Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Перепланировка квартир в Центральном округе в зданиях памятниках архитектуры

Узнайте можно ли согласовать вашу перепланировку и её стоимость

Перепланировка квартиры в здании памятнике архитектуры занимает длительно время, поскольку процесс согласования длительный и сложный. Согласование проекта в таких зданиях, признанных памятниками архитектуры осуществляется не в Жилищной инспекции, а в специализированной государственной организации Москомнаследии.

Для проекта в Москомнаследии требуется предоставление огромного количества документов, в том числе и специальный фотомонтаж, на котором показано, что изменения квартиры не нарушит внешнего вида фасада здания.

Основные трудности при переустройстве помещения, расположенной в доме, признанным памятником архитектуры, связаны с особенностями застройки. Большинство таких домов построено уже давно и, конечно же, по другим планам и расчетам. В итоге, даже банальный снос стены может привести к катастрофическим последствиям. А если в домах памятниках архитектуры планируется замена системы канализации, то владелец помещения столкнется с трудностями подбора трубы по диаметру и техническим характеристикам.

Для согласования проекта квартиры помимо документов, подтверждающих право собственности, необходимо предоставлять и многочисленные оценки экспертов.

Центр Согласования Перепланировки Недвижимости

г. Москва, ул.Льва Толстого, дом 5, строение 1, офис Б-410, этаж 4.

Использование материалов только с согласия ООО «ЦСПН» и ссылкой на сайт.

Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения также важна, как и квартиры. Если в квартире она связана с обустройством уюта и комфортного проживания, то в нежилом выполняется с целью рационального использования площади. Например в помещениях торгового типа может создать отделы по определенным типам товаров, офисе комфорт и удобство для рабочего персонала, что приводит к улучшению рабочего процесса.

[2]

Какие законы

По правилам она должна быть предварительно согласована до проведения ремонтно-строительных работ, на что необходимо получить соответствующее разрешение. Перепланировка нежилых помещений в жилых домах оформляется на основании Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011г. (в изменениях №840 от 26.12.12), в котором определен порядок оформления, перечень представляемых документов, процедуру согласования и утверждения. В нежилых отдельно-стоящих зданиях оформляется на основании 51 статьи Градостроительного Кодекса и регистрируются подразделением БТИ по административному округу.

Если помещение находиться в жилом доме

Для получения Разрешения от Мосжилинспекции нужно будет подготовить Техническую и Проектную документацию, узаконивать ее со всеми надзорными организациями (МЧС, Роспотребнадзор, Управляющей компанией, Москомархитектурой и т.п.), собранный пакет документов сдать на рассмотрение, после положительного решения получить Распоряжение Мосжилинспекии на перепланировку и утвержденный Проект. Далее, согласно Проекта провести строительные работы на объекте и по их окончанию, но не позднее срока указанного в Распоряжении, предъявить помещение для приемки комиссией, с оформление Акта о завершенном переустройстве. После принятия объекта по Акту, можно приступить к проведению инвентаризации органом БТИ, выполнить обмер объекта с новой планировкой и получить документы БТИ с внесенными изменениями. Дальнейшие действия, внести изменения в кадастровый паспорт Росреестра и заменить свидетельство о собственности, если в результате новых обмеров произошло изменение по площади. На этом все будет узаконено полностью.

Отметим, если она выполнена самовольно без разрешения, оформить ее тоже возможно, но с 2016 года при подаче документов в Мосжилинспекцию, будет выписан административный штраф в размере 350 тыс. рублей для юридических лиц.

Общедомовая территория

Важный момент, где проектом предусмотрено затрагивание общедомовой территории, например устройство нового входа (крыльца), монтаж оборудования на фасаде дома, его изменения внешнего вида и т.п., необходимо будет получить согласие собственников всего дома на возможность проведения данных работ.

Памятник архитектуры

Если дом является памятником архитектуры, подготавливается Проект приспособления и согласовывается дополнительно с Москомнаследием.

Тип объекта

Особое внимание обратить на текущее функциональное назначение объекта согласно документов БТИ. Если в документации указан тип объекта-офис, а предусмотрено изменение функционального назначения например на магазин (торговое), тогда нужно согласование и по изменению функционального назначения объекта. Возможно данное помещение может быть не предусмотрено под другие цели.

