Как стать вторым собственником квартиры в ипотеке

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. Разберемся, что ждет заемщиков в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Квартира куплена не в браке

В соответствии со ст. 36 СК РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать возмещения средств, вложенных им в погашение кредита.

Как это происходит

На практике, как правило, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о возмещении (выплате) другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделе доли в квартире.

Общесупружеское имущество

Доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Квартира куплена в браке

По общему правилу (ст. 34 СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена.

При этом, в соответствии с п.5. ст.244 ГК РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Таким образом, супруги могут приобрести недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Если изначально в договоре купли-продажи квартиры размер долей супругов не был определен, а в последующем супруги решают установить за каждым долевую собственность, то они могут заключить соглашение об определении долей, удостоверив его у нотариуса.

При приобретении квартиры в ипотеку, как правило, супруги в банке выступают в качестве созаемщиков. В отдельных случаях — как заемщик и поручитель.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущественных отношений. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный контракт?

Согласно ст. 40 СК РФ, брачный контракт — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при заключении брачного договора важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного контракта действует законный режим имущества супругов, т.е. режим их совместной собственности. Таким образом, если доли супругов не установлены, то они предполагаются равными.

В этом случае при расторжении брака и разделе имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей и/или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

У супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п.2 ст. 39 СК РФ).

Если несовершеннолетний собственник

На совершение сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу, требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Квартира куплена с привлечением материнского капитала

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение, следовательно, не является совместно нажитым имуществом. Эти средства не могут быть разделены между супругами.

Согласно п.4 ст. 10 ФЗ, квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого с использованием указанных средств жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Доли детей

Несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Военная ипотека

При военной ипотеке денежные средства на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако, если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг вправе заявлять требования на часть внесенных денежных средств, а при их значительном размере — на выделение доли в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает в том случае, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Военная ипотека + материнский капитал

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд в таком случае, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу, интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

При отсутствии брачного контракта в случае расторжения брака и раздела имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.

Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, по общему правилу, не подлежит разделу при расторжении брака.

Для определения вариантов раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Ипотечная квартира — на что мы имеем право?

Когда мы приобретаем квартиру в ипотеку мы не только решаем свой жилищный вопрос, но и принимаем на себя определенный круг обязанностей, связанных с этим жильем. Квартира, купленная в ипотеку, вроде бы находится в нашей собственности, но к ней в довесок идут и определенные правила, которые необходимо строго соблюдать из года в год.

Ипотечная квартира находится не только в собственности у заемщика, но и одновременно продолжает быть в залоге у банка. При этом владелец квартиры, оформивший на себя ипотечный кредит имеет в отношении квартиры определенные права – это право пользования жильем, владения им и распоряжения недвижимостью, как своей.

Что же эти права на самом деле означают? С правом пользования вроде бы все просто — владелец имеет право жить в ипотечной квартире со своей семьей и родственниками, он так же может регистрировать и пускать жить в оформленную в ипотеку квартиру третьих лиц, то есть не являющихся ему родней. Так же в эти права, хотя они больше походят на обязанности, входит — уведомление банка-кредитора о вселении в квартиру родственников или третьих лиц. Причем «право» это обязательное. Все проживающие или временно находящиеся в квартире, оформленной в ипотеку, несут ответственность за сохранность жилья перед банком. При этом банк должен быть просто уведомлен о тех, кто проживает или прописан в ипотечной квартире, но не проверяет достоверность этих фактов.

На что еще имеет право владелец ипотечной квартиры

После того, как право собственности владельцем ипотечной квартиры получено, в процессе его проживания в этой квартире возникает ряд ограничений. Хоть право распоряжения и указанно в кредитной договоре, оно несет довольно ограниченный характер. По сути, самостоятельно распоряжаться ипотечной квартирой владелец не может. Так как квартира находится в залоге у банка, то владелец не может подарить ее или завещать кому-либо до полного погашения кредита. Хотя, теоретически такая процедура возможна, но только с согласия банка-кредитора. Стоит отметить, что получить такое согласие крайне сложно. Официально запрета на продажу ипотечного жилья так же нет. Но, на деле, продать квартиру, оформленную в ипотеку, очень сложно.

Банки-кредиторы выступают категорически против этой процедуры и допускают ее только в самых крайних случаях. Все дело в том, что механизм подобной процедуры еще толком не разработан и в процессе возникает множество сложностей, с которыми никому не хочется сталкиваться. Делать в ипотечной квартире ремонт, даже капитальный — законное право владельца, все это он может не согласовывать и не уведомлять об этих процедурах банк-кредитор. Ведь квартира приобретается ни на один год, поэтому на комфортные и удобные условия проживания владелец квартиры имеет полное право. Однако перепланировка квартиры обязывает ее владельца опять же соблюсти ряд условий и утвердить множество бумаг и разрешений. Вся процедура согласования перепланировки ипотечного жилья состоит из трех этапов.

Первое, что необходимо сделать, это согласовать проект перепланировки со всеми контролирующими ЖК организациями. После согласования всех контролирующих органов, когда проект перепланировки согласован, необходимо обратиться в страховую компанию, так как ипотечная квартира всегда является страховым объектом. То есть, обращаться в страховую компанию необходимо именно в ту, в которой застраховано ваше ипотечное жилье. Если в проекте перепланировки существует хотя бы малая вероятность разрушения квартиры, ее порчи или последующего уменьшения стоимости, то скорее всего страховая компания откажет вам в этом.

Только после получения согласия страховой компании на перепланировку, владелец квартиры может обратиться в банк-кредитор за их согласием. Но, даже на этом этапе банк может отказать вам в согласии. Хотя в большинстве случаев, так как банк является последней инстанцией, он все же дает свое согласие после положительных решений предыдущих инстанций.

На что имеет право банк

Когда вы оформляете договор ипотечного кредитования банк-кредитор просит вас подписать еще некоторые бумаги. Среди них обычно встречается дополнительное соглашение, в котором банк обязывает вас уведомлять его о вписании и вселении в ипотечную квартиру третьих лиц. Банк так же имеет право ограничить вас в этой возможности, то есть ограничить круг лиц, которых вы можете вселять в ипотечную квартиру, только вашими членами семьи. О таких правах банка вы должны быть проинформированы еще до подписания договора ипотечного кредитования. Вносить в соглашения дополнительные условия или менять уже существующие после подписания договора запрещается.

Если банк наложил запрет на вселению в квартиру лиц, не являющихся вашими членами семьи, то это не означает невозможность в этой квартире прописки третьих лиц. Это возможно, так как законодательство позволяет регистрировать в квартире лица без права пользования этой жилплощадью. Но, не стоит забывать о том, что владелец квартиры должен уведомлять банк о регистрации в ипотечном жилье новых лиц, если он подписал соответствующее соглашение.

[2]

Если происходит смена кредиторов, то есть рефинансирование или перекредитование ипотечного жилья, то ипотечная квартира может неоднократно выступать в качестве залога. Каждый следующий залог будет уже нести вторичный характер. Так как квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит. Если вы хотите перезаложить квартиру, которая оформлена в ипотеку, то вам необходимо получить согласие банка в котором она изначально была оформлена. А так же обязательным условием является получение согласия того банка, в котором вы хотите рефинансироваться.

Как стать вторым собственником в ипотечной квартире?

Добрый день, квартиру взяли в ипотеку на жену, до брака. Получается она собственник. Теперь мы поженились. как мне теперь стать вторым собственником? квартира в ипотеке

Ответы юристов ( 1 )

Если вы хотите стать вторым собственником, то вам лