Новое в законодательстве о самовольных постройках

Главное по теме: "Новое в законодательстве о самовольных постройках" с точки зрения профессионалов. По всем возникшим вопросам просьба обращаться к дежурному юристу.

Снос самовольной постройки по правилам с 4 августа 2018 года

Снос самовольной постройки по новым правилам с 04.08.2018г.

Уточнено понятие самовольной постройки

  • Как и раньше самовольной постройкой, считается возведенное здание, строение, сооружение:
  • на не предоставленном участке, то есть, если дом, склад, гараж фактически есть на участке, а документы, подтверждающие предоставление этого участка, отсутствуют;
  • если разрешенный вид использования участка не допускает строительства. Например, участок предоставили под огородничество, а владелец участка построил жилой дом;
  • постройка возведена без разрешения на строительство;
  • здание, строение, сооружение построили с нарушением градостроительных или строительных правил. Такое может случиться, если, например, дом расположен за пределами красных линий.

В отличие от старой редакции, новый закон предусмотрел случаи, когда, несмотря на формальные признаки самовольной постройки, объект недвижимости нельзя признавать самовольной постройкой и сносить.

1. Не признается самовольной постройкой недвижимость, которая построена с нарушением ограничений, установленных для данного участка, если владелец участка не знал и не мог знать о таких ограничениях. Например, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения об особом статусе зоны, в которой размещена постройка. Владелец здания не должен страдать из-за того, что запрещения и ограничения не были в открытом доступе. Такую постройку нельзя сносить.

2. Нельзя считать самовольной постройкой ту, которая возведена с нарушением разрешенного использования земельного участка на момент начала строительства, если на момент выявления постройки разрешенное использование допускает такое строительство. То есть за прошлое нарушение карать нельзя, если сейчас на таком участке можно строить.

3. Если разрешения и согласования на строительство нужно было получать на момент начала строительства, а на момент выявления постройки нет обязанности в получении разрешений и согласований, то постройка также не является самовольной.
Если на момент начала строительства не требуется получения разрешений и согласований, которые действуют сейчас, то постройка также не является самовольной.

4. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим на начало его возведения градостроительным или строительным нормам, если на момент выявления постройки такие правила уже отменены.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

5. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим сейчас градостроительным или строительным нормам, но полностью соответствовал таким нормам на момент возведения.

Иными словами, сейчас в ст. 222 ГК РФ закреплен принцип проверки объекта недвижимости на соответствие правилам постройки и получения разрешений на момент постройки, а не на момент обнаружения такой постройки или судебного разбирательства.

Последствия возведения самовольной постройки: снос или реконструкция

В прежней редакции ст. 222 ГК РФ было указано, что самовольная постройка подлежит сносу, если в судебном порядке на нее не будет признано право собственности.
Сейчас законодатель допускает как признание права собственности и снос, так и приведение постройки в соответствие с действующими градостроительными, строительным нормами и правилами. Например, если нарушена этажность, то сносить этаж, конечно, неприятно и дорого, но все-таки это позволит сохранить здание целиком. Или, например, дом с пристройкой вышел за пределы красной линии. Вместо полного сноса придется пожертвовать пристройкой, но удастся сохранить дом.

Еще одно нововведение заключается в том, что введен запрет на использование самовольной постройки. То есть, в доме запретят проживать, складом или цехом — пользоваться, завозить и вывозить вещи, продукцию и т.д. Пока не определено, в каком порядке и кто будет осуществлять контроль за использованием самовольной постройки, и каковы будут меры ответственности. Раньше предусматривался штраф за эксплуатацию (использование) самовольной постройки без ввода в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ). Но с 04.08.2018г. требование о получении разрешений на ввод в эксплуатацию частных домов отменено. Видимо, пока к ответственности за использование частных и дачных домов граждан не будут привлекать к ответственности. По крайней мере ни порядок, ни основания привлечения к такой ответственности законом не предусмотрены.

Кто может принять решение о сносе

По общему правилу решение о сносе или приведении постройки в соответствие с действующими требованиями принимает суд.

При этом запрещено принимать решение о сносе индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, расположенных на участках, предоставленных, соответственно, под ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или садоводство при одновременном соблюдении трех условий (ст. 22 закона «О введении в действие части первой ГК РФ»):
1. права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018г.;
2. параметры этих строений соответствуют предельным параметрам, предусмотренным действующими правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами;
3. земельный участок под домом, строением принадлежит собственнику постройки на праве собственности или ином законном праве.

