Можно ли взять в ипотеку нежилое помещение

Ипотека на нежилое помещение

Начиная свой бизнес-проект, большинство предпринимателей используют арендуемые помещения для размещения производственных, торговых, складских и офисных площадей, так как приобретение собственной недвижимости сопряжено с крупными вложениями капитала, которые на начальном этапе не целесообразны.

Проработав от полугода до года на выбранном рынке и убедившись, что для созданного бизнеса есть своя ниша, а деятельность покрывает не только издержки, но и приносит доход, следует задуматься о его применении. Рациональным решением в подобной ситуации будет отказ от аренды площадей и покупки собственной недвижимости, а поможет в этом ипотека на нежилое помещение, предоставляемая все большим числом банков.

Кредитование бизнеса

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:

• большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
• большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
• более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
• более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:

• ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
• корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Ипотека бизнесу от Сбербанка

Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2019 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.

Условия предоставления кредита

Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается исключительно в рублях на срок от одного месяца до десяти лет, причем минимальный годовой процент за пользование заемными средствами может быть получен только при пятилетнем сроке, на который оформляется договор.

Размер процентной ставки начинается от 14,74%, а, чтобы получить его, помимо указанного срока кредитования, требуется взять в долг сумму от 15 до 50 млн. рублей.

Конкретная ставка для каждого заемщика определяется по совокупности срока кредита, суммы долга и персональных характеристик бизнеса.

При этом размер предоставляемого кредита может быть следующим:

Увеличения минимальной суммы до 5 млн. рублей можно достичь, если предоставить в залог другую недвижимость, но это неприменимо к ИП и ряду других заемщиков, перечень которых следует уточнять в офисе банка.

Максимальная сумма для крупных городов и региональных центров, которых в списке 23 единицы, может достигать 600 млн. рублей, а для всех остальных не превысит 200 млн. рублей, что обоснованно большой разницей цен на недвижимость в городах с разным статусом.

Чтобы воспользоваться указанными условиями, потребуется не только обосновать свою платежеспособность документально, но и оплатить начальный взнос, размер которого дифференцирован, так сельхозпроизводителям потребуется заплатить от 20%, а всем остальным – не менее 25%. Избавиться от подобной необходимости можно, предоставив иной залог, не имеющий обременений и находящийся в собственности организации.

Гарантом возврата средств, способным удовлетворить банк является залог:

1. Покупаемой недвижимости коммерческого назначения.
2. Прав на долю строящегося объекта, если застройщик аккредитован Сбербанком, а если нет, то самого имущества.
3. Иной недвижимости, находящейся в собственности заемщика.

Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:

• поручительство частных лиц или организаций;
• гарантия ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».

Перед получением кредита имущество должно быть застраховано, какие-либо комиссии, в том числе за досрочное гашение, отсутствуют, а каждый день несвоевременной оплаты влечет за собой неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года.

Кто может стать заемщиком

Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов:

• компания является резидентом РФ;
• размер выручки за год на превышает 400 млн. рублей;
• возраст владельца бизнеса (только для ИП) не превышает 70 лет;
• компания работает более полугода/года (для сезонных видов ведения бизнеса).

Необходимые документы

Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.

В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из:

1. Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.
2. Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы (для организаций).
3. Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
4. Комплект правоустанавливающих документов.
5. Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе:
   • бухгалтерскую отчетность;
   • информацию об открытых счетах и операциях по ним;
   • кредитную историю в других банках;
   • реестр договоров и копии действующих на момент оформления ипотеки;
   • справку о доходах и расходах текущего и предыдущих отчетных периодов.
6. Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.

Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.

Корпоративная программа

Крупному бизнесу выгоднее строить собственную коммерческую недвижимость, а не покупать на вторичном рынке.

Поэтому для таких клиентов Сбербанком предусмотрена соответствующая программа, предоставляющая возможность финансирования до 70% или 80% бюджета строительства для проектного и инвестиционного кредитования соответственно.

Ипотечный проект ВТБ 24

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:

• годовая ставка по кредиту – от 14%;
• размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
• максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
• первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
• отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Ипотека физическим лицам

Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.

Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:

• зарегистрированный в качестве ИП;
• являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
• работающий топ-менеджером компании или фирмы.

Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.

Условия для физических лиц

Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:

• минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
• размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
• первоначальный платеж – не менее 20%;
• период кредитования – от 5 до 15 лет;
• заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
• недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
• ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
• постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
• права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.

Пакет документов требуемый от физического лица, как заемщика, отличается от необходимого для организации, дополнительным набором документов, характерных для гражданина и подтверждающих его семейное положение, военнообязанность, постановку на учет в ФНС и другие данные.

Возможные трудности

Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:

1. С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
2. Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
3. Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.

Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.

Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.

Ипотека на нежилое помещение

Срок рассмотрения 1 день

Без справок о доходах

Без первоначального взноса

Без страхования жизни

Любая кредитная история

Ипотека на нежилое помещение вызывает не меньший интерес у заемщиков, чем для покупки жилья. Но есть свои особенности, ведь при приобретении коммерческой недвижимости нельзя воспользоваться некоторыми обычными финансовыми льготами для физлиц, провести вычет налогов.

Наряду с юридическими лицами, банки выдают ипотеку на нежилое помещение для физических лиц. Однако подобные сделки с недвижимостью имеют определенные нюансы, сложности. Получить ипотечный кредит физлицу можно только на более жестких условиях, для индивидуальных предпринимателей тоже условия непростые. Клиенты очень часто за помощью в приобретении объектов недвижимости обращаются в нашу фирму ARTEGO Finance, ведь мы помогаем взять ипотеку на покупку нежилого помещения, руководителям предприятий малого бизнеса и ООО, владельцам частных компаний.

Благодаря длительной работе в кредитной сфере, огромному опыту и связям со многими известными в Москве банками-партнерами, мы оформим быстро кредит и на приемлемых для вас условиях, самых выгодных и менее жестких. Мы поможем оформить кредит даже без первоначального взноса и справок. Залог недвижимости все же потребуется. Без его предоставления ипотеку кредитные учреждения не дают никогда. Залог уменьшает риск кредитора при выдаче собственных средств. Он реализуется в случае непогашения клиентом своего долга.

Через нашу брокерскую компанию ARTEGO Finance можно получить сумму от 500 000 до 500 000 000 рублей со ставкой от 9,5% годовых, по которой можно приобретать любую нежилую недвижимость. При нашей помощи базовая ставка банка снижается на 0,5-2,0% годовых. Это очень большая экономия средств с учетом большой суммы и очень продолжительного времени — до 30 лет.

Нашему клиенту при обращении в компанию необходимо подать заявку любым удобным способом: посетить офис, позвонить по телефону или просто онлайн. Она будет рассмотрена в течение одного дня и без лишних формальностей и проволочек, как нередко случается в кредитных учреждениях.

Наши сотрудники помогут вам с документами, до сделки оплатят расходы по оценке и страхованию недвижимого имущества, необходимую работу по работе с банком они проведут оперативно и самостоятельно. Мы присутствуем в банке с заемщиком при подписании договора. После его регистрации (в течение 5 дней) в Росреестре, заемщик получит договор, документы по объекту недвижимости и деньги по ипотеке в кассе кредитного учреждения.

Наша компания пользуется доверием у многочисленных самых надежных и известных банков, именно поэтому для наших клиентов всегда снижаются жесткие требования к заемщикам, к количеству предоставляемых ими документов. Наша помощь для заемщиков является полезной, удобной, выгодной, а часто просто неоценимой. Мы в ARTEGO Finance рады оказать услуги в разных видах кредитования и готовы помочь в приобретении нужного вам помещения.

Рассчитайте свою экономию
при получении кредита у нас

Дают ли банкиры ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости

Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Особенности коммерческой ипотеки

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

• более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
• гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
• более длительные сроки рассмотрения заявок.

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Что сегодня предлагают банки

• минимальная ставка – 11,8%;
• минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
• максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
• максимальный срок – 10 лет;
• первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
• комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

• ставка – от 13,5%;
• сумма – не менее 10 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

• ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
• сумма – до 150 млн руб.;
• срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
3. Заменить первоначальный взнос:

дополнительным залоговым имуществом;

внесением гарантийного депозита;

залогом векселя банка;

поручительством гарантийного фонда.

Россельхозбанк

Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

• ставка – индивидуальная;
• сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
• комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
• возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

Абсолют Банк

АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

[1]

Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

• ставка – от 17,45%;
• размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
• минимальная сумма – 1 млн руб.;
• максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
• срок – до 10 лет.

Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

[3]

Заключение

Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Ипотечное кредитование нежилой недвижимости физическим лицам в 2019 году

Приветствуем! Сегодня узнаем, что такое ипотека на нежилое помещение для физических лиц, какие банки и на каких условиях оформляют ипотеку на нежилое помещение и как она оформляется.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение физическому лицу

Банки на территории России реализовали специальные программы коммерческого ипотечного кредитования. Уже с 2009 года в законодательстве РФ внесли изменения о выдаче кредита на нежилое помещения для физических лиц. Несколько лет тому назад потребительский займ с повышенными процентными ставками создавал дискомфорт многочисленным заемщикам. Из-за этого многим не удавалось брать займ на длительный срок времени.

К приобретению нежилого помещения необходимо подойти с особой ответственностью. Коммерческие или другие нежилые помещения доступны как для физических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей. Юристы утверждают, что в процессе осуществления любой финансовой сделки, связанной с приобретением коммерческий недвижимости, возникают сложности. Каждый покупатель должен учесть все возможные нюансы, которые необходимо внимательно рассмотреть, прежде чем совершить покупку.

Всем известно, что приобретение жилья по ипотеке является обычным делом. Но объекты коммерческого типа и нежилые помещения доступны далеко не всем гражданам. В основном кредит выдается в том случае, если объект недвижимости передается банку в залог. Когда залоговым объектом является здание, построенное на арендованном участке, тогда банкиру нужно предъявить письменное соглашение собственника земли, чтобы дать возможность на передачу прав аренды в ипотеку. Физические лица могут позволить себе приобрести объекты в виде гаража, офиса, дачи и любого другого здания.

Существует огромное количество кредиторов, которые оформляют ипотеку физическим и юридическим лицам. Разработаны программы, которые поддерживают идеи малого бизнеса. В некоторых банках выдается кредит в залог не только на приобретение ипотечного помещения, но и для любой недвижимости. В основном этот вопрос касается индивидуальных предпринимателей, у которых хорошая банковская история.

Коммерческая недвижимость – это прежде всего нежилое помещение, предназначенное для ведения бизнеса. Существуют такие предпринимательства, которые оформляют ИП. Поэтому для малого бизнеса выдача кредита становится сложнейшей задачей. Решить этот вопрос можно другим способом. Например, Сбербанк предлагает клиентам оформить ипотеку на коммерческую недвижимость. Физические лица могут воспользоваться выгодным предложением банка и приобрести нежилое помещение по лучшим условиям, которые ниже представлены в статье. Собственники прибыльного помещения могут использовать объект как для собственной нужды иди сдать в аренду.

Законодательная база

Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. В законодательстве РФ не рассматривается процедура оформления самого кредита на приобретение коммерческого объекта. Данный вопрос касается лишь заложенного имущества. Созданный акт регулирует отношения залога недвижимости.

• Высокую стоимость коммерческого объекта, оказывающее влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
• Главной особенностью кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой является высокая процентная ставка. К сожалению из-за высокого показателя, не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.
• Для коммерческой недвижимости займ выдается лишь на короткий срок времени. Если приобретая жилище, заемщик имеет право взять кредит и погасить в течение 30 лет, в данном случае придется закрыть долг в течение 10 лет.
• Начальный взнос составляет около (30 %)

Перед выдачей кредита, банкир предъявляет жесткие требования. В этом случае учитывается срок предпринимательского стажа, доходность и другие характеристики.

В случае приобретения отдельного здания в залог, тогда оформляется и земельный участок.

Условия предоставления кредита

Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.

Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.

При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет.

Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.

Крупным предпринимателям выдается кредит в размере до 5 млн. рублей. От заемщиков требуется предоставление в залог другой недвижимости, однако это условие не касается ИП. Указанными условиями могут воспользоваться те лица, которые смогут документально подтвердить платежеспособность. Каждый российский банк требуется внесение начального взноса за кредит. Процентная ставка составляет 20%.

Какие банки дают кредит

На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:

Банк	Ставка	Первый взнос	Примечание

Банк Левобережный 18,5 50 если справка по форме банка, то +1% ВТБ 24 и Банк Москвы 18 20 Транскапиталбанк 18,5 50 Абсалютбанк 13,25 40

Наиболее интересные условия для покупки недвижимости для бизнеса обвыному человеку — это ипотека от Абсалютбанка. Банк достаточно лоялен к заемщикам и может рассматривать ситуацию индивидуально. К рассмотрению принимается справка по форме банка, что очень удобно для людей с неофициальным доходом.

Порядок оформления

При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.

При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:

Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.

[2]

Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.

Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.

Пакет документов

Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:

• заявлением об оформлении кредита,
• анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
• документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
• бумагой, где указана кредитная история заемщика,
• справкой о доходах,
• копией действующей на момент оформления ипотеки,
• правоустанавливающими документами.

Ипотека на гараж

Предприниматели как физические лица могут оформить ипотеку на гараж. Финансовые учреждения могут выдать целевой кредит на приобретение объекта или строительство гаража. Подобные кредиты оформляются не во всех банковских учреждениях.

Ипотека на коммерческое помещение

Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.

Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.

Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.

Заключение

Крупные предприниматели, которые имеют возможность арендовать любой объект для осуществления своей деятельности, предпочитают ежемесячно выплачивать банку определенную сумму, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора.

Такая уникальная возможность предоставляется исключительно физическим лицам, которые намерены приобрести коммерческую недвижимость. Условия об оформлении ипотеки, нужно рассмотреть с юристом, чтобы избежать лишних проблем.

Многие организации или индивидуальные предприниматели оформляют кредит на покупки недвижимости. В этом варианте нужно предъявить финансовому учреждению ликвидные оборотные средства, выступающим залогом. При отсутствии ликвидных оборотных средств, фирмам или организациям отказывают в выдаче кредита.

Также вам будет интересно узнать про то, что такое коммерческая ипотека и ипотека для ИП.

Ждем ваших вопросов.

В помощь вам наш ипотечный юрист, который подскажет все возможные варианты оформления. Запишитесь на бесплатную консультацию.

Источники

1. 
   Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
2. 
   Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.
3. 
   Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
4. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
5. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.