Перевод многоквартирного дома в нежилое здание

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

Согласно действующему жилищному законодательству, перевод жилого помещения в нежилое возможен, но при соблюдении некоторых условий. Это связано с тем, что всё больше людей хотят вести бизнес на дому, открыв офис или складское помещение. Нередко для этого используют первые этажи многоквартирных домов или частные жилые строения.

Что нужно сделать в первую очередь

Необходимо подготовить помещение для смены его статуса. Нежилое помещение отвечает несколько другим требованиям, нежели жилое. Для перевода необходимо:

• изолировать его от других жилых помещений. Так как речь идёт о частном доме, то этот пункт можно пропустить;
• убедиться, что помещение не используется для проживания людей;
• проверить, не находиться ли дом в залоге у банка, не наложено ли на него дополнительное обременение.

Если все условия выполнены, то можно готовить документы для того чтобы перевести жилое помещение под нежилое. Если какие-то условия отсутствуют, то необходимо их устранить. При проведении перепланировки необходимо будет её сначала узаконить, потом только делать.

Процедура перевода

Необходимо подготовить пакет документов. В него входит:

• заявление соответствующей формы;
• документы на дом, доказывающие само право и источник его возникновения;
• техническая документация на строение;
• план. Если несколько этажей, то поэтажный;
• проект, по которому будет проводиться дальнейшая перепланировка помещения. Для смены статуса необходим проект, составленный в специализированном бюро. Кроме того. Оно должно иметь допуск СРО. Можно обратиться и к частному архитектору, но он должен иметь такое разрешение. Это обязательно нужно проверить дополниельно!;
• если собственников у дома несколько, то необходимо получить письменное согласие каждого о смене статуса. За несовершеннолетних владельцев согласие дают их законные представители;
• если подачей документов занимается третье лицо, то нужна доверенность от нотариуса.

Все бумаги подаются в администрацию муниципального образования через МФЦ. Их будет рассматривать специальная комиссия. Письменный ответ должен быть дан в течение 1,5 месяцев с момента подачи комплекта. Если от комиссии будет получен отказ, он должен быть не только письменным, но и аргументированным. Его можно обжаловать через вышестоящую инстанцию или через суд.

Если необходимо делать реконструкцию здания, то осуществлять по плану. Мало провести работы, необходимо чтобы специально уполномоченная комиссия выдала приёмочный акт. Он будет свидетельством того, что ремонт проведен в соответствии с проектом. На основании статус помещения будет сменён, о чём собственник получит соответствующую выписку из ЕГРН.

Можно ли перевести часть дома

Можно перевести часть жилого дома в нежилое помещение, а часть оставить для проживания людей? Можно, но нужно ориентироваться на местную практику. Так, в одном муниципальном образовании могут признать дом в несколько этажей единым жилым помещением, и выдать отказ. В другом, признают многоквартирным строением, и дадут разрешение на смену статуса первого этажа. Тогда можно будет открыть магазин, мастерскую или иной бизнес.

Аналогичная правовая коллизия может произойти со статусом земельного участка под строением. Можно сменить назначение, но потребуется разрешение администрации.

Когда можно не переводить

Смена статуса жилого помещения необходима в тех случаях, когда в законе чётко прописано, что вести конкретный вид деятельности в жилом помещении, запрещено. Например, нельзя открыть автосервис, парикмахерскую или кафе. Но, если собственник занимается репетиторством, работает на дому удалённо, оказывает услуги ногтевого сервиса, переводом можно не заниматься.

Можно выделить одну комнату под рабочую зону, и вести дело. Главное условие – отсутствие помех соседям и своевременное внесение налогов в местный бюджет. В противном случае надомная деятельность может быть запрещена, а самозанятый привлечён к ответственности за неуплату налогов.

Стоимость процедуры

Процедура довольно длительная, а, иногда, и дорогостоящая. Если потребуется реконструкция здания, то нужен не только профессиональный проект, но и профессиональные рабочие. Стоимость проекта в различных бюро разная, но стартует от 10 000 рублей. Стоимость работ определяется индивидуально.

