Квартира в нежилом фонде что это значит

Сложности при покупке квартиры в доме, переведенном в нежилой фонд

Вопрос касается покупки квартиры в доме, который ранее был переведен в нежилой фонд по причине соседства с небольшим заводом. Уже давно завода нет, на его месте элитные застройки. Этот дом когда-то был общежитием, потом собственник дома перепланировал комнаты в квартиры, и теперь современные собственники квартир владеют долей от дома. Насколько проблематичны факт долевой собственности и статус нежилого фонда?

Согласно ч. 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами.

Из приведенных норм следует вывод, что проживать можно только в жилом помещении (объекте жилищных прав), к которым относится жилой дом, в котором расположена квартира, право на которую подлежит государственной регистрации.

Поэтому автор вопроса покупает не квартиру, а просто «нежилое помещение», а у собственника нежилого помещения не возникает никаких жилищных прав, связанных с проживанием в нежилом помещении и защищаемых в соответствии с ЖК РФ, поэтому предъявлять собственнику здания требования жилищного характера «собственники долей» не вправе. Росреестр должен отказать в регистрации права на квартиру, расположенную в здании, не являющемся жилым домом.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следовательно, перевод нежилого помещения (всего здания) в жилое (жилой дом) вправе осуществить только собственник здания при соблюдений требований, установленных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Как различаются жилой и нежилой фонд

Содержание статьи

• Как различаются жилой и нежилой фонд
• Как перевести квартиру в нежилой фонд
• Как нежилое перевести в жилое

Какое помещение считается жилым

Жилищный кодекс РФ определяет жилое помещение как недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать установленным законодательством правилам и нормам: санитарным, техническим, градостроительным, противопожарным и т.п. Помещения, имеющие функциональное подназначение жилых, отличаются от нежилых конструктивными особенностями, обуславливающими возможность проживания в них. Т.е. в этих помещениях должны быть обустроены туалетные и душевые комнаты, кухни. Кроме этого к характерным признакам жилых помещений относится и наличие отдельного входа, который может выходить на улицу или во двор, а также в общий коридор или на общую лестничную клетку.

Согласно статье 16 ЖК РФ, к жилым помещениям может быть отнесен жилой дом или его часть; квартира или ее часть; комната, расположенная в квартире. Если рассматривать многоквартирный жилой дом, его жилой фонд будет состоять из отдельных и обособленных жилых помещений-квартир. В нежилой фонд этого дома будут отнесены помещения общего пользования, нежилые помещения, вспомогательные помещения, предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений.

Жилыми и нежилыми помещениями граждане могут пользоваться как по договорам социального найма, так и на правах собственности. Вспомогательные же помещения могут использоваться только на правах общей долевой собственности.

Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд

В некоторых случаях жилое помещение может быть выведено из жилого фонда и переведено в нежилой. Эта процедура особенно популярна в крупных городах, где жилые квартиры переводят в нежилой фонд и переоборудуют их под магазины, салоны, парикмахерские, офисы и пр.

Основанием для перевода может считаться:
— признание межведомственной комиссией жилого помещения непригодным для постоянного проживания в нем граждан;
— признание целесообразным изменение функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, и перевода его в нежилой фонд с целью улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.

Перевод квартиры из жилого фонда в нежилой – дело хлопотное и не быстрое. К переводу разрешены только квартиры, расположенные на первых этажах или выше, при условии, что под ними нет жилых помещений. Кроме этого, должна иметься возможность обустройства отдельного входа в переводимое помещение. Разрешение может быть получено только по решению межведомственной комиссии.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

[1]

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

[3]

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Бизнес начинается с первого этажа. Часть вторая

Итак, о «показаниях» к переводу в нежилой фонд, мы говорили в предыдущей публикации и пришли к выводу, что в этом отношении далеко не все квартиры одинаково ликвидны. Между тем, с точки зрения законодательства, не любое жилище можно превратить в магазин или офис. Без проблем переводятся в нежилой фонд объекты, расположенные на первых этажах жилых зданий либо на любых других этажах – однако есть нюансы.

Об основных этапах перевода рассказывает генеральный директор ООО «Альтер-Проект» Антон Вендт: «Перевод жилых помещений в нежилой фонд регламентирован третьей главой Жилищного кодекса (ЖК РФ, в редакции от 29.12.2004 № 188-ФЗ, гл. 3., ст. 22). Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от жилого подъезда входа. В случае когда речь идет о первом этаже типового дома, вопрос решается легко: один из оконных проемов превращается в дверной. Проект отдельного входа в обязательном порядке должен получить согласование в Комитете по градостроительству и архитектуре».

По словам Антона Вендта, целевое назначение будущего объекта коммерческой недвижимости (офис, заведение общепита или магазин) диктует и сам проект, и все последующие согласования. Отдельная статья – салоны красоты, частные медицинские клиники и образовательные заведения. Но здесь великое множество нюансов, которых мы касаться не будем. При наличии в шаговой доступности школ, детских садов и прочих детских учреждений вам не разрешат торговлю алкоголем. Кроме этого, в жилом доме однозначно не разрешат сделать кафе с количеством посадочных мест больше 50 или работающее в ночное время, а также специализированный рыбный магазин. Если в парикмахерской или салоне красоты предусмотрено место для маникюра, то, в соответствии с СанПиНами 2010 года, потребуется дополнительная принудительная вентиляция. Складские помещения привлекут пристальное внимание со стороны «пожарных», места для приема пищи – Роспотребнадзора. Офисное помещение, как правило, является самым беспроблемным вариантом.

