может указать на необходимость ремонта для поддержания помещений в удовлетворительном состоянии и отсутствие возмещения. В таком случае взыскать средства не удастся (определение ВС РФ от 26.09.2016 № 310-ЭС16-11370 по делу № А54-1715/2015).

Читайте так же: Имущественные права ребенка по семейному законодательству

Арендатор обязуется производить необходимые мероприятия по поддержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии, в том числе путем проведения своевременного текущего и капитального ремонта арендуемой части здания за свой счет, с предварительным уведомлением арендодателя; неотделимые без вреда для объекта улучшения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока договора аренды.

Возможны и другие варианты. Арендодатель может возместить затраты на улучшения.

Затраты арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подтвержденные документально, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате и/или засчитываются при определении выкупной цены арендуемого имущества.

Условие будет действительно при смене владельца объекта, поскольку права и обязанности перейдут к новому собственнику (определение ВС РФ от 12.04.2019 № 305-ЭС19-3289 по делу № А40-147925/2014).

В спорах по договору аренды недвижимости, который предусматривает ГК РФ, есть риск, что владельцу придется доказывать свое право (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Например, кассация посчитала, что первая и вторая инстанция неправомерно разрешили вопрос о праве собственности на спорный объект недвижимости. Спорные требования основываются договорной обязанности ответчика возвратить имущество. Доказательств правопритязаний третьих лиц на испрашиваемый объект в материалах дело нет. Суд разрешил спор и истребовал здание магазина из чужого незаконного владения (постановление АС Волго-Вятского округа от 28.01.2016 № Ф01-5694/2015 по делу №А82-7559/2014).

Споры по договорам аренды и субаренды нежилого помещения в СПБ

Передача недвижимости во временное владение (пользование) служит источником дохода для большинства предпринимателей. Однако на практике стороны не всегда исполняют обязанности по договору аренды, и когда спор не удается урегулировать путем переговоров, за его разрешением следует обратиться в Арбитражный суд.

[1]

Разобраться в специфике споров по аренде порой под силу только опытному юристу или адвокату. При рассмотрении дела в суде учитываются условия договора аренды, даты передачи-возврата арендуемого имущества, сроки договора аренды и порядок расторжения, условия внесения и возврата обеспечительного платежа, порядок внесения арендных платежей и нюансы отношений между арендатором и арендодателем.

Мы готовы предложить вам услуги по разрешению следующих категорий дел:

неуплата арендной платы;
передача объектов аренды арендодателю в ненадлежащем состоянии;
просрочка передачи объектов аренды арендодателю;
возврат обеспечительного платежа;
взыскание неустойки, штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств;
отделимыми / неотделимыми улучшениями на объекте аренды.

Представляем интересы, как истцов, так и лиц, в отношении которых были поданы иски.

В стоимость услуги по судебному представительству входит:

анализ ситуации и документов с оценкой судебной перспективы;
подготовка искового заявления, исковых материалов (отзыва на исковое заявление) и подача документов в суд;
оценка возможности предъявления встречного иска;
подготовка иных процессуальных документов, которые могут потребоваться в судебном процессе;
участие в судебных заседаниях.

Споры по договорам аренды и субаренды недвижимости могут быть рассмотрены в порядке упрощенного или приказного производства, если цена иска не превышает 800 000 рублей для юридических лиц или 400 000 рублей для индивидуальных предпринимателей (ст. 227 АПК РФ). Такие дела характеризуются специальным порядком рассмотрения дел и сокращенными сроками, стоимость услуг юриста, соответственно, снижается.

Также оказываем юридические услуги по участию в переговорах с целью досудебного урегулирования споров и исполнительному производству.

Вносите комфортный для Вас депозит

Никаких ограничений по объему услуг

Фиксированная ставка 2 000 р/час

Платить не нужно.
Депозит сохраняется

Стоимость ведения споров по договорам аренды, субаренды

Услуга	Стоимость

Ведение дел в порядке упрощенного производства 35

000 рублей

Ведение дела по договору аренды/субаренды в суде первой инстанции от 40

000 рублей

Ведение дела по договору аренды/субаренды в суде апелляционной/кассационной/надзорной инстанции от 20

000 рублей

Исполнительное производство 25

000 рублей за 3 месяца, далее по 5 000 рублей в месяц

Окончательная стоимость формируется после оценки сложности дела, доказательственной базы и иных обстоятельств спора. В стоимость ведения дела по договору аренды/субаренды в суде под ключ включено:

консультация;
экспертиза документов, оценка судебной перспективы;
выработка правовой позиции;
подготовка процессуальных документов (искового заявления, претензий, жалоб, ответов на них и пр.);
участие во всех назначенных судебных заседаниях.

Порядок оплаты: 100%-ная предоплата, разбивка по договорённости. Цены указаны при условии подсудности спора судам Санкт-Петербурга.

Оплата услуг юристов входит в судебные издержки, которые возмещаются проигравшей стороной.

000 рублей

Составление пакета документов для подачи иска в суд от 10

000 рублей

Претензия, жалоба от 5

000 рублей

Исковое заявление, отзыв на иск от 8

000 рублей

Апелляционная жалоба, кассационная жалоба, отзыв на апелляционную жалобу, отзыв на кассационную жалобу, составление мирового соглашения (если участвовали в деле ранее) от 10

000 рублей

Апелляционная, кассационная жалоба (если не участвовали в деле ранее) от 15

000 рублей

Ходатайство, заявление от 3

000 рублей

Разовое участие юриста в любом судебном заседании по Санкт-Петербургу 5

000 рублей

Ознакомление с материалами дела, подача или получение документов 5

000 рублей за 1 выезд

Производство в арбитражном суде (г. Москва) + 15

000 рублей к действующему тарифу —>

Видео (кликните для воспроизведения).

Свяжитесь с нами, мы с радостью ответим на все вопросы и рассчитаем для вас стоимость услуг по разрешению вашего вопроса.

Первая инстанция: 3-6 месяцев.

[3]

Апелляционная и кассационная инстанции: 3 месяца.

Споры по договорам аренды

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество – нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. (ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма (671 Гражданского кодекса РФ). Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор аренды при поддержке опытного адвоката.

Причиной судебных споров могут быть не только неправильное составление договора аренды, но и несогласие с его условиями одной из сторон. Часто договор просто расторгают и в законе для этого есть четко определенные условия (ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Расторжение договора по инициативе арендодателя производится в следующих случаях:

Образование задолженности по арендным платежам;
Повреждение, уничтожение или утрата сданного в аренду имущества;
Отказ арендатора возвращать арендованное имущество;
Самовольное улучшение имущества, сданного в аренду;
Значительное ухудшение состояния арендованного имущества;
Другие причины для расторжения договора.

Расторжение договора по инициативе арендатора производится в следующих случаях:

Необоснованное завышение арендной платы;
Навязывание кабальных условий договора;
Получение объекта аренды в значительно худшем состоянии, чем предусмотрено договором аренды;
Повреждение, уничтожение или утрата арендованного имущества по вине арендодателя;
Отказ оплаты неотделимых улучшений имущества, сданного в аренду;
Уклонение арендодателя от принятия имущества.

Сторонами договора аренды могут быть как физические, так и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Если договор заключается между юридическими лицами или предпринимателями, без участия физических лиц, разрешение спора по нему передается на рассмотрение Арбитражному суду.

Если Вам необходимо провести досудебное урегулирование конфликта по договору аренды или обратиться в суд для его расторжения, наши адвокаты готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Мы обеспечим внимательное отношение к вопросу, профессиональный и грамотный подход к анализу и составлению документов, а также представление интересов клиента в суде для вынесения решения в его пользу.

Примеры, чего удавалось добиться в судах по спорам, связанным с договорами аренды:

Составление договора аренды земельного участка;
Составление договора аренды нежилого помещения;
Расторжение договора аренды;
Расторжение договора аренды транспортного средства по инициативе арендодателя;
Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендатора;
Взыскание задолженности по арендным платежам;
Решение споров, связанных с необоснованным повышением арендных платежей;
Решение споров, по поводу ненадлежащего состояния объекта аренды при его сдаче или приемке;
Решение споров по несоответствию объекта аренды условиям договора;
Досудебное урегулирование споров, связанных с договором аренды;
Признание договора аренды недействительным;
Признание договора аренды незаключенным;

Список документов, необходимых для подачи иска в суд при спорах по договорам аренды:

Исковое заявление;
Копии искового заявления по количеству сторон;
Копия договора аренды;
Копия акта приема-передачи имущества, переданного в аренду;
Копия документов, подтверждающих оплату арендных платежей;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Документы, подтверждающие полномочия адвоката в суде;
Прочие документы, которые могут иметь отношение к делу.

В нашу работу по спорам, связанным с договорами аренды, входит:

Устная консультация у опытного адвоката по гражданским делам;
Юридический анализ документов для заключения договора аренды;
Проверка юридической чистоты объекта аренды;
Составление качественного и юридически грамотного договора аренды;
Обзор судебной практики по Вашей ситуации;
Изучение и полный правовой анализ заключенного договора аренды;
Правовое заключение адвоката по Вашему договору;
Подготовка и сбор недостающих документов в суд;
Осуществление взаимодействия со второй стороной договора;
Составление искового заявления и других процессуальных документов (ходатайства, заявления, уточнения);
Подача искового заявления и других процессуальных документов в суд;
Представление интересов клиента в судах общей юрисдикции на любом этапе судебного разбирательства, до вынесения судом решения по делу;
Обжалование судебного решения в апелляционной, надзорной инстанции (при необходимости).