Если случай сложный, то придётся нанимать юриста, который будет заниматься правовыми нюансами. Цены на услуги таких специалистов колеблются в пределах от 15 до 20 тысяч рублей. Если речь идёт о крупном городе, то и 50 тысяч. Не стоит забывать о государственных пошлинах за различные действия. Придётся потратить следующие суммы:

При найме посредника стоимость услуг нужно узнать заранее. Цена не регулируется на законодательном уровне.

При каких условиях откажут в переводе

Не всегда власти идут навстречу собственнику и дают разрешение на смену статуса помещения. Отказ может прийти в следующих случаях:

• не все владельцы дали своё согласие;
• частный дом находится в аварийном или ветхом состоянии, о чём свидетельствует заключение уполномоченной комиссии;
• нет соответствия пожарным и другим нормам;
• документы заполнены неверно или представлен не полный их комплект;
• проект перепланировки или реконструкции составлен с нарушениями;
• помещение находится под обременением;
• дом сдаётся по договору социального или коммерческого найма.

Чтобы не получить отказ, необходимо тщательно провести предварительный этап. Для этого необходимо затребовать документы их всех возможных инстанций, которые имеют отношение к строению. Рекомендуется нанять юриста, который и будет заниматься бумажной работой и отслеживанием возможных изменений в документах.

Заключение

Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
• паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

• более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
• не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

• более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
• не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Особенности процедуры: всё о том, как перевести нежилое помещение в жилом доме в жилое

Сегодня во многих многоквартирных домах имеются помещения, которые для проживания не предназначены, то есть, являются нежилыми. Даже если собственник такого помещения сделает ремонт и будет там проживать, это будет незаконно, ведь данные помещения относятся к нежилому фонду. В них невозможно прописаться и даже временно зарегистрироваться. Поэтому, когда возникает такая необходимость, в подобном жилье осуществляют процедуру перевода недвижимости (зданий, строений) из нежилого фонда в жилые помещения и дома.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли?

Объекты недвижимости возможно перевести из нежилого фонда в жилой при соблюдении следующих условий, прописанных в Жилищном кодексе РФ (ст. 22 ЖК РФ):

[3]

• Инициатором переоформления статуса недвижимости может быть только собственник данного помещения (никак не арендатор, даже если договор аренды заключен на длительный срок).
• Нежилой объект не должен находиться в залоге, любые займы и кредиты (если они имеются), должны быть полностью погашены.
• Обязательно должно быть соответствие нормам пожарной безопасности, техническим, экологическим и санитарно-гигиеническим.
• Планируемое к переводу помещение располагаться должно в жилой зоне с развитой инфраструктурой. Обязательно должны быть в наличии и функционировать:

1. водопроводная система;
2. теплоснабжение;
3. канализация;
4. газовые и электрические сети.

Все конструкции данного объекта должны быть исправны, без каких-либо повреждений или разрушений (не должно быть никакой опасности для проживания людей). Это значит, что недвижимость, планируемая к оформлению перевода, не должна быть ветхой и аварийной.

Детально о том, как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот, а также какова стоимость этой процедуры, читайте в нашем материале.

Пошаговая инструкция

Далее подробно рассмотрим, как перевести недвижимость (помещение, здание) из нежилого фонда в жилой.

Какие документы нужны?

Необходимо предоставить следующий пакет документов, чтобы сделать процедуру перевода:

1. Заявление, в котором формулируется просьба об изменении статуса принадлежности помещения к нежилому фонду.
2. Паспорт заявителя.
3. Документы, которые подтверждают право собственности на объект (подлинники или нотариально заверенные копии).
4. План данного объекта с техническим описанием. Все изменения, связанные с перепланировкой или реконструкцией (если проводились) должны быть отражены и подтверждены документально.
5. Поэтажный план всего дома (где расположен данный объект), благодаря которому можно просчитать последствия для всего дома после смены статуса нежилого помещения. Взять его можно в ЖЭУ.
6. Проект переустройства нежилого объекта (при необходимости).
7. Согласие соседей (при необходимости – если изменения при переустройстве коснутся общей долевой собственности).