Местные власти вправе сносить самовольные постройки без суда

Новыми поправками законодатель разрешил органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольных построек. Такое право и особенности его применения предусмотрены п. 4 ст. 222 ГК РФ и ст. 22 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ». У такого права очень много ограничений, и сносить все подряд не будут.

Итак, по порядку.

Принимать решение о сносе местные власти могут только в отношении построек, расположенных на муниципальных землях или государственных, находящихся в ведении органов местного самоуправления.

На частных землях ничего сносить без судебного решения нельзя. Исключение составляют случаи, если постройка угрожает жизни и/или здоровью людей.

Муниципалитет вправе принять решение о сносе самовольной постройки на муниципальной земле без дополнительного судебного решения, в следующих случаях:


1. постройка возведена на участке, на который отсутствуют документы об отводе такого участка, при этом необходимость получения такого документа предусмотрена действующими на момент начала постройки правилами;

Читайте так же:  Как получить визу в испанию самостоятельно

2. вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения возведенного объекта, и при этом участок находится на землях общего пользования. Например, участок предоставлен в парковой зоне (земли общего пользования) под размещение летнего кафе без капитальных строений, а к осени там «вырос» каменный ресторан. Такое здание снесут без суда по решению местных властей. Именно так теперь будут сносить постройки на пляжах, в скверах, на площадях;

3. вид разрешенного использования земельного участка не разрешает строительство возведенной постройки, и постройка находится в границах зоны с особыми условиям использования территории. В данном случае помимо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими правилами и требованиями.

Тут есть особенности. Снести или обязать реконструировать можно по решению властей, без обращения в суд, если:
1) режим использования такой территории не допускает строительства такого объекта;
2) режим использования допускает строительство, но нет разрешения на само строительство. При этом границы зоны должны быть установлены на начало постройки, и правило о получении разрешения должно действовать тоже на начало строительства.

Какие постройки нельзя снести без суда

Законом специально установлены случаи, в которых муниципалитет не вправе без решения суда сносить или обязывать реконструировать самовольные постройки. Так запрещено без обращения в суд принимать решения о сносе многоквартирных жилых домов, садовых, индивидуальных жилых и дачных домов.

Нет у муниципалитета полномочий сносить или обязывать реконструировать постройки, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН или право собственности признано судом, или уже есть решение об отказе в сносе самовольной постройки.

В любом случае орган местного самоуправления без обращения в суд не вправе принимать решение о сносе или реконструкции построек:
1. которые относятся к имуществу религиозного назначения;
2. которые возведены до 14 мая 1998 года без разрешения на строительство;
3. которые построены до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001г.- дата официального опубликования) на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.

В этих случаях решение о сносе или реконструкции может принять только суд. При этом в суде можно признать право собственности на самовольную постройку.

В какие сроки сносят самовольные постройки

Новыми поправками установлены минимальные и максимальные сроки для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с действующими нормами.

Срок для сноса не может быть установлен менее 3 и более 12 месяцев. Срок для приведения постройки в соответствие с действующими правилами не может составлять менее 6 месяцев и более 3 лет.

Новые поправки продолжают курс на борьбу с самостроем, но владельцы частных, дачных, садовых, жилых домов могут в любом случае рассчитывать на судебное разбирательство в случае претензий со стороны властей. Сносить без суда и возможности узаконения самовольной постройки такие дома нельзя.

Изменился порядок сноса самовольных построек

Sergiksuper / Depositphotos.com

C 4 августа для признания здания или сооружения самовольной постройкой необходимо, чтобы нарушенные при ее возведении градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала создания такой постройки и действовали на дату ее выявления. Также с указанной даты самовольными постройками не считаются здания и сооружения, возведенные с нарушением ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о них (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Принятым законом запрещается принимать решение о сносе самовольных построек в отношении жилых домов и строений, расположенных в границах населенных пунктов или возведенных на дачных и садовых участках, если права на эти объекты будут зарегистрированы до 1 сентября текущего года, а их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, а земельные участки под ними принадлежат собственникам этих строений.

При этом органы местного самоуправления не могут принимать решения о сносе самовольных построек, созданных:

  • до 29 октября 2001 года (вступления в силу Земельного кодекса), если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • до 14 мая 1998 года, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство.

Теперь решение об их сносе принимает только суд.

Кроме того, введено правило, согласно которому, лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, выполнившее требование о ее приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на нее. Также при выполнении указанного условия ее может получить в собственность и лицо, во временно владеющий или пользующийся земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена такая постройка. Вместе с тем лицо, приобретающее право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, их построившему, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение в соответствие с установленными требованиями.

В Государственную Думу внесен законопроект, направленный на защиту прав владельцев легально возведенных самовольных построек

Законопроектом, в частности:

корректируется понятие самовольной постройки. К ним предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки;

предлагается не относить к самовольным постройкам здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними, и (или) собственник данного объекта не знали и не мог и не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка;

Читайте так же:  Что дает вид на жительство

предлагается механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, которое будет осуществляться в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства;

существенно сокращается перечень случаев принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек, предусматривается запрет на принятие таких решений в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо в отношении которых ранее судом было принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;

устанавливается возможность сноса объекта ИЖС или возведенного на садовом земельном участке жилого дома, садового дома или принятия решения о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями только на основании решения суда.

[3]

Новый закон разрешил не сносить некоторые самовольные постройки

Президент Владимир Путин подписал 4 августа сего года закон, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ, где речь идет о больной проблеме практически всех регионов страны – самовольном строительстве. В этом документе появились новые правила, разъясняющие, кто может сносить самострой, когда и за чей счет. Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.

– Федеральный закон № 339 « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ « О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие « самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже « свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ ( « Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке « с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об « ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

[1]

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, « революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие « самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, « вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.

Читайте так же:  Образец заполнения заявления на рвп

За и против: легализовать самострой

Правительство одобрило и решило внести в Госдуму несколько законопроектов, касающихся нелегально построенных зданий, а также регулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Гражданам дадут возможность избежать сноса, если они сами приведут постройку в соответствие с градостроительными нормами. «Право.ru» спросило у юристов, насколько необходимы и эффективны будут новые законы.

Сейчас, по словам авторов первого законопроекта, органы местного самоуправления могут сносить самовольные постройки «практически в неограниченных случаях». Это приводит к тому, что от граждан иногда требуют сноса зданий, которые являются для них единственным жильем. Если законопроект примут, местное самоуправление не сможет самостоятельно сносить здания – для этого понадобится решение суда, если право собственности на самострой уже зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Точно такая же норма будет действовать для построек, появившихся до 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса.

На практике широко распространены случаи, когда добросовестный приобретатель покупает недвижимость, которая впоследствии оказывается самовольной постройкой, подлежащей сносу. Согласно нормам действующего законодательства, пострадавший покупатель в таком случае, конечно же, может обратиться в суд и взыскать убытки с продавца – однако на практике, к сожалению, добиться реальной компенсации зачастую оказывается довольно сложно, поскольку у продавца, как правило, не оказывается никакого собственного имущества.

Станислав Попов, старший юрист адвокатского бюро «Пучков и Партнеры»

Согласно документу, покупателю дадут возможность получать компенсацию из бюджета. «С одной стороны такой порядок можно приветствовать, поскольку он, в теории, может существенно облегчить возмещение убытков добросовестным покупателям», – считает Попов. «С другой стороны, на данный момент непонятно, по какой именно процедуре будет происходить такая компенсация, каким образом будет определяться ее размер. В связи с этим возникает вопрос, будет ли предлагаемый механизм реально работать или права добросовестных покупателей окажутся защищенными лишь на бумаге».

[2]

Снести здание можно будет только по решению суда или если у собственника не окажется правоустанавливающих документов на землю.

Фактически из числа самостроя исключат здания, построенные с нарушением ограничений по использованию участка земли. При условии, если собственник не знал об этих ограничениях, он сможет легализовать свою постройку.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если законопроект в итоге примут, то новые нормы вступят в силу с июля 2018 года. Закон защитит права и интересы добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимости.

Второй законопроект направлен на предотвращение строительства многоквартирных домов на выделенных «индивидуальных» участках. Речь идет о тех случаях, когда человек покупает или получает землю, чтобы построить там жилой дом для себя и семьи, а строит в итоге многоквартирное здание.

Для того, чтобы решить эту проблему, в законопроекте прописали определение «объекта ИЖС». Это отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м. Если дом не будет соответствовать этим требованиям, его снесут.

Юрист Дмитрий Железнов рассказал «Право.ru», что в предложенных изменениях он считает положительным, а что – отрицательным.

– вводится определение понятия «индивидуальный жилой дом». Как известно, в настоящее время оно определено путем указания на такой каучуковый признак, как «предназначен для проживания одной семьи». Полагаю, что введение четких, измеримых признаков (например, ограничение дома по высоте в 20 м) позволит внести ясность в этот вопрос;

– запрет «административного» сноса объектов недвижимости. Представляется, что это существенно усилит гарантии тех лиц, которые добросовестно возвели свои объекты, однако в отношении них по каким-то причинам имеются сомнения. Судебный контроль, полагаю, является более эффективным и системным, нежели «ускоренный» административный;

– законопроект прямо детализует законодательство. Они конкретны, имеют точечный характер и направлены на закрытие реальных, а не декларативных «болей» участников рассматриваемых отношений.

Минусы:

на наших глазах вновь вносятся точечные изменения в законы. Причем не в федеральные законы, а в кодексы, которые по своей сути должны являться неким сводом общих правил. Думается, что подобная казуистичность именно в кодексах вредит устойчивости правового регулирования.

Судебный порядок сноса недвижимости в качестве плюса в разговоре с «Право.ru» отметила также старший консультант юридического департамента Alliance Legal CG, Ольга Калинченко. «В судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда). В этой части я согласна с законопроектом», – сказала Калиниченко. Отметила она и минусы.

Минусы:

при наличии определенной фантазии и определенного административного ресурса выглядят вполне возможными и реальными ситуации по признанию самовольными постройками правомерно возведенных объектов недвижимости, существующих уже не один год, но, к примеру, оказавшихся при определенных обстоятельствах частично на смежном земельном участке, принадлежащем тому же административному органу;

очевидно, что само по себе понятие «спорный смежный земельный участок» требует тщательного судебного анализа, так как любой объект недвижимости может оказаться так или иначе на спорном земельном участке. Чем может воспользоваться муниципальный или иной орган, заинтересованный в получении интересующего его земельного участка.

Юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская рассказала, что по ее мнению главное в инициативах:

Плюсы:

законопроект уточняет дефиницию самовольной постройки (строение признается самостроем только в том случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены до создания самовольной постройки и являются действующими);

– проекты направлены на защиту застройщиков, которые действовали добросовестно и правомерно, так как соответствующие требования на момент возведения постройки не были установлены федеральным законодательством;

– законопроектом предусматривается выплата компенсации приобретателям зданий и сооружений в случае признания их самовольной постройкой за утрату праву собственности на данные объекты.

Минусы:

исключение правила о признании права собственности на самовольную постройку не представляется обоснованным и, вероятнее всего, негативным образом скажется на положении застройщиков, действующих в соответствии с законом.

Читайте так же:  Каков срок для примирения супругов при расторжении брака в суде и загсе

–​​​​​​​ действующей редакцией ст. 222 ГК РФ предусмотрены конкретные случаи сноса самовольных построек на основании решения органов местного самоуправления: если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Проектом же предлагается предоставить им право на принятие таких решений независимо от того, в какой зоне возведено строение.

Таким образом, эксперты заметили в законопроектах как преимущества, так и недостатки. Инициатива только внесена в Госдуму, поэтому в процессе рассмотрения в документ еще могут внести изменения.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)» можно здесь.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» можно здесь.

Изменения в законодательстве о самовольных постройках в августе 2018 года

Материал подготовил юрист ЮФ «Логос»
Кубасов Виталий

Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены существенные изменения в статью 222 ГК РФ, которая устанавливает правовой режим самовольной постройки.

Стоит отметить, что законодатель пошёл навстречу гражданам, осуществляющим самовольное строительство, и смягчил нормы закона – теперь легализовать незаконно возведённую постройку существенно проще. При этом за длительное время судебной практикой сформировано множество правовых позиций по вопросам самовольного строительства. Сделанные судами выводы сохранят свою силу лишь если они не противоречат новому закону. Какие же нас ждут изменения? Приведем несколько примеров.

