Самовольная перепланировка нежилых помещений судебная практика

Самовольная перепланировка нежилого помещения: штраф

Магазины, парикмахерские, клиники и другие объекты малого бизнеса на первых этажах жилых домов или крупные торговые центры давно привычны взгляду любого горожанина. Как и квартиры или частные дома имеют фиксированную планировку, которую собственники не могут в полной мере менять по своему усмотрению. В этой статье даются ответы на вопрос о том, что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, как ее по возможности узаконить и каковы последствия самовольного ремонта в 2019 году.

Какие перепланировки нежилых помещений читаются незаконными

Существует несколько типов переделок:

1. не нуждающиеся в согласовании,
2. узакониваемые в уведомительном порядке,
3. согласовываемые по проекту до проведения,
4. недопустимые.

Последние не получится согласовать ни до, ни после проведения. В списке таковых:

При наличии проекта можно согласовать:

Куда жаловаться жителям многоквартирного дома на незаконную перепланировку нежилых помещений

Чаще всего жильцы жалуются на перепланировки в коммерческих помещениях в случае, когда из беспокоят работы, проведенные объектах расположенных на первых этажах многоквартирных домов. В таком случае жаловаться можно сразу в несколько инстанций: ТСЖ, Управляющая компания, но реально вопрос решает только Жилищная инспекция.

Подать обращение можно посетив лично учреждение. Жалобы составляются заранее или на месте. После этого сотрудник придет с проверкой в помещение и убедится в том насколько его состояние соответствует указанному в техническом паспорте. Дальше ситуация будет развиваться в зависимости от того какие изменения произведены.

Жильцам нужно знать, что не все изменения нуждаются в согласовании, другие же согласовываются в уведомительном порядке.

Порой коммерческие объекты располагаются в зданиях имеющих культурное значение. Это может беспокоить жильцов города. В таких случаях имеет смысл жаловаться не только в жилищную инспекцию, но и в отдел культурного наследия и отдел городской архитектуры.

Можно ли узаконить перепланировку

О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.

На первом этапе нужно;

• Заказать технический паспорт в БТИ;
• Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
• Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• Оформить согласие собственников смежных помещений;
• Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.

Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:

1. Отделом архитектуры города;
2. Горгазом;
3. Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
4. Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;

Внимание! В зависимости от того какие именно изменения будут произведены, приведенный выше список могут дополнить: ТСЖ, Водоканал, МЧС, и т.д

На третьем этапе собранные документы подаются в местную жилинспекцию.

После этого можно приступать непосредственно проведению работ с соблюдением норм законодательства касательно шумности и времени проведения.

Последний этап – регистрация проведенных работ и их результатов в БТИ и Кадастровой Палате Росреестра. После этого в техническом паспорте и выписке из ЕГРН появятся новые данные.

Узаконивание через суд

Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:

• Получить письменный отказ в БТИ;
• Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
• Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
• Подготовить проект перепланировки;
• Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
• Получить поэтажный план;
• Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
• Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
• Сделать копию паспорта заявителя.

Все полученные документы собрать в единый пакет и подать в суд первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

Внимание! Оплатить пошлину можно в кассе Сбербанка, через терминал, банкомат или в режиме онлайн.

Какова ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения: судебная практика

Распространено ошибочное убеждение, что за перепланировку нежилого помещения собственник может быть привлечен к ответственности по ст .7.21 КоАП РФ. На самом деле это не так. Эта статься распространяется лишь на нарушения в ходе ремонта помещений жилого фонда. В Гос. Думу были внесены предложения по изменению этой нормы. Это выразилось в Законопроекте № 659948-6. Его путь начался в 2014 году. В 2016 он прошел второе чтение, но на этом все и закончилось. Поэтому виновники таких действий несут ответственность по иным статьям. Так, в столице есть собственный КоАП. По нему собственники московской коммерческой недвижимости, допустившие незаконную перепланировку несут ответственность по ст. 9.12 КоАП Москвы штрафом в размере от:

1. 2 до 2.5 тысяч рублей для физических лиц;
2. 5 до 15 тысяч рублей для должностных лиц;
3. 300 – 350 тысяч рублей для юридических лиц – от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Однако, штраф далеко не самое большое наказание, которое грозит собственнику за несогласованную реконструкцию. Вместе со штрафом выдает предписание устранить нарушения. Это можно сделать двумя путями:

• Узаконить перепланировку. Если это возможно, то есть вариант уведомительного согласования для некоторых видов работ, либо через суд.
• Вернуть помещение к допустимому состоянию за свой счет.

Так как чаще всего речь идет о перепланировке коммерческих помещений на первых этажах, то судебная практика опирается на то, насколько затронуты интересы жильцов. Так, есть прецеденты, когда суд принимал решение, обязывающее собственников таких помещений убрать самовольно оборудованных выходы на улицу, навесы, и т.д.

Узаконение перепланировки (переоборудования) нежилых помещений в судебном порядке

Нередко в ходе эксплуатации объектов коммерческой недвижимости перед владельцами встает проблема изменения характеристик такого объекта. Так, в практике адвокатов нашей Коллегии имеются обращения нескольких коммерческих банков по поводу узаконения переоборудования подвала в банковское хранилище. Кроме того, значительное число подобных объектов являются встроенными в жилые дома либо были выстроены еще в советские годы и для современного арендного бизнеса юридически не приспособлены. Указанные обстоятельства вынуждают девелоперов проводить в таких объектах если уж не реконструкцию, то капитальный ремонт. Убрать либо передвинуть стены, снести несущие конструкции, освоить подвальные или чердачные пространства – все это требует не только проведения строительных работ, но и соответствующего юридического оформления (разрешительная документация, ввод в эксплуатацию и т.п.).

Каков же путь к заветному увеличению используемой площади? В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство», связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. В отличие от ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где раскрывается содержание термина «реконструкция», Жилищный кодекс РФ в статье 25 выделяет работы по перепланировке или реконструкции, понимая под ними переустройство жилого помещения, представляющего собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; в любом случае перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Проведение работ по перепланировке и реконструкции не освобождает собственников от оформления проектной, разрешительной документации, согласования их по различным инстанциям. Иными словами, необходимо разработать проект, согласовать его с различными административными учреждениями, получить разрешение на перепланировку/переоборудование, провести работы, получить акт о завершенном строительстве. На финише – внесение изменений в кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права.

К счастью из данной ситуации есть выход и без вынужденного выполнения работ по реконструкции. Речь идет об обращении в суд с иском о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. В гл. 4 Жилищного кодекса РФ («Переустройство и перепланировка жилого помещения»), указано, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4 ст. 29 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: какое отношение к рассматриваемой ситуации имеют нормы Жилищного кодекса, если речь идет о перепланировке (переустройстве) нежилого помещения?

Выше мной уже было указано, что в Российской Федерации отсутствует законодательство, регулирующее последствия самовольной перепланировки или переоборудования нежилых помещений. Следовательно применению подлежат общие положения гражданского права. Вместе с тем, статья 6 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Более того в определении ВАС-3999/14 от 10.04.2014г. Верховный суд РФ допустил применение по аналогии положений о сохранении квартир в перепланированном (переоборудованном) виде к нежилым помещениям.

[2]

Таким образом, на основании ст. 6 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ возможно и целесообразно заявлять в суд иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) виде.

Стоит отметить, что в рамках рассмотрения подобных дел необходимо доказать отсутствие нарушений прав третьих лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Для этого необходимо еще до суда привлечь строительного эксперта в целях подготовки заключения по техническому обследованию перепланированного (переоборудованного) помещения. При этом юридическую грамотность (предусмотрительность) необходимо проявить уже на этапе постановки перед экспертом самих вопросов; в противном случае результаты экспертного заключения не дадут положительного эффекта, а сам иск может быть оставлен без удовлетворения. Чаще всего вопросы касаются следующего: являются ли выполненные работы реконструкцией/перепланировкой или переоборудованием, допущены ли нарушения строительных/санитарных норм и правил при выполнении работ. Ни в коем случае нельзя ставить перед экспертом вопросы правового характера, поскольку он не компетентен давать на них ответы.

В целях усиления доказательственной базы по делу и сокращения сроков его рассмотрения эффективно назначать строительную экспертизу на основании постановления нотариуса в порядке статей 102,103 Основ законодательства о нотариате. В таком случае при последующем рассмотрении иска в суде шансы на назначение судебной экспертизы будут минимизированы, а дело будет рассмотрено сравнительно быстро и с прогнозируемым результатом (основанном на судебной практике). К сожалению далеко не все нотариусы занимаются обеспечением доказательств, а те, кто готов принять заявление об обеспечении доказательств, не всегда знают какие постановления о назначении экспертизы необходимо выносить. Поэтому целесообразно обращаться к нотариусам, которые уже имели опыт в сфере подобного обеспечения доказательств.

Подводя итог изложенного, если Вы столкнулись с необходимостью правового оформления результата работ по перепланировке или переоборудованию коммерческой недвижимости, и не видите перспектив оперативного согласования проведенной вами реконструкции, совестные усилия юриста и судебного эксперта, специализирующихся по вопросам обозначенной сферы, могут помочь вам добиться результата в судебном порядке.

Алексей Голованов, адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита».

Решение суда о сохранении нежилого помещения в переустроенном, перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном состоянии № 2-955/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2017 года г. Челябинск

Ленинский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Пашковой А.Н.,

при секретаре Федоровой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шохов А.В. к Администрации г. Челябинска о сохранении нежилого помещения в переустроенном, перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном состоянии

Истец Шохов А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Администрации г. Челябинска, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Стороны не представили сведений об уважительности причины неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела.

В порядке ч. 3 и ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, судом дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые Шохов А.В. о сохранении нежилого помещения в переустроенном, перепланированном состоянии и признании права собственности на данное нежилое помещение подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что Шохов А.В. является собственником нежилого помещения (магазина), общей площадью 440,5 кв.м., расположенного по адресу: , на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела: копией свидетельства № о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8); копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о продаже С.Е.А. Шохов А.В. за 600 000 рублей нежилого помещения (магазина), общей площадью 440,5 кв.м. по адресу: (л.д. 9); копией кадастрового паспорта нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 440,5 кв.м., расположенного на первом этаже по адресу: , нежилое помещение № (л.д. 10).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как следует из соотношения планов ОГУП «Обл. ЦТИ» Челябинское управление, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13, 14) и в соответствии с техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15) в нежилом помещении (магазине) расположенном по адресу: , произведены следующие перепланировка и переустройство:

— возведена пристройка входной группы к нежилому помещению (литера а), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,1 кв.м.;

— возведена пристройка входной группы к нежилому помещению (литера а1), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,2 кв.м.;

— возведена ненесущая перегородка с дверным проемом для организации помещения, площадью 9,6 кв.м.;

— заложен дверной проем между торговыми залами;

— демонтированы ненесущие перегородки;

— заложен оконный проем в помещении 12;

— выполнены ремонтно-строительные работы;

— наружные стены помещения – шлакоблочные;

— перегородки – панельные, деревянные;

— перекрытия – железобетонные плиты;

— полы – бетонные, керамогранитные, линолеумовые;

— оконные проемы – стеклопакеты деревянные;

— дверные проемы – щитовые, стеклопакеты, жалюзи;

— общедомовые инженерные коммуникации не нарушены.

В результате произведенной перепланировки (переустройства), за счет монтажа и демонтажа перегородок изменилась общая площадь нежилого помещения (магазина) (л.д. 11-12).

Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из технического заключения ООО « » от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15) и экспертного заключения по оценке реконструкции и перепланировки нежилого помещения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» (л.д. 16) следует, что реконструкция и перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу: , требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10, с изменениями № 1 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.1.2.729-99 «Полимерные и полимерсодержащие строительные материалы, изделия и конструкции. Гигиенические требования безопасности» соответствуют.

Нежилое помещение (магазин), пристройки к нему по соответствует требованиям национальных стандартов Российской Федерации, действующим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям к нежилым зданиям и помещениям, экологическим, противопожарным (техническим регламентам о требованиях пожарной безопасности) и другим требованиям, обеспечивающим безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта.

Техническое состояние элементов нежилого помещения обеспечивает надежность и устойчивость строительных конструкций и не создает угрозы здоровью и жизни людей.

Общедомовые инженерные коммуникации жилого дома не нарушены.

Не доверять указанным заключением у суда не имеется оснований, поскольку они не противоречивы, выданы компетентными экспертными учреждениями.

Кроме того, в ходе судебного заседания было установлено, что перепланировка в виде: возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,1 кв.м.; возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а1), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,2 кв.м.; были произведены Шохов А.В. с использованием территории общего пользования, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения (магазина) по , Шохов А.В. было отказано (л.д. 17, 18).

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Порядок и способ принятия решения участниками общей долевой собственности по владению, пользованию и распоряжению объектами общей долевой собственности определен ст. ст. 181.1, 181.2 Гражданского кодекса РФ.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (сособственников), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В соответствии с протоколом общего внеочередного собрания собственников жилого от ДД.ММ.ГГГГ Шохов А.В. было получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме с проведенной реконструкцией нежилого помещения №, площадью 440,5 кв.м., расположенном на первом этаже многоквартирного , с учетом увеличения общей долевой собственности всех собственников жилого дома путем возведения пристроев литер «а1» площадью 3,2 кв.м. и «а» площадью 3,1 кв.м. (л.д. 53-55).

Согласно заключения ООО « » № от ДД.ММ.ГГГГ, части земельного участка, расположенного по адресу: , занятые помещениями литера «а1» помещение № и литера «а» помещение № указанными на поэтажном плане технического паспорта на нежилое помещение № (магазин), составленного ДД.ММ.ГГГГ, входят в границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (л.д. 56-57).

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Шохов А.В. о сохранении нежилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 436,1 кв.м., в перепланированном (переустроенном) виде, с учетом произведенных: возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,1 кв.м.; возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а1), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,2 кв.м.; возведения ненесущей перегородки с дверным проемом для организации помещения, площадью 9,6 кв.м.; заложения дверного проема между торговыми залами; демонтажа ненесущих перегородок; заложения оконных проемов в торговом зале; заложения оконного проема в помещении 12; выполнения дверного проема в наружной стене на месте оконного; выполнения ремонтно-строительных работ, согласно техническому паспорту ОГУП «Обл. ЦТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-13); и признании права собственности на данное нежилое помещение.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования Шохов А.В. удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: , в перепланированном (переустроенном) виде, с учетом произведенных: возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,1 кв.м.; возведения пристройки входной группы к нежилому помещению (литера а1), в которой располагаются крыльцо и тамбур, площадью 3,2 кв.м.; возведения ненесущей перегородки с дверным проемом для организации помещения, площадью 9,6 кв.м.; заложения дверного проема между торговыми залами; демонтажа ненесущих перегородок; заложения оконных проемов в торговом зале; заложения оконного проема в помещении №, согласно техническому паспорту ОГУП «Обл. ЦТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Шохов А.В. право собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , общей площадью 436,1 кв.м.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Ленинский районный суд города Челябинска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Пашкова

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Истец Лобанова Г.П. обратилась с иском к Конькова В.А., Администрации г. Челябинска о выделе части доли жилого дома в натуре, признании права собственности и прекращении права общей долевой собственности.В обоснование требований истец указал, что .

Прокурор Ленинского района г. Челябинска обратился в суд с административным иском к Совету депутатов Ленинского района г. Челябинска, Чеканиной Е.Н. о признании решения комиссии по контролю за соблюдением депутатами Совета депутатов Ленинского рай.

Самовольная перепланировка нежилых помещений судебная практика

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры

Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:

• основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
• выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
• выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
• выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
• квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
• строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.

В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

Несколько примеров из судебной практики:

1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2012 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.

Были произведены следующие виды работ:

• замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
• частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
• демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
• закладка одного проема в санузле кирпичом;
• разворот полотенцесушителя вдоль стены;
• устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
• демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
• обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
• устройство подвесного потолка;
• замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.

2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2012 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке:

• демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
• заложен дверной проем в ванную;
• в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
• произведено остекление балкона.

3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:

• разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
• устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
• устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
• в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
• установлено остекление балкона;
• выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
• демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
• на площади балкона устроено вспомогательное помещение.

Вернуться к оглавлению обзора : Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

Краткий обзор практики Верховного Суда РФ об узаконивании перепланировки жилья 2018 года

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье — что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать — не сокращается. Как результат — обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

[3]

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14 августа 2018 г. 18-КГ18-101. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 «квадратов»

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-99 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 2018 г. № 4-КГ18-13). — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-86). Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Верховный суд поставил точку в перепланировке балконов

С давнего времени, еще до принятия Жилищного кодекса РФ 2005 года многие жильцы многоэтажек самостоятельно производили переделку балконов и лоджий: одни утепляли и делали их отдельной жилой комнатой, другие ломали перегородки и соединяли с другими жилыми комнатами, увеличивая, например, площадь кухни, третьи (например, жильцы первых этажей) достраивали балконы, а также устраивали отдельный вход в квартиру. Правовое регулирование такой деятельности жильцов на тот момент оставляло больше вопросов, чем ответов.

В настоящее время жилищное законодательство очень детально урегулировало правовые основы перепланировки квартир, а также изменения общего имущества дома, которое пытаются произвести и производят собственники помещений в многоквартирном доме (МКД), самовольно переделывая свои балконы и лоджии.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что всем собственникам принадлежит на праве долевой собственности общее имущество МКД, в состав которого входят: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее инженерное и иное оборудование.

Также понятие и состав общего имущества МКД определены в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491 (Правила 491). Пунктом 2 указанных правил установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

[1]

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

А суды наши часто по-разному толкуют те или иные нормы права, поэтому судебная правоприменительная практика по таким спорам очень разнообразна. Окончательный вердикт выносит высшая судебная инстанция – Верховный суд Российской Федерации.

Один из споров между собственниками и администрацией города по вопросу законности переделки балкона многоквартирного дома в сторону его увеличения за счет доли остальных собственников общего имущества дошел до Верховного суда, который и вынес очень важное решение, касающееся спорных моментов в решениях нижестоящих судов.

Судом в первой инстанции было отказано в удовлетворении требования администрации города. Суд посчитал перепланировку законной и не нарушающей права и интересы других собственников. Апелляционная инстанция также согласилась с выводами суда первой инстанции.

Однако Верховный суд в своем определении по делу №18-КГ17-164, вынесенному 10 октября 2017 года, усмотрел нарушения действующего законодательства РФ и не согласился с выводами нижестоящих судов.

Источники

1. 
   Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.
2. 
   Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
3. 
   Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
4. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.
5. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.