Детально о том, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, что входит в пакет документов и как написать заявление, читайте в нашем материале.

Особенности процедуры

Порядок перевода состоит из следующих шагов:

1. Владелец недвижимости собирает необходимый набор документов (указанный выше).
2. Документы представляются в местный орган самоуправления (жилищную комиссию) или же в МФЦ.
3. Жилищной комиссией проводится специальная экспертиза недвижимости, которая позволит оценить возможность смены статуса.
4. Разрабатывается и согласовывается проектная документация для необходимого переустройства. Для получения разрешения на проведение необходимых работ нужно сначала обратиться в проектное бюро – заказать проект (или представить свой готовый) и затем пройти с ним все необходимые инстанции для согласования (Роспотребнадзор, Пожарная инспекция, Санэпидемстанция, Коммунальное хозяйство, Жилищная комиссия).
5. Получение разрешения.
6. Проведение перепланировки (или реконструкции) и получение приемочного акта.
7. Внесение изменений в ЕГРН и получение выписки о праве собственности на измененный объект.

Сроки и стоимость

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 23 ЖК РФ), после приема заявления и пакета документов решение о переводе (или отказе) должно быть принято не позднее 45 дней. После принятия решения в течение трех дней должен быть дан ответ заявителю. В случае отказа решение можно в течение трех месяцев обжаловать в суде. Внесение изменений о смене статуса помещения происходит в течение 10 дней.

Финансовые затраты, чтобы переоформить статус недвижимости, выглядят таким образом:

1. Государственная услуга предоставляется бесплатно, госпошлина за нее не взимается.
2. Полное юридическое сопровождение данной процедуры может стоить, в среднем, 250 – 350 тысяч рублей.
3. Размер государственной пошлины при внесении изменений в ЕГРН на объект с новым статусом составляет 350 рублей для физического лица или 1 тысячу рублей для юридического лица (ст.333.33 НК РФ).
4. Стоимость проекта перепланировок может варьироваться от 30 до 45 тысяч рублей.
5. Стоимость согласования в различных инстанциях обойдется примерно в 20 – 50 тысяч рублей.

Есть ли отличия в порядке и условиях перевода разных видов недвижимости?

Сама процедура перевода в жилые объекты, а также условия и порядок изменения статуса нежилого помещения и нежилого здания на жилые абсолютно аналогичны, все это регулируется статьями 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Но необходимо заметить, что здание, построенное, например, под офисы, административные нужды или склады, гораздо сложнее вывести в жилой фонд, чем те помещения, которые расположены в многоквартирных домах.

Иногда возникает потребность переоборудовать какой-либо нежилой (бывший производственный) объект под жилой дом. Важно понимать, что этот объект должен в результате переоборудований и переустройств соответствовать всем нормам и требованиям проживания, а это часто бывает чрезвычайно сложно.

Можно выделить следующие нюансы, которые обусловливают разницу между переводом здания и помещения:

• Не во всех нежилых зданиях проведены необходимые коммуникации и инженерные сети, без функционала которых проживание будущих жильцов на этих объектах просто невозможно. В нежилых помещениях же, которые расположены в многоквартирных домах, требуемые коммуникации имеются изначально.
• Не получится осуществить данную процедуру в том случае, если здание располагается вне жилого массива (то есть, рядом нет никаких жилых домов). Также невозможно причислить к жилому фонду здания производственно-технического назначения, которые не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям.
• Глобальная разница в объемах работ (переустройство, реконструкция или перепланировка) приводит к значительно более весомым финансовым вложениям (касаемо здания).

Подводные камни

В законодательстве РФ существуют два очень серьезных ограничения, которые невозможно никак проигнорировать:

• Первое – несоответствие действующих норм и правил, когда недвижимость считается непригодной для проживания.
• Второе – условия ипотеки или аренды, когда юридическое или физическое лицо обладает правом собственности на конкретный объект на определенный срок.