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Можно ли приостановить договор аренды нежилого помещения (гос. регистрации не было) на неопределенный срок? Или нужно обязательно его расторгать?

Если речь идет о приостановлении отношений в целом, то нет, такой возможности прямо законодательством не предусмотрено. Речь может идти только о расторжении договора, возврате помещения и заключении предварительного договора аренды.

Если речь идет только о приостановлении оплаты (на период ремонта и т.д.) то это возможно включением положений о безвозмездном пользовании (ссуде) на определенный срок.

Законодательство РФ позволяет заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, во время которых он будет освобожден от арендной платы, но за ним сохранится право пользования помещением.

Правоотношения сторон на данный период следует квалифицировать как безвозмездное пользование. Таким образом, в указанной ситуации стороны вправе заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, при этом в этот период правоотношения сторон должны быть квалифицированы как безвозмездное пользование.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«1. Смешанный договор содержит элементы различных договоров. Это могут быть только отдельные элементы каждого такого договора или же элементы, в совокупности образующие целый договор. Например, смешанный договор может содержать все элементы договора поставки (обязательство одной стороны передать в собственность товар и обязательство другой стороны оплатить его стоимость), а также элементы договора цессии или перевода долга.*

2. Количество договоров, элементы которых входят с состав смешанного договора, – не менее двух. При этом максимальное их количество законом не ограничивается.»

«Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно п. 5.2.1 договора, стороны договорились, что в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по целевому назначению и необходимостью проведения ремонтных работ в период с 01 июля 2010 г. по 31 июля 2010 г. признается сторонами периодом арендных каникул, в течение которого арендная плата за пользование арендуемыми помещениями площадью 61,1 кв.м. не начисляется и не уплачивается.

Последующее внесение арендной платы арендатор производит авансом до 5-го числа месяца, за который производится платеж.»

Исковое заявление в арбитражный суд по договору аренды

Уделите внимание документу, указывайте на мотивы, причины, основания для предъявления истца к ответчику законных требований, обусловленных нормативно-правовыми актами.

В Арбитражный суд ____________________

Истец: _______________________________
(наименование или Ф.И.О. предпринимателя)
адрес: _______________________________
_____________________________________,
(для предпринимателя: дата и место
рождения, место работы или дата
и место государственной регистрации
в качестве предпринимателя)
телефон: __________, факс: __________,
адрес электронной почты: _____________

Представитель истца: _________________
(данные с учетом ст. 59 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации)
адрес: ______________________________,
телефон: __________, факс: __________,
адрес электронной почты: _____________

Ответчик: ____________________________
(наименование или Ф.И.О. предпринимателя)
адрес: ______________________________,
телефон: __________, факс: __________,
адрес электронной почты: _____________

Цена иска: ________________ рублей
Госпошлина: _______________ рублей

Исковое заявление
о расторжении договора аренды нежилого помещения
и взыскании задолженности по арендной плате

«__»___________ ____ г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № _____ нежилого помещения общей площадью _____ кв. м, кадастровый номер __________, расположенного по адресу: _________________________.

Передача указанного нежилого помещения в аренду подтверждается передаточным актом от «__»___________ ____ г. № _____.

Согласно п. _____ договора аренды от «__»___________ ____ г. № _____ арендатор обязан вносить арендную плату в размере _______ (______________) рублей в срок до _____ числа каждого месяца путем _________________________.

Ответчик (арендатор) не вносил арендную плату в течение _____ (__________) месяцев (более двух раз подряд), что подтверждается _________________________.

Таким образом, задолженность ответчика (арендатора) по договору аренды от «__»___________ ____ г. № _____ по состоянию на «__»___________ ____ г. составила ________ (______________) рублей.

Требование (претензию) истца от «___»_____________ _____ г. № _______ о ликвидации задолженности по арендной плате ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на ________________________________ (или: осталось (мотивы отказа) без ответа), что подтверждается __________________________________________.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Требование (претензию) истца от «___»__________ ____ г. № _____ о расторжении договора аренды и выплате задолженности по арендной плате ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на ________________________ (или: осталось без ответа),
(мотивы отказа) что подтверждается _________________________________.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 452, п. 1 ст. 614, п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 110, ст. ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Взыскать с ответчика в пользу истца подлежащую внесению арендную плату за период с «__»___________ ____ г. по «__»___________ ____ г. в размере _____ (__________) рублей.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от «__»___________ ____ г. № _____.
Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере _________ (________) рублей.

«__»___________ ____ г.

Истец (представитель):
_____________/____________________________/
(подпись) (Ф.И.О.)