1. Существует риск, что постройка будет признана самовольной, если земельный участок, на котором она возводится, используется не по назначению, или если лицо, которое возводит данную постройку не получило необходимых разрешений и не провело соответствующие согласования с органами государственной власти. В новой редакции закона указано, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, даже если постройка возведена с нарушением норм, но на этапе выявления соответствующего факта указанные нормы не действуют и не были установлены на дату возведения постройки, то постройка по данному основанию не может быть признана самовольной. Такой подход перекликается со сложившейся позицией в практике о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

(абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

2. Новый закон указывает, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, активно реализуемая в судебной практике позиция о том, что осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П) с момента вступления в силу нового закона представляется неактуальной.

3. Законодатель позволил лицу, осуществившему самовольное строительство, приводить самовольную постройку в соответствие с законом. Ранее в судебной практике неоднократно случались ситуации, когда самовольную постройку проще и дешевле просто привести в соответствие с требованиями закона, а не сносить. По сути против подобного «улучшения» самовольно возведенного здания зачастую не возражают ни государственные органы, ни лица, чьи права затрагивает самовольное строительство. Однако ранее не существовало законных инструментов для приведения самовольной постройки в должный вид.

Изменения в правовом регулировании самовольных построек

4 августа 2018 г. вступили в силу изменения законодательства в части регулирования самовольных построек: уточнено понятие самовольной постройки, введен исчерпывающий перечень оснований для внесудебного порядка их сноса, предусмотрена возможность приведения самовольной постройки в соответствие с обязательными требованиями с последующим оформление такой постройки в собственность[1].

Основные нововведения

Понятие «самовольная постройка» дополнено следующим признаком – требования, которым не соответствует самовольная постройка, должны быть приняты на дату начала ее возведения или создания и являться действующими на дату выявления самовольной постройки. Иными словами, если здание (строение) не соответствует требованиям, которые были приняты после начала его возведения (создания) или такие требования утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.

Самовольной постройкой не может быть признан объект, собственник которого не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Читайте так же:  Ответственность безработного за нарушение законодательства о занятости

Прямо установлен запрет на использование самовольной постройки.

Согласно новым правилам суд, а в определенных случаях орган местного самоуправления, может принять: а) решение о сносе самовольной постройки; либо б) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом самовольная постройка будет подлежать сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица. Исключение составляют случаи, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Новыми правилами установлена возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, которому во временное владение и пользование в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка. Данное лицо вправе приобрести право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору о предоставлении участка.

Ограничен перечень случаев, когда органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В частности, органы местного самоуправления не вправе принять такие решения:

  • в отношении самовольных построек на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан);
  • в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении объектов, являющихся многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом;
  • в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ;
  • в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

В перечисленных случаях решение о сносе или решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями должен принимать суд.

Определен срок для сноса самовольной постройки — от 3 до 12 месяцев, и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. Конкретный срок для каждой самовольной постройки определяется органом местного самоуправления или судом с учетом характера этой постройки.

Введено новое правило, согласно которому решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с требованиями не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам, установленным в отношении таких объектов;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Вступившие в силу изменения в целом смягчают подход к сносу самовольных построек. При этом некоторые нововведения в отсутствие правоприменительной практики недостаточно ясны, в частности:

  • не ясны критерии добросовестности собственника объекта, возведенного в нарушении требований и ограничений на данном земельном участке, о которых собственник не знал и не мог знать;
  • нет четко выраженных критериев для определения срока для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с обязательными требованиями.


О чем подумать, что сделать

Лицам, владеющим объектами с признаками самовольной постройки, целесообразно оценить (с учетом вступивших в силу изменений законодательства) риск признания таких объектов самовольными постройками.

Лицам, владеющим земельными участками с расположенными на них объектами, обладающим признаками самовольной постройки, целесообразно оценить риск несения расходов на снос таких самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями в случае отсутствия сведений о лицах, осуществивших данные самовольные постройки.

Помощь консультанта

Видео (кликните для воспроизведения).

Специалисты юридической компании «Пепеляев Групп» оказывают комплекс услуг по оценке возможностей приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями, анализу статуса самовольных построек, проверке соблюдения норм законодательства, подготовке необходимых документов, а также ведению судебных дел по вопросам сноса и приведения самовольных построек в соответствие с требованиями.

Источники


  1. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.

  2. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.

  3. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
  4. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
  5. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.
Новое в законодательстве о самовольных постройках
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here