Налог при переводе из жилого в нежилое

Налог при переводе из жилого в нежилое

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

[2]

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 октября 2013 г. N 03-04-05/45695 О налогообложении НДФЛ при продаже недвижимого имущества, переведенного из жилого помещения в нежилое

Вопрос: В 2007 году была приобретена 4-комнатная квартира в общую долевую собственность с 3-мя несовершеннолетними детьми. В 2013 году была произведена перепланировка и разделение квартиры на две однокомнатные и осуществлен перевод квартиры в нежилое помещение. Собственниками нежилого помещения являются 2 совершеннолетних гражданина и 2 несовершеннолетних (1/4 доля у каждого собственника). В 2013 году нежилое помещение было продано за 2100000 руб.

[3]

1. С какого периода исчисляется 3-летний срок владения собственностью: с 2007 года, когда была приобретена квартира, или с 2013 года, даты перевода помещения в нежилое?

2. Применим ли вычет в размере 250000 руб. от продажи иного имущества в данном случае?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества, переведенного из жилого помещения в нежилое, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно положениям постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменение назначения объекта при переводе жилого помещения в нежилое не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

Учитывая изложенное, поскольку нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то независимо от изменения назначения объекта доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Комова

Обзор документа

Доходы российского налогового резидента за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в них, а также иного имущества, находившихся в его собственности 3 года и более, НДФЛ не облагаются.

Отмечается, что изменение назначения объекта при переводе жилого помещения в нежилое не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

По мнению Минфина России, если нежилое помещение находилось в собственности физлица более 3 лет, то доходы от его продажи не облагаются НДФЛ независимо от изменения назначения объекта.

Перевод помещения из жилого в нежилое

Поскольку в тексте вопроса говорится об износе, это значит, что жилое помещение было приобретено до 2006 г. и в бухгалтерском учете не амортизировалось. Дело в том, что согласно п. 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (в редакции, действовавшей до 1 января 2006 г.) стоимость объектов жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.) посредством амортизации не погашалась. По таким объектам начислялся износ, который учитывался на отдельном забалансовом счете (счет 010 «Износ основных средств»). С 1 января 2006 г. согласно изменениям, внесенным в п. 17 ПБУ 6/01 приказом Минфина России от 12.12.2005 № 147н, по объектам жилищного фонда амортизация начисляется в общеустановленном порядке. Однако это распространяется только на объекты жилищного фонда, приобретенные после 1 января 2006 г. А если жилье было принято к учету до этой даты, по нему начисляется износ по прежним правилам (письма от 07.06.2006 № 03-06-01-04/129, ФНС России от 02.11.2006 № ШТ-6-21/[email protected]).

[1]

Итак, на момент перевода жилого помещения в нежилое оно числится в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости. Начисление 100% износа свидетельствует о том, что срок полезного использования помещения, определенный при принятии его к учету, истек. Ведь износ начислялся по установленным нормам амортизационных отчислений (п. 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (в редакции, действовавшей до 1 января 2006 г.), которые рассчитываются исходя из срока полезного использования объекта (п. 19 ПБУ 6/01).

При переводе жилого помещения в нежилое у него меняется не только предназначение, но и код ОКОФ. В 2016 г. действовал Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (он утратил силу с 1 января 2017 г. в соответствии с приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст). В нем помещения жилых зданий не выделены в самостоятельные группировки. Поэтому для их кодирования необходимо использовать соответствующие группировки зданий, к которым они относятся. Таким образом, поскольку ранее помещение относилось к жилому фонду, оно имело код ОКОФ 130002000 «Здания, входящие в жилищный фонд». После перевода в нежилой фонд помещение остается в том же жилом здании. Но теперь оно относится к коду ОКОФ 130001000 «Здания (помещения) жилые, не входящие в жилищный фонд».

В письме от 04.08.2016 № 03-03-06/1/45862 Минфин России разъяснил, что если в результате изменения характеристик объекта происходит смена кода ОКОФ, данный объект рассматривается как новое основное средство. О том, что при переводе жилья в нежилой фонд меняется код ОКОФ и возникает новый объект основных средств, сказано и в письме УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021. Отметим, что и финансисты, и московские налоговики давали разъяснения по налогу на прибыль. Но, на наш взгляд, они в полной мере применимы и к бухгалтерскому учету, поскольку принципы учета основных средств в ПБУ 6/01 и НК РФ одинаковы. Таким образом, при переводе жилого помещения в нежилой фонд у организации и в бухгалтерском, и в налоговом учете появляется новый объект основных средств. Он возникает в момент, когда меняется статус помещения, то есть на дату внесения изменений в свидетельство о праве собственности на помещение.

Новый объект — нежилое помещение нужно учесть на счете 01 «Основные средства» по соответствующему субсчету, например «Нежилые помещения». В его первоначальную стоимость войдет стоимость, по которой помещение числилось в бухучете до его перевода в статус нежилого (без ее уменьшения на сумму начисленного износа), и расходы, связанные с его переводом в нежилой фонд. Ведь без них компания не сможет использовать объект по новому назначению, а согласно п. 8 ПБУ 6/01 в первоначальную стоимость основного средства включаются расходы на приведение его в состояние, пригодное для использования. Это подтверждается разъяснениями, данными в вышеуказанном письме УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021. В нем отмечено, что расходы, связанные с переводом квартиры в нежилой фонд, должны увеличивать первоначальную стоимость нового объекта основных средств.

В налоговом учете формировать первоначальную стоимость будут стоимость жилого помещения, по которой оно числилось в налоговом учете (остаточная стоимость, если в налоговом учете начислялась амортизация, или первоначальная, если амортизация не начислялась), и расходы, связанные с его переводом в нежилой фонд.

И в бухгалтерском, и в налоговом учете нужно определить срок полезного использования нежилого помещения, исходя из которого будет начисляться амортизация по нежилому помещению.

В бухгалтерском учете срок полезного использования определяется с учетом ожидаемого срока использования объекта (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете срок полезного использования нежилого помещения устанавливается с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Так как после перевода в статус нежилого помещение останется расположенным в жилом здании, оно относится к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования 30 лет и выше (группировка по ОКОФ 100.00.00.00 «Жилые здания и помещения»).

В бухгалтерском учете начислять амортизацию по нежилому помещению можно любым из способов, перечисленных в п. 18 ПБУ 6/01 (линейный способ, способ уменьшаемого остатка, способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования, способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ)). Амортизация начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия нежилого помещения к бухгалтерскому учету (п. 21 ПБУ 6/01).

В налоговом учете начислять амортизацию по нежилому помещению нужно только линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором оно было введено в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Операция по переводу жилого помещения в нежилое оформляется следующими проводками:

— учтены расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилой фонд;

на дату перевода:

Дебет 01, субсчет «Нежилые помещения» Кредит 01, субсчет «Жилые помещения»

— стоимость жилого помещения, по которой оно числилось в бухгалтерском учете, включена в первоначальную стоимость нежилого помещения;

Дебет 01, субсчет «Нежилые помещения» Кредит 08

— расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилой фонд, учтены в первоначальной стоимости нежилого помещения;

— начисленный за балансом износ по жилому помещению списан с бухгалтерского учета;

со следующего месяца:

Дебет 20 (26, 44) Кредит 02

— начислена ежемесячная амортизация по нежилому помещению.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Налог при переводе из жилого в нежилое

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/62 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже помещения, переведенного из жилого в нежилое

Вопрос: Мною была приобретена по договору купли-продажи квартира, право собственности на которую возникло в день внесения записи в ЕГРП. Затем я перевела квартиру в нежилое помещение. Позднее произвела ремонт. Потом был изготовлен, подписан и утвержден администрацией акт приемочной комиссии, который и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого. На основании вышеупомянутых документов я произвела регистрацию объекта как нежилого.

Согласно ст. 220 НК я имею право на имущественный вычет при продаже нежилого помещения.

С какого момента считать возникновение права собственности на нежилое помещение: с даты первоначальной покупки квартиры, с даты утверждения акта приемочной комиссии или с даты внесения изменений о назначении объекта — жилое/нежилое — в ЕГРП (в свидетельстве о праве собственности на нежилое помещение первым правоустанавливающим документом стоит договор купли-продажи квартиры)?

Если уменьшать сумму облагаемых налогом доходов, что можно включить в сумму фактически произведенных расходов, если ремонт производился собственными силами?

Можно ли обратиться в лицензированную организацию с целью составления сметы на ремонт, так как документы на материал не сохранились, а сама с собой договор на производство ремонтных работ я не могу заключить?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с продажей нежилого помещения, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже вышеназванного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже имущества.

В целях применения статьи 220 Кодекса нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».

Срок нахождения в собственности выделенного нежилого помещения следует считать начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу второму подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, при продаже нежилого помещения сумма облагаемых доходов может быть уменьшена только на сумму фактически произведенных документально подтвержденных расходов.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/62

НДФЛ при продаже помещения при его переводе из жилого в нежилое

Перевод объекта из жилого в нежилое не влечет существенного изменения его статуса, прекращения и/или перехода права на него

Так в 2013 году считал Минфин, о чем написал в письме от 28.10.2013 N 03-04-05/45695.

Однако ранее, в 2012 году, Минфин считал по иному. Так, в письме от 02.03.12 N 03-04-05/7-248 он говорит о том, что моментом возникновения права собственности у ФЛ на нежилой объект при его переводе его статуса из жилого в нежилое является дата госрегистрации нежилого объекта в целях НДФЛ.

Позиция Минфина 2012 не правомерна, так как изменение назначения объекта при переводе жилого помещения в нежилое не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению НДФЛ доходы ФЛ за соответствующий налоговый год от продажи жилой недвижимости с правом владения более трех лет, а объект в собственности ФЛ в приведенном письме находится более трех лет (с 2008 года).

Предлагаем вашему вниманию еще несколько писем Минфина на данную тему, а именно письма Минфина от 07.04.2014 N 03-04-05/15478,

от 20.02.2015 N 03-04-05/8329.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение

Налог на прибыль: начисление амортизации при переводе жилого помещения в нежилое

«Налоговые споры: теория и практика», 2007, N 6

В предпринимательской деятельности распространены случаи, когда юридические лица покупают жилые помещения для использования в интересах бизнеса. Одни организации переводят такие помещения в нежилой фонд, другие на свой страх и риск используют их для размещения производства, офисов и т.п. без изменения статуса. Рассмотрим некоторые налоговые последствия перевода жилых помещений в нежилые, а именно порядок начисления амортизации на такие объекты недвижимого имущества.

Как известно, существует законодательный запрет на использование жилых помещений для размещения в них промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода помещения в нежилое. При этом такой перевод влечет определенные налоговые последствия, в частности влияет на начисление амортизации в налоговом учете при исчислении налога на прибыль организаций.

Арбитражная практика по этому вопросу практически отсутствует, во всяком случае общедоступная и сформированная. Существует только ряд писем налоговых органов, которые дают разъяснения о порядке начисления амортизации на жилые объекты, переведенные в нежилой фонд и используемые в предпринимательской деятельности. Однако автор не может согласиться с приведенной в них точкой зрения и предлагает вариант решения рассматриваемого вопроса, который может стать основой для выстраивания налогоплательщиком защиты от претензий налогового органа.

Рассмотрим практическую ситуацию.

В августе 2004 г. организация приобрела жилое помещение — квартиру для дальнейшего ее перевода в нежилой фонд и использования в качестве офиса.

В Москве это Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда г. Москвы.

В августе 2006 г. орган юстиции внес в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведения о том, что помещение изменило свое назначение и стало объектом нежилого фонда.

Возникает вопрос, имеющий существенное значение для уплаты налога на прибыль организаций, а именно: с какого момента организация имеет право начислять амортизацию на указанную квартиру?

Позиция Минфина России по данному вопросу сформировалась давно. По мнению финансового ведомства, порядок использования помещений, составляющих жилищный фонд, определяется жилищным законодательством РФ. Так, согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В соответствии с законодательством РФ помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций .

См., например, Письмо Минфина России от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19.

Пунктом 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что основные средства (таковыми являются и жилые помещения), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, только с этого момента допустимо начисление амортизации.

Управление ФНС России по г. Москве в Письме от 07.08.2006 N 18-11/1/70206 «О формировании первоначальной стоимости основного средства (объекта жилого фонда), числящегося на балансе организации, при его переводе в нежилой фонд» высказало мнение, что согласно п. 8 ст. 258 НК РФ начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается не с момента такого перевода, а с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав в соответствии с законодательством РФ.

См.: Московский налоговый курьер. 2006. N 22.

На взгляд автора, такая позиция не основана на законе, а потому не должна приниматься в расчет ни налогоплательщиками, ни судебными органами.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 тыс. руб.

Не оспаривая то, что жилое помещение может быть использовано в иных целях только после его перевода в нежилой фонд, отметим, что п. 1 ст. 256 НК РФ не связывает начисление амортизации на квартиру только с фактом признания ее объектом нежилого фонда. Кодекс установил закрытый перечень критериев, по которым имущество признается амортизируемым, а именно имущество должно:

1. находиться в собственности налогоплательщика;
2. использоваться для извлечения дохода;
3. служить более 12 месяцев;
4. иметь стоимость более 10 тыс. руб.

Иных критериев налоговым законодательством не предусмотрено.

Однако ссылок на НК РФ в обоснование своей позиции, по-видимому, будет недостаточно; вряд ли удастся убедить Минфин России придерживаться буквального толкования закрепленных в Кодексе норм. Решающими становятся вопросы: с какого момента бывшее жилое помещение считается нежилым и какое юридическое значение имеет государственная регистрация прав на него? Разумеется, ответы на эти вопросы могут дать нормы гражданского, а не налогового права.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется положениями гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Заинтересованное лицо должно представить определенные законодательством документы в компетентный орган, который в соответствии с п. 4 ст. 23 Жилищного кодекса РФ принимает решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Согласно п. 5 данной статьи не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения компетентный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие одного из упомянутых решений .

В Москве таким документом является выписка из протокола заседания Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.

Часть 7 ст. 23 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве жилого или нежилого, если при этом не требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ. Обратим внимание, что в нашем примере проведения дополнительных работ для перевода жилого помещения в нежилое не требовалось .

Таким образом, юридически значимым моментом для отнесения помещения к нежилому фонду законодательство признает принятие уполномоченным органом решения о переводе помещения из жилого фонда в нежилой. Данный подход не согласуется с позицией налоговых органов. Тем не менее если придерживаться буквы закона, то в приведенном примере налогоплательщик может начислять амортизацию с января 2006 г., т.е. с того момента, когда он получил уведомление о переводе помещения в нежилой фонд.

Что касается внесения сведений о нежилом помещении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, то этот факт не имеет юридического значения и никак не влияет на налоговые правоотношения.

Во-первых, в результате перевода жилого помещения в нежилое не создается новый объект недвижимого имущества, а изменяется лишь его правовой режим: помещение перестает быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем граждан, и становится нежилым, используемым в других, в том числе производственных, целях.

Этот тезис подтверждается также тем обстоятельством, что кадастровый номер объекта недвижимости не изменяется. В соответствии с абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый номер — это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором оно находится, и инвентарного номера самого здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Разумеется, если бы при изменении назначения жилого помещения (т.е. при переводе его в нежилой фонд) создавался новый объект права собственности, это с неизбежностью повлекло бы изменение его кадастрового номера.

Во-вторых, с титулом собственника также не происходит никаких изменений. Здесь не возникает новое право собственности, поскольку чтобы право собственности возникло у нового собственника, нужно, чтобы оно прекратилось у прежнего, а в данном случае собственник не изменяется. Кроме того, для передачи права собственности прежний собственник должен совершить распорядительную сделку в отношении этого имущества, что вытекает из п. 2 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, при переводе жилого объекта в нежилой фонд право собственности на него никакой трансформации не подвергается; не происходит передача объекта, следовательно, не возникает и необходимость регистрировать какие-либо изменения в праве собственности, а также его переход.

В-третьих, административный акт перевода жилого помещения в нежилое с точки зрения ГК РФ не является сделкой, требующей регистрации, что следует из толкования п. 2 ст. 218 Кодекса.

В-четвертых, в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений об изменении целевого назначения объекта недвижимости не производится ни одно из указанных регистрационных действий.

Наконец, по смыслу ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат возникновение и переход прав на недвижимое имущество, а также сделки с ним. В данном случае право на недвижимое имущество возникло и было зарегистрировано еще до того момента, когда жилое помещение стало нежилым. Перехода права собственности к третьим лицам не было, а административный акт перевода жилого помещения в нежилое сделкой применительно к рассматриваемой ситуации не является.

При таких условиях представляется, что позиция налоговых органов, в соответствии с которой начисление амортизации на жилые объекты, переведенные в нежилой фонд, в соответствии с п. 8 ст. 258 НК РФ может начисляться с документально подтвержденного момента подачи документов на регистрацию прав на такие объекты, не основана на законе и не должна приниматься во внимание судебными органами при рассмотрении налоговых споров.

Источники

1. 
   Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
2. 
   Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.
3. 
   Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
4. Каутский, К. Аграрный вопрос; Киев: Пролетарий, 2012. — 330 c.
5. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.