Оспаривание договора аренды

Как любое другой гражданско-правовое соглашение, договор аренды можно оспорить в судебном порядке. Начать такой процесс, как оспаривание договора аренды земельного участка, нежилого помещения или иного объекта могут следующие лица:

арендодатель;
арендатор;
прокурор, в установленном законом порядке;
люди и организации, права которых были нарушены и чьи интересы были затронуты.

Помощь во время судебного разбирательства любой из сторон может оказать специализирующийся в конкретной области (договорное право) наш гражданский адвокат.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским и арбитражным делам по спорам по договору аренды поможет оспорить договор аренды: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Иск можно подать в течение года с тех пор, как он поучил информацию о том, что его права нарушаются тем или иным образом в случае оспоримой сделки.Если речь идет о признании сделки ничтожной, то срок на составление и подачу заявления в суд три года. Нарушение срока обращения за судебной защитой приведет к возможному риску применения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием в отказе любых исковых требований стороны договора аренды.

В судебные органы он должен подать исковое заявление о признании договора аренды недействительным, оформленное соответственно нормам существующего законодательства.

Читайте также по вопросу изменения арендной платы и способами защиты в данном случае по ссылке

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить иск об оспаривании договора дарения и с другими требованиями, а также пишите свой вопрос адвокату в комментариях ролика

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться всуде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Претензия по договору аренды

Прежде чем подавать иск, например, на оспаривание договора аренды нежилого помещения, следует попытаться разрешить конфликт в досудебном порядке. Досудебное разбирательство является самым эффективным способом разрешения спорных ситуаций, связанных с арендой. При желании стороны могут привлечь квалифицированных юристов, которые помогут им быстрее и с наименьшими потерями уладить конфликт.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить претензию по договору аренды и иному поводу, не забывайте подписаться на канал YouTube

В случае если возникнет необходимость подачи искового заявления в судебные органы, компетентный адвокат поможет правильно составить документ и окажет неоценимую помощь в процессе подготовки материалов для судебного разбирательства. Кроме того, при необходимости он обжалует постановление суда и постарается добиться принятия решения в пользу своего клиента.

Последствия признания договора аренды недействительным

Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

Помощь адвоката в оспаривании договора аренды

Вам следует заручиться поддержкой специалистов, которые зарекомендовали себя с наилучшей стороны.

Наши адвокаты:

Проконсультируют Вас по любой проблеме исполнения, расторжения или оспаривания договора аренды, поможет составить договор аренды правильно
Проанализируют судебную практику по схожей проблеме и дадут рекомендации относительно эффективного варианта поведения
Составят претензию или исковое заявление об оспаривании договора, возможно в деле понадобится напротив, возражение на иск, который направлен против Ваших интересов
Будут представлять Ваши интересы в суде
Осуществят защиту на всех стадиях исполнения решения суда от возбуждения исполнительного производства до окончания всех действий пристава.

Звоните и мы поможем Вам разрешить проблему: на выгодных условиях и в срок!

Споры по договору аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса. Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде. В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок). Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».

Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.

2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.

3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.

4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой. В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 года по делу № А29-3099/2007.

6. Договор аренды, заключенный после 31 января 1998 года на срок менее 1 года не может быть признан недействительным (ничтожным) по основаниям отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды.

7. При оформлении дополнительного соглашения, которым устанавливается новый срок договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо помнить, что указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды нежилого помещения; в отсутствие такой государственной регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды нежилого помещения по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.

8. При заключении договора аренды нежилого помещения на срок не менее 1 года необходимо помнить, что при отсутствии его государственной регистрации, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре аренды возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды. Также необходимо учитывать, что арендодатель и арендатор не лишены права подать исковое заявление (встречное исковое заявление) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, если другая сторона от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения уклонилась.

9. Важным условием договора аренды нежилого помещения является четкое указание на передаваемое в аренду нежилое помещение. Описание передаваемого в аренду нежилого помещения должно позволять точно устанавливать подлежащее передаче в аренду имущество. Не соблюдение указанных условий повлечет за собой незаключённость договора аренды нежилого помещения согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ.

При оформлении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор должны указать следующие минимальные данные в отношении нежилого помещения:

— адрес места расположения нежилого помещения;

— наименование нежилого помещения, указанное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности;

— площадь передаваемого в аренду нежилого помещения;

— условный или кадастровый номер нежилого помещения.

10. При заключении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор также должны отразить существенное условие договора аренды о сроке его действия. В случае, когда арендатор продолжит пользоваться нежилым помещением, переданным в аренду после истечения срока договора аренды, а арендодатель не заявит возражений против такого пользования, то договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не будут применяться в случае отсутствия у арендодателя волеизъявления на сдачу нежилого помещения в аренду. Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут рассматриваться как основание для понуждения арендодателя к заключению договора.

Источники

Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.
История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.
Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.