Далее предлагается следующий порядок действий. Проектная организация выполняет проект перепланировки помещения с учетом обозначенного целевого назначения. Для организации отдельного входа потребуется отдельный проект. Его может выполнить та же самая проектная организация. Однако перед тем как приступать к его проектированию, необходимо получить разрешительное письмо от КГА, в котором будет прямое указание, из какого оконного проема будет делаться вход. Нюансов здесь немного, но они есть. В частности, ступеньки, выходящие на тротуар, должны быть согласованы с ГИБДД, выход на газон – с Управлением городского ландшафта и благоустройства (подразделение КГА – они предпишут мероприятия по благоустройству). Для дома, являющегося памятником или объектом культурного наследия, потребуется виза КГИОП.

Проект, получивший необходимые согласования, должен быть согласован в районной Межведомственной комиссии – все точно так же, как и при перепланировке квартиры.

Чем офисное помещение отличается от жилого? Набор требований здесь, в принципе, минимален: обязателен рабочий кабинет, помещение для персонала и санузел. Помещение приема пищи (кухню) во избежание сложностей со стороны Роспотребнадзор делать нежелательно. Контролирующие инстанции могут потребовать, чтобы рабочие места имели естественное освещение.

Несмотря на то что в ЖК РФ (гл. 3, ст. 23) четко обозначено, какие документы должны требовать чиновники, они часто выставляют дополнительные требования. В частности, полагая, что фасад дома является общим имуществом, а при устройстве отдельного входа его внешний вид изменяется, они требуют протокол общего собрания жильцов, свидетельствующий, что 2/3 собственников не возражают против устройства отдельного входа. Чтобы избежать проблем и проволочек, таким документом чаще всего стараются запастись. Хотя, специалисты считают, что это порочная практика, которая в конечном итоге ведет к коррупции. В частности, по мнению Алексея Слокотовича (АН «Русский дом»), заставляя инвестора «просить разрешения» у соседей, чиновники пытаются переложить на других ответственность за принятие решений: «Строго говоря, если относить внешний вид фасада к компетенции жильцов, то получится, что установку новых окон тоже придется согласовывать с соседями».

Так или иначе, но сегодняшние реалии таковы, что согласием жильцов при устройстве отдельного входа, скорее всего, придется заручиться. Собрание членов ТСЖ может быть как очным, так и заочным (этот вариант практикуется в большинстве случаев). Если речь идет не о ТСЖ, в числе прочего требуется голос представителя районной администрации, но она как правило не ставит палки в колеса. Гораздо больше сложностей, как на стадии согласования проекта, так и в процессе строительства, бывает с соседями.
Итак, проект выполнен и все согласования получены. Мы отдаем его в районную администрацию – вместе с правоустанавливающими документами на помещение. Представитель администрации готовит проект постановления о переводе вашего помещения в нежилой фонд и в течение 45 дней (именно такой срок отводится административным регламентом) вы должны получить разрешительную визу либо мотивированный отказ от представителей Жилищного комитета.

Следующий шаг – проведение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Финальный аккорд – получение кадастрового паспорта на нежилое помещение в районном ПИБе и регистрация права собственности. Отныне вам придется забыть номер квартиры, помещению присвоят новый номер с индексом Н (нежилое).

Поздравляем, у вас теперь есть свой офис. Но какой же офис без собственной парковки? Кстати, о том, как организовать автостоянку рядом с домом, мы уже писали.

Магазин из квартиры: выгодно, но рискованно

Инвестиционный объект в данном случае – это малопригодная для проживания квартира с окнами на людную улицу. Самый интересный материал для непрофессионального инвестора – дома, расположенные в оживленном спальнике, недалеко от метро или вдоль проезжих магистралей (чем ближе к остановкам транспорта – тем лучше).

Такие квартиры обычно окупаются быстрее, чем сталинки или старый фонд. Это связано с тем, что в последнем случае требования жильцов при переселении существенно выше, а рентабельность объектов – меньше.

Некоторые из собственников готовы рассматривать такие объекты как реальную альтернативу пенсионным накоплениям. Но все здесь далеко не так гладко, как кажется начинающему инвестору.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи. А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным. То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Как открыть мини-отель в Петербурге

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова. Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной. В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Почему нельзя.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса. Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов. При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют. В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки. Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной. В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

Что такое жилые и нежилые помещения

Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.

Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.

Необходимость перевода жилье из одного фонда в другой возникает у многих: у предпринимателей, выкупивших жилье в доме под магазин или же для переоборудования под офис.

Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.

Зачем нужен перевод

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

• Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
• Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
• Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

• Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
• Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;

Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Живем в нежилом

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Куда идти за переводом

Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

С собой вам понадобится:

• Заявление на перевод;
• Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
• Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
• Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

Помните о мелочах

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

[2]

Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;

Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.

Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.

В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.

Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;

Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.

Источники

1. 
   Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: ТК Велби, Проспект, 2007. — 240 c.
2. 
   Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.
3. 
   Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.
4. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
5. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.