Нужно быть предельно внимательным при совершении любых сделок с объектами недвижимости, прошедшими процедуру смены своего статуса.

В итоге можно сделать вывод, что оформить нежилую недвижимость как жилую в административном плане не очень сложно, но для его осуществления должна быть изначальная возможность. Если необходимые признаки жилого помещения отсутствуют и нет никаких законных способов их создать, то перевод не будет разрешен. Наибольшую сложность во всей процедуре представляет собой составление и согласование проекта, но в этом могут помочь грамотные профессионалы.

Видео по теме

Подробнее о переводе нежилого помещения в жилое можно узнать из этого видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция!

Здравствуйте, уважаемые друзья! Предлагаю Вам пошаговую инструкцию по переводу жилого помещения в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с законом. В рамках настоящей статьи будут рассмотрены следующие вопросы:

• Какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое.
• Сроки принятия решения о переводе помещения в нежилой фонд.
• Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
• Как оформить право собственности в Регистрационной палате?

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании требований норм российского законодательства. Вся процедура изменения статуса помещения состоит из подготовки и сбора необходимых для этого документов, которые предусмотрены действующим законодательством, а также хождением по различным инстанциям. Соблюдая все необходимые требования, можно ускорить процесс официальной регистрации изменения статуса помещения. Итак, давайте более подробно рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилое. Если Вам необходимо перевести не просто отдельное помещение, а целый жилой дом в нежилое помещение, то читайте статью здесь! Статью о перепланировке нежилого помещения читайте здесь!

Какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое?

В соответствии с положением ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления. При этом органы местного самоуправления имеют право издавать положения о создании межведомственной комиссии. Данные комиссии наделены полномочиями по рассмотрению вопросов, связанных с переводом жилых помещений в нежилые. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) для перевода жилого помещения в нежилое помещение обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В каждом городе могут быть свои особенности перевода в нежилое помещение. По Краснодару можете обратиться ко мне, помогу с переводом.

Изначально необходимо собрать перечень документов, которые впоследствии передаются в отделение по управлению имуществом органов муниципальной власти:

Когда собственник помещения или же его законный представитель подготавливают необходимый пакет документов, то после этого можно смело обращаться в органы по управлению имуществом и составлять заявление с просьбой перевести жилое помещение в нежилой фонд. Дополнительно предоставляете следующий пакет документов:

1. паспорт собственника;
2. договор основания;
3. документ на право владения недвижимостью;
4. доверенность — при необходимости.

Сроки принятия решения о переводе помещения в нежилой фонд

Вопрос о переводе жилого помещения в нежилое принимается в течении 45 дней. После вынесения решения в течении 3 рабочих дней о нем извещается заявитель лично или по почте.

Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое

• Не предоставлен полный пакет документов.
• Проект переустройства противоречит нормам действующего законодательства.
• Отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и соседей по дому.
• Нарушены требования условий перевода, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса РФ.
• Документы предоставлены не в тот компетентный орган.
• Если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;

Как оформить право собственности в органах гос.регистрации?

Для оформления права собственности в органе государственной регистрации необходимо подать следующие документы:

[1]

После того как документы поданы, собственники жилого помещения подписывают заявление и оплачивают государственную пошлину. Далее уполномоченный орган берет ваши документы и назначает дату следующего визита. Являясь в указанную дату получаете новое свидетельство. В нем будет указано, что ваше жилое помещение получило статус нежилого.

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое? Порядок действий, нюансы для разной недвижимости

Перевод жилого помещения в нежилое – юридическая процедура, с которой приходится сталкиваться многим современным коммерсантам. Такой перевод – законное основание использовать квартиру или частный дом для осуществления предпринимательской деятельности. Можно разместить там торговую точку, салон красоты, офис и т.д.

Это удобно: не нужно возводить отдельно стоящее здание, проще и выгоднее использовать уже существующую квартиру или дом. В статье приведем пошаговую простую инструкцию, как признать жилое помещение нежилым или каким образом перевести обычную квартиру в нежилой фонд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

В каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается?

Перевод жилых помещений в нежилой фонд регулируется главой 3 Жилищного Кодекса РФ, а также Градостроительным Кодексом и местными нормативно-правовыми актами. В ст.22 Жилищного Кодекса перечислены условия, при которых такой перевод осуществить нельзя.

• Нет технической возможности оборудовать отдельную входную группу для будущего нежилого помещения. Вход в нежилое помещение коммерческого использования не может производиться через помещения, используемые для доступа к квартирам, т.е. через обычный подъезд. Должна быть оборудована отдельная входная группа.
• Нельзя перевести часть помещения (например, одну комнату). Только полностью квартиру или дом.
• Если для кого-то (собственника или других лиц) помещение является местом постоянного проживания, или помещение обременено правами третьих лиц (например, оно находится в залоге) перевод производить нельзя.
• Невозможно перевести в нежилой фонд квартиру, расположенную в наёмном доме социального использования
• Только с определённым условием можно переводить в нежилой фонд квартиры в жилых многоквартирных домах выше первого этажа. Чтобы такую квартиру можно было перевести в статус нежилого помещения, непосредственно под ней не должно быть жилых квартир.
• Нельзя перевести в нежилой фонд арендованное жильё без ведома собственника.
• Нельзя совершать такой перевод с целью использования помещения для религиозной деятельности.
• Запрещено производить перевод в аварийных зданиях, определённых под снос.
• также невозможно сделать это в зданиях, признанных памятниками архитектуры.

Если жилое помещение оборудовано всеми необходимыми коммуникациями и нет условий, препятствующих выводу в нежилой фонд, то можно приступить к подготовке процедуры перевода.

Детально о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое и что делать при получении такого отказа, читайте в этой статье.

Инструкция, как перевести жилплощадь в иной статус

Первый важный момент — кем осуществляется процесс перевода. Ст.23 ЖК в п.1. указывает, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (нежилого в жилое) осуществляется органом местного самоуправления. Перевод выполняется в заявительном порядке. Подготовленный пакет документов удобно подавать через МФЦ.

Решение должно быть вынесено в течение 45 дней, о результатах заявителю должны сообщить в течение трёх последующих суток.

После получения постановления администрации, разрешающего перевод, следующие действия таковы:

• выполнение перепланировки;
• получение акта о вводе помещения в эксплуатацию в качестве нежилого объекта;
• получение нового свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта объекта.

О, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, а также какова стоимость этой процедуры, мы рассказывали тут.

Необходимые документы и действия

П.2. ст.23 ЖК приводит перечень необходимых бумаг:

1. заявление о переводе (заполняется на особом бланке, его можно получить в учреждении, которое принимает бумаги на перевод, там же проконсультируют, как его оформить);
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или копии, заверенные нотариусом);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, нужен его технический паспорт);
4. поэтажный план дома, в котором расположено помещение, которое требуется перевести;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если они требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Если доверяете заниматься всей процедурой юристу, то понадобится оформить доверенность у нотариуса.

Лучше всего сделать сбор разрешений от соседей первым этапом подготовки. Чтобы не получилось так, что уже затрачены ресурсы на остальные действия, а отказ соседей разрушил далекоидущие планы.

Разумеется, необходимо будет ещё получить большое количество разрешений (от СЭС, пожарных и т.д.). В общем, процесс почти наверняка будет затянутым и достаточно непростым.

Стоимость процедуры

Определённые расходы понести придётся. В зависимости от региона они могут быть различными. Вот кое-какие пункты, на которые придётся потратиться.

• Нотариальное заверение копий документов (от 50 р за страницу).
• Услуги БТИ (подготовка технического паспорта и перерасчёт перевода помещения в нежилое) – от 1000 р.
• Госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).
• Создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная, пример – от 5 до 15 или 20 000 рублей в регионах).

В столичных регионах сумма за все согласования и услуги может доходить до нескольких сот тысяч рублей.

Может ли быть отказано в признании и что делать в этом случае?

В ст.24 ЖК РФ подробно расписано, в каких случаях может быть вынесен отказ в переводе. Это может произойти в случае:

• предоставления неполного пакета документов;
• ошибки при заполнении бумаг;
• неправильно составлен или оформлен проект перепланировки;
• отсутствие согласия супруга заявителя, других собственников, соседей.

Это ошибки, связанные с документацией. Их можно исправить. Получить необходимые согласования с жильцами, переделать документы и подать пакет бумаг заново. Также могут быть основания для отказа, связанные с неустранимыми причинами. Например, имела место ошибка при первоначальной оценке помещения как подходящего для перевода в нежилой фонд. Или же статус земель под жилым зданием изменен, и нахождение на нем нежилых помещений невозможно.

Условия и порядок в отношении квартиры на первом этаже

Размещение нежилого помещения на первом (либо цокольном) этаже – это самый распространённый вариант для многоквартирных домов. Как переделать статус квартиры? Помещение должно быть подключено к необходимым инженерным коммуникациям. Важное требование — возможность создать отдельный вход. Обратите внимание на тот факт, что создание отдельной входной группы реально осуществить далеко не во всех зданиях.

Например, в блочно-панельных домах запрещено проводить подобные работы. Имейте в виду, что согласование, например, с соседями будет зависеть от вида деятельности, которая планируется вами. Например, магазин, куда постоянно подъезжают машины поставщиков, может оказаться нежеланным соседством. А, например, адвокатский кабинет или частная врачебная практика – это проще.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

• Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.

Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.

Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Можно ли отменить оформление и как это сделать?

Иногда бывают неприятные ситуации, когда органы местного самоуправления пытаются через суд отменить решение. Результат, конечно, будет зависеть от правомерности оснований, по которым это делается. Если же сам собственник пожелает перевести нежилое помещение обратно в жилое, и при этом уже получен новый кадастровый паспорт, тогда необходимо будет проделать процедуру, которая предусмотрена гл.3. ЖК.

Как видим, перевод жилища в нежилой фонд – это далеко не простой и не дешёвый комплекс действий. Есть смысл обратиться к профессионалу-юристу, который возьмёт на себя все хлопоты. Либо же, если чувствуете в себе силы и готовность, можно изучить вопрос детально и постараться выполнить весь план от «А» до «Я» самостоятельно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Порядок перевода жилого здания в нежилое: как изменить назначение помещения или его части?

У каждого объекта недвижимости есть своё назначение. Оно закрепляется законом и обычно устанавливается ещё на стадии возведения или проектирования дома.

Однако в некоторых случаях можно изменить статус помещения. Когда это можно сделать, куда обращаться – и что для этого потребуется? Обо всех нюансах постараемся рассказать в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Каким может быть помещение?

Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:

• Жилое помещение – это то, которое конструктивно предназначено для постоянного проживания в нём людей. Помещение при этом должно соответствовать санитарным, техническим и иным нормам, установленным конкретно для жилого фонда (ст. 15 ЖК РФ).
• Нежилое – это помещение любого другого назначения (производственного, культурного, общественного, инфраструктурного и т. д.).

Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.

Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.

Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.

Порядок изменения назначения объекта

Закон допускает перевод жилого помещения или здания в нежилое. Основные требования к этой процедуре закреплены в ст.ст. 22 – 23 ЖК РФ.

Куда необходимо обращаться?

Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.

• Расположение на первом этаже МКД. Допускается перевод и квартир, находящихся выше – но лишь при условии, что нижележащие помещения не относятся к категории жилых.
• Отдельный вход либо возможность его оборудовать без нарушения строительно-технических нормативов. В МКД это означает, что нужен вход с улицы, а не через подъезд.
• Изолированность. Объект переводится только целиком. ЖК РФ прямо запрещает переводить лишь одну комнату в квартире.
• Отсутствие регистрации в этом помещении кого-то из граждан.
• Отсутствие обременений на жильё.
• Помещение не находится в аварийном или ветхом доме.
• Переводимый объект не является частью наёмного дома социспользования.
• Помещение не будет использоваться для религиозных целей. Эта норма, закреплённая ч. 3.2 ст.22 ЖК РФ, действует с 2016 года – и потому пока малоизвестна.

Кроме того, если при переводе планируется переустройство помещения, затрагивающая общедомовое имущество МКД, потребуется разрешение от остальных сособственников здания.

Какие потребуются документы?

Перечень документов, которые подаются в комиссию, закреплён ст. 23 ЖК РФ. Помимо самого заявления он включает в себя:

• Паспорт собственника, либо паспорт и доверенность представителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на помещение (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.).
• Техпаспорт на объект.
• Если переводится помещение в многоэтажном доме, то потребуется и поэтажный план для здания.
• Проект перепланировки (если она необходима).

При этом если здание прошло регистрацию в ЕГРН по новым правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», достаточно только документов, подтверждающих личность и полномочия заявителя, а также проекта перепланировки.

Всё остальное муниципальная комиссия запросит из Росреестра самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Однако для ускорения процедуры рассмотрения заявитель вправе подать эти документы и по своей инициативе.

Подробно о том, как изменить статус жилья и какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое, читайте тут.

Сроки и стоимость процедуры

Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ, максимальный срок для перевода помещения из одной целевой категории в другую составляет 45 дней с того момента, как заявление и прилагающиеся к нему документы поступили на рассмотрение.

Муниципальный орган принимает одно из решений:

[2]

• О разрешении на перевод жилого объекта в категорию нежилых.
• О запрете на такой перевод.

Какое бы решение ни было принято, оно в срок не позже 4 дней должно быть доведено до сведения заявителя. В том случае, если документы подавались через МФЦ, этот срок увеличивается на 1 день: требуется время на передачу документации из муниципального органа обратно в МФЦ.

Конкретная же стоимость всей процедуры перевода включает в себя:

• Оплату изготовления документации (проекта перепланировки, техдокументации в БТИ и т. д.).
• Оплата услуг нотариуса по заверению необходимых документов.
• Госпошлина на регистрацию объекта.

Точный размер расходов будет зависеть от расценок в регионах, объёма необходимых работ и других факторов. В целом лицу, проводящему перевод, нужно быть готовым к расходам от 200 тысяч до полумиллиона рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – до 800 тысяч и выше. В том же случае, если для проведения процедуры используются услуги специалистов-посредников, нужно будет добавить и расходы на их оплату.

О том, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот и сколько это будет стоить, можно узнать здесь.

Возможно ли изменить назначение отдельной части дома?

Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:

• Переводимое помещение должно быть изолированным.
• В нежилую часть здания должен иметься отдельный вход.

Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.

Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД

Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:

1. Обратившись в ТСЖ и проведя с его помощью внеочередное собрание жильцов. В этом случае согласие будет получено, если «за» проголосовало большинство из явившихся.
2. Самостоятельно организовав общее собрание. Здесь потребуется не только согласие большинства участников, но и кворум – явка не менее чем 50% собственников в МКД.

Что делать в случае отказа?

В том случае, если муниципальная комиссия отказала в переводе, заявитель может поступить следующим образом:

1. Если отказ связан в выявленными недочётами (в оформлении бумаг, в планировании переустройства объекта), можно попытаться исправить недостатки и подать документы на рассмотрение повторно.
2. Если заявитель считает отказ необоснованным, он вправе обратиться в суд. В этом случае подаётся административный иск в порядке, предусмотренном АПК РФ. Рассматривать дело должен районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе объекта.

О том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, читайте тут.

Хотя описанная в законе процедура перевода и выглядит просто, на практике это один из самых сложных и дорогостоящих способов что-то сделать с жильём. Согласование перевода потребует времени и может завершиться отказом. Поэтому, если планируется сделать из жилого помещения нежилое, нужно тщательно соблюдать все законодательные нормы и строительно-технические правила.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники

1. 
   Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
2. 
   Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.
3. 
   Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.
4. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
5. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.