Распространенные варианты:

• Оформления дополнительных оконных или дверных проемов. Их непосредственный демонтаж.
• Изменения метража.
• Организации дополнительных пространств. К их числу относится оформление складских помещений, торговых залов, каморок, антресольных этажей и так далее.
• Снос несущих конструкции.
• Ликвидации комнат, обозначенных в технической документации.
• Смены назначений комнат.

Наша компания может рассмотреть перепланировку Вашего объекта, дать заключение о возможности узаконивания и предоставить свои услуги по оформлению.

Центр Согласования Перепланировки Недвижимости

г. Москва, ул.Льва Толстого, дом 5, строение 1, офис Б-410, этаж 4.

Использование материалов только с согласия ООО «ЦСПН» и ссылкой на сайт.

Проект перепланировки в домах, объектах культурного наследия

Изготовление проектной документации и согласование перепланировки в домах объектах культурного наследия значительно отличается по процедуре, трудоемкости и по временным затратам от обычного внесения изменений в техническую документацию объектов жилого и нежилого фонда.

Следует подчеркнуть, что приобретая объект недвижимости в памятнике архитектуры, собственник приобретает не только права на объект, но и обязанности по его содержанию.

Все обязанности по содержанию в памятнике архитектуры прописаны в охранном обязательстве, если акт обследования объекта и охранного обязательства нет, то значит оно еще не получено или «утеряно» предыдущем собственником.

В первую очередь необходимо проанализировать техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций (обследование здания).

В объекте культурного наследия это особенно актуально.

В охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия часто прописано, что все подлинные материалы обследований, обмеров, фиксаций, проектов, технических заключений, отчетов, выполняемые научно-проектными или специализированными реставрационными организациями по заказу собственника, по мере их изготовления передаются безвозмездно собственником Москомнаследию в 10-дневный срок после их получения.

Акт имеет срок действия, после истечения срока действия акт переоформляется.

В случае изменения статуса объекта, предмета охраны, технического состояния, иных характеристик либо законодательства Российской Федерации или города Москвы Акт может быть переоформлен до истечения срока действия на основании письменного уведомления Москомнаследия.

В акте технического состояния объекта культурного наследия прописаны особые условия и план по сохранению объекта и его территории.

Обычно в акте прописывается разработка предмета охраны и мероприятия по проектированию, которые должны выполняться специализированной проектной организацией.

Проектное бюро должно быть аккредитовано не только в СРО, но если речь идет о реставрации иметь лицензию Министерства Культуры.

Особо следует подчеркнуть, что объекты культурного наследия имеют особый статус и использование и эксплуатация их не попадает под ст.51.ч.4 Градостроительного кодекса РФ, это касается и вновь выявленных объектов культурного наследия.

Согласование перепланировки

Разработанная нашей проектной организацией документация соответствует всем нормам и стандартам и согласовывается заинтересованными органами в установленном законом порядке, проходит государственную экспертизу в регламентные сроки.

Клиенты, которые изготовили проектную документацию в нашей компании имеют возможность, как самостоятельно согласовывать ее в дальнейшем, так и обратиться к нам, чтобы воспользоваться нашим опытом и наработанными связями в различных сферах, от согласования перепланировки или получения разрешения на строительство, до ввода здания в эксплуатацию.

Необходимо согласовать перепланировку?

Проектная организация изготовит проект перепланировки и выполнит согласование перепланировки.

При проведении ремонтно-строительных работ в большинстве случаев меняется конфигурация помещения, его функциональное назначение.

Эти изменения называют перепланировкой или переустройством. Перепланировка и переустройство жилых и нежилых помещений должна быть отражена в технической документации и согласована в установленном законом порядке.

Какие документы должна изготовить проектная организация для согласования перепланировки?

Для согласования перепланировки проектная организация должна изготовить техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и проект перепланировки.

Согласовать перепланировку или переустройство необходимо собственнику помещения не только с целью избежать штрафных санкций.

При несогласованной перепланировке невозможно продать, сдать в аренду, получить кредит, лицензировать свою деятельность, выкупить помещение арендуемое у государства.

Необходимость изготовления проектной документации (проекта перепланировки) прописана в ЖК РФ, регулируется постановлениями Правительства Москвы 883-ПП, 831-ПП, 508-ПП от 25 октября 2011 г. и другими нормативными актами.

По нежилым помещениям порядок разработки и согласования проектной документации регламентирован ст. 51 ГК РФ, по которому так же необходимо изготовить техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и проект АР (архитектурные решения) специализированной организацией с допуском СРО, при этом проектная документация должна быть подписана специалистом прошедшим аккредитация в Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному контролю.

Перечень услуг предоставляемых проектной организацией:

— Проведем обследование зданий.
— Архитектурное проектирование, проектирование зданий.
— Изготовим техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
— Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.
— Проект перепланировки.
— Изготовим технический план квартиры или нежилого помещения
— Изготовим архитектурные и инженерные разделы проектной документации, согласно 87 — ФЗ РФ.
— Проекты по инженерным коммуникациям (ВК, ОВ, Кондиционирование, Электрика, Автоматика и др.)

В области юридического сопровождения проектной документации:

— Согласование реконструктивных работ, связанных с изменением фасадов зданий.
— Перепланировка квартиры, согласование перепланировки.
— Согласование перепланировки, переустройства нежилых помещений.
— Внесение изменений в техническую документацию БТИ.
— Перевод квартир в нежилой фонд.
— Согласование входных групп (отдельного входа).
— Оформление разрешительной документации на строительство, реконструкцию.
— Регистрация прав собственности.
— Оформление земельно-правовых отношений и выкуп земельных участков в собственность в Москве.
— Решение вопросов связанных с самовольным строительством, увеличением площадей при застройке и т.д.

Список документов для согласования перепланировки

1. Свидетельство о регистрации права собственности (или другой правоустанавливающий документ).
2. Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, либо по факту произведенного переустройства.
3. Проектная документация разработанная специализированной проектной организацией с допуском СРО
. 4. Технический паспорт БТИ.
5. Заявление (заполняется на месте, для юридических лиц, при перепланировки в не жилых помещениях, расположенных в нежилом доме письмо в БТИ).

Перепланировка в доме памятнике

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:
— в домах со смешанными или деревянными перекрытиями это организация отобраная Мосжилинспекцией. Также этот пункт относиться к домам с железобетонным перекрытиям, но с высоким износом здания.
— а в домах с железобетонными перекрытиями и низким и средним износом, автором технического заключения может быть любая проектная организация со допуском СРО.

В техническом заключении анализируется состояние несущих и ограждающих конструкций квартир и возможности производства тех или иных работ по перепланировке, отдельное внимание уделяется сохранившемуся предмету охраны.

Что такое предмет охраны:
— во всех домах памятниках, по умолчанию сохраняется фасад здания и его декоративные элементы, кровля, декоративные элементы общественных мест (например лестницы, напольные покрытия, люстры, лепнина).
Но очень часто в предмет охраны попадают и элементы квартир, а именно оконные и дверные заполнения и их скобяные изделия, то есть по просту оконные рамы, ручки, входные двери с их замками и ручками, напольные покрытия, например старинный паркет, сохранившиеся осветительные приборы, лепные элементы и даже планировочная структура.

Перед начало работ по перепланировке необходимо внимательно ознакомиться с предметом охраны и определить фронт возможных планировочных изменений.

Порядок согласования перепланировки в доме памятнике

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 1

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 2

Этапы согласования перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилых помещений – это отличный способ адаптировать помещение под нужды бизнеса. Последовательность действий при согласовании перепланировки, а значит и его цена, имеет прямую зависимость от многих факторов, к которым относятся:

• расположение нежилого помещения;
• масштаб и сложность перепланировки;
• причастность несущих конструкций;
• необходимость согласования в административных органах профильного направления;
• принадлежность здания к объектам, являющимся памятниками истории и культуры.

Для того чтобы затратить минимум средств и времени на регистрацию изменений в планировке нежилого помещения, надо быть осведомленным о порядке проведения подобных работ.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Стоимость согласования перепланировки

Стадии согласования перепланировки нежилых помещений в Москве

Первоначально требуется обследование состояния капитальных конструкций и инженерного оборудования. На основании этого обследования проектная организация, имеющая допуск СРО подготовит техническое заключение и проект перепланировки.

Затем следует подготовить ряд документов:

• тех. паспорт помещения, заказанный в ТБТИ;
• свидетельство о праве собственности;
• согласие проживающих в многоквартирном доме или владельцев соседних помещений в нежилом здании;
• согласие административных органов по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и газовой службы;
• учредительные документы.

Также при определенных видах работ нужно согласовать переустройство в следующих учреждениях:

• в Главном архитектурно-планировочном управлении Москомархитектуры – если будет выполняться отдельный вход;
• в Москомнаследии – если помещение расположено в здании, являющимся объектом культурного наследия;
• у автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» – при устройстве проема в капитальной стене;
• Мосгазе – при переносе или заглушке газового оборудования.

Весь набор документов подается в один из надзорных органов:

• ТБТИ, если помещение располагается в нежилом здании;
• Мосжилинспекцию, если является частью жилого дома.

Сколько стоит согласовать перепланировку нежилых помещений в 2019 году

Вы можете проходить множество стадий оформления перепланировки лично или предоставить всю бюрократическую волокиту компании «2ПРОЕКТОР», многолетний опыт которой позволяет разрабатывать проектную документацию, согласовывать и узаконивать перепланировки в соответствующих учреждениях в минимальные сроки.

Мы согласуем перепланировку нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, минимум за 1,5 месяца; стоимость услуги составит от 150 000 рублей.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в жилом здании составит от 180 000 рублей. Срок согласования – от 2 месяцев.

Отправляйте заявки на электронную почту или звоните нам по телефону. Мы всегда рады вам помочь!

СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТОВ В ДЕПАРТАМЕНТЕ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТОВ И ИХ СОГЛАСОВАНИЕ В МОСНАСЛЕДИИ

Большое количество строений в Москве имеют статус исторических, либо находятся в зонах представляющих историческую ценность. Согласования существенных изменений на объектах культурного наследия, достаточно сложны и длительны и требуют детальной предварительной подготовки.

Наши специалисты имеют большой опыт согласований в комитете по культурному наследию до получения разрешений на работы на объекте, ВСЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ПРОИЗВОДЯТСЯ НА ОСНОВАНИИ ИМЕЮЩЕЙСЯ ЛИЦЕНЗИИ МИНИСТЕРСТВА КУЛЬТУРЫ.

СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТА В ДЕПАРТАМЕНТЕ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ может включать в себя:

• историко-архитектурное обследование
• составление технических заключений
• разработку проектов перепланировки и их полнейших согласований с выпуском нормативных актов
• выявление предмета охраны
• разработку проекта приспособления
• прохождение историко-архитектурной экспертизы согласования проектов
• сопровождение заключения договора охраны
• реставрационные работы на объектах

В отдельных случаях согласовываем так же незаконно произведенные перепланировки, изменения фасадов, конфигураций объектов.

Ключевая функция ведомства – определение и охрана объектов культурного наследия. Статус памятника, который департамент присваивает объекту, подразумевает ограничения при реставрации и использовании здания, а так же ограничения его назначения. Ремонт или реконструкция памятника архитектуры как здания так и помещений в памятнике не должен существенно менять их изначальный вид и планировку, не говоря уже об особо ценных элементах которые представляют историческую ценность.

Согласование планировки памятников архитектуры

Не каждый собственник знает, что нужно делать, если есть необходимость провести перепланировку помещения, расположенного в доме, отнесенном к категории памятников архитектуры. Более того, бывают ситуации, когда владельцы помещений совершенно случайно узнают, что они располагаются во вновь выявленном памятнике архитектуры, и теперь вынуждены проходить более сложный, медленный и затратный путь согласования любых изменений.

Как можно узнать, какие объекты относятся к памятникам архитектуры

Для информирования общественности и других заинтересованных лиц, Департамент культурного наследия Москвы в открытом доступе предоставляет информацию со своего специального сайта, где собран самый полный актуальный официальный перечень объектов, отнесенных к памятникам архитектуры.

Узаконивание перепланировки памятников архитектуры

Такие жесткие меры заставляют владельцев более внимательно относиться к вопросам изменений и улучшений объектов, тщательно готовить согласование перепланировки памятников архитектуры и получение необходимых разрешений.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

На каждый памятник архитектуры, который прошел регистрацию в ЕГР объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания, отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта. Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, содержанию, использованию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

Если задуманная перепланировка, каким либо образом затрагивает предмет охраны, указанный в обязательстве, осуществить ее будет невозможно.

Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать дополнительный вход, пристройку, изменить витрину, расширить тамбур, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.

Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.

Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет порядка 12 месяцев, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке в разы выше, чем при оформлении документов обычного объекта.

Легализация самовольных строений, возведенных владельцем без согласования и получения необходимых разрешений – еще более сложная, трудоемкая и дорогостоящая задача. Однако при определенных условиях, в руках опытного грамотного юриста она разрешима.

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанном культурным наследием

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

• получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
• сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
• организация составления проекта переустройства;
• комиссионная экспертиза проекта;
• согласование с Роспотребнадзором;
• протокол согласования с жильцами;
• согласование в АПУ Москоархитектура изменений фасада;
• получение согласования Жилинспекции;
• выполнение работ по перепланировке;
• составление акта с использованием специальных форм по реставрации;
• получение в БТИ новых технических документов;
• внесение изменений в кадастровый учет;
• переоформление правоустанавливающих документов.

Очень важно, чтобы все организации, задействованные в процессе согласования и выполнения перепланировки, имели соответствующие актуальные разрешения и лицензии.

Разработка проекта перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения осуществляется с целью повышения удобства его эксплуатации и функциональности отдельных частей. Часто нежилые пространства переоборудуют под офисы, склады, предприятия общепита, салоны красоты, медицинские центры. Перепланировка может включать в себя организацию отдельного входа, совмещение/объединение помещений с организацией проема в несущей стене, расширение площади одной из комнат помещения за счёт другой, вертикальное объединение с цокольным/подвальным этажом.

Для получения коммерческого предложения со стоимостью и сроками согласования перепланировки нежилого помещения, необходимо выслать нам план БТИ на нежилое помещение (при отсутствии план отражающий состояние до ремонта) и план после перепланировки (можно нарисовать на плане БТИ). Наша почта [email protected]

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения
По нашему телефону +7-495-646-20-80 вы можете задать ваши вопросы и получить помощь в согласовании перепланировки.

Как происходит оформление разрешения на перепланировку нежилого помещения

• Сбор и подготовка документации: выписка из ЕГРН, согласия/доверенности от собственников, поэтажного плана, экспликации, формы А1, формы №5 БТИ. Когда собственником является юридическое лицо, требуются копии правоустанавливающей документации. Если здание находится в собственности Департамента Имущества Города Москвы – требуется заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов, справка из ДИГМ о не возражении проведения перепланировки.
• Обследование помещения нашим инженером, разработка проектной документации.
• Далее, если объект расположен в нежилом здании, регистрируем перепланировку в БТИ и ГУП «ГлавАПУ» ; в жилом доме – в МЖИ предварительно получив Экспертное заключение ФБУЗ ФЦГиЭ и подготовив проектное решение изменения части фасада в ГУП «ГлавАПУ» при производстве работ с затрагиванием фасада здания.
• После утверждения и согласования проекта перепланировки нежилого помещения с инстанциями и получения Распоряжения на перепланировку можно приступать к ремонтным работам.
• По окончании ремонта в течение 20 дней подписывается Акт о завершенном переустройстве. К этому моменту наши сотрудники подготавливают акты на скрытые работы и осуществляют авторский надзор, заполняют журнал производства работ, заверяют выписки СРО на проектные и строительные работы при необходимости.

ООО «Мостройпроект» сотрудничает с ведущими компаниями:

Пример перепланировки нежилого помещения

План демонтажа и возведения конструкций:

При перепланировке нежилых помещений очень важно выбрать компанию, которая действительно может согласовать проект. К нам часто обращаются клиенты, которые платят аренду уже более 6 месяцев, но так и не получили разрешение на перепланировку. Сэкономив на подрядчике можно потерять в несколько раз больше, чем стоимость наших услуг.

Для получения коммерческого предложения звоните +7-495-646-20-80​.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Помимо перепланировки и/или переустройства, проводимых в квартирах, часто объектами перепланировки становятся нежилые помещения.

Точного определение нежилого помещения в законодательстве нет, но сложившаяся юридическая практика к ним относит помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком).

Для жилых и нежилых помещений требуется согласовывать мероприятия, приводящие к отличию итоговой планировки от первоначального плана БТИ.

В данной статье мы рассмотрим основные моменты, связанные с согласованием перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях и в многоквартирных домах.

Расположение нежилых помещений

Важным фактором с точки зрения согласования работ в нежилом помещении является его расположение, так как от этого зависит, в какой надзорный орган требуется обращаться за согласованием.

Примеры расположения нежилых помещений

Для помещений, расположенных в отдельно стоящем нежилом здании, главным надзорным органом является Бюро технической инвентаризации.

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Подмосковья, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки является Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города (городского округа).

Состав документации, необходимой для согласования, в зависимости от места расположения объекта будет отличаться. По окончании ремонтно-строительных работ приемочная комиссия надзорного органа осуществляет визуальный осмотр выполненных изменений, проверяет их на соответствие согласованному проекту.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Москвы

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству, является постановление Правительства Москвы №508-ПП. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования планируемых и выполненных работ.

Остановимся подробнее на различиях в составе документации, необходимой для согласования перепланировки и/или переустройства нежилого помещения, до начала работ и «по факту»:

• Для планируемых работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ».

Проект перепланировки и техническое заключение, в том случае, если работы не затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома, может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Если планируемые работы требуют изменения несущих конструкций здания, то разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

На сегодня в Москве авторов-проектировщиков домов замещает ГБУ «Экспертный центр».

• Для согласования выполненных работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Если не затронуты несущие конструкции дома, проект перепланировки и техническое заключение сможет разработать организация с допуском СРО.

В случае изменения несущих конструкций здания разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

При согласовании перепланировки «по факту» нежилого помещения в жилом доме собственнику предстоит выплатить штраф за самовольно выполненные работы, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей, а для юридических – от 300 до 350 тысяч рублей.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме возможно познакомиться здесь.

Особенность согласования ремонтных работ в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, в том, что вне зависимости от функционального назначения перепланируемого помещения требуется анализ проектной документации со стороны Роспотребнадзора. В случае положительного заключения на проект собственник /арендатор помещения направляет проектную документацию для согласования в надзорный орган.

В некоторых случаях проектная документация требует дополнения, что определяется будущим функциональным назначением помещения:

• размещение предприятий общественного питания;

• размещение аптек и медицинских учреждений.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается как само помещение (уровень освещенности, цвет стен, материалы, цветовое решение полов и т. д.), так и состав проводимых мероприятий. В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации.

Необходимым условием для получения согласования перепланировки является наличие отдельного (обособленного) входа в нежилое помещение.

В том случае, если при перепланировке планируется/выполнено устройство отдельного входа, то в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Кроме того, этот раздел необходим в случае любых изменений, касающихся фасада здания, таких как:

[3]

• замена окон витринами;
• устройство внешних тамбуров и козырьков;
• устройство пандусов и дебаркадеров;
• пристройка крылец и лестниц, а также многое другое.

Проектная документация с мероприятиями, вносящими изменения в архитектурный облик здания, направляется не только в Мосжилинспекцию, но и в главное архитектурное управление города.

Самым сложным для согласования вариантом является перепланировка нежилого помещения, расположенного в доме с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями.

Перепланировка в таких зданиях, выполняемая без согласования, является крайне рискованной во всех отношениях. Кроме риска возникновения трещин и иных повреждений здания, высока вероятность проведения масштабных и дорогостоящих восстановительных работ по предписанию надзорного органа.

Кроме того, здания «старого фонда» часто являются (оформленными или выявленными) памятниками архитектуры, что требует уже разработки проектной документации по «приспособлению объекта культурного наследия для современного использования». Проектная документация и сами работы в данном случае контролируются Министерством Культуры.

Подробнее об отличиях перепланировки в домах с деревянными или смешанными перекрытиями написано в этой статье.

Согласование перепланировки нежилых помещений в отдельно стоящем здании

При данном расположении объекта для согласования перепланировки нежилого помещения готовится проектная документация в составе:

► Для предстоящей перепланировки – технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ»

► Для выполненной перепланировки – технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

[1]

Документы для согласования предоставляются в надзорный орган (в данном случае это БТИ), после чего изменения фиксируются техником БТИ при проведении итогового обследования с обмерами объекта.

Пример проектной документации для согласования перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании возможно познакомиться здесь.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Подмосковья

Согласование перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, в Москве и Московской области практически не имеет отличий. В данном случае согласование осуществляет БТИ области.

Для согласования перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного кодекса РФ, санитарные и строительные правила.

В большинстве районов Московской области комплект документов, подаваемый на согласование, не отличается от Москвы – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах Подмосковья достаточно только проекта).

На этапе планирования работ на объекте, расположенном в Подмосковье, будет не лишним обратиться в надзорный орган для консультации и оценки допустимости проектного решения.

Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО.

Процесс согласования перепланировки в Московской области отличается еще и тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает узаконивания ранее выполненных ремонтных работ. Поэтому перепланировку/переустройство с надзорным органом возможно согласовать только как планируемые мероприятия. А уже выполненную перепланировку возможно сохранить лишь на основании решения суда.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области.

Вы можете направить на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы можете задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн-чате, а также по телефону.

Источники

1. 
   Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
2. 
   Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
3. 
   Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
4. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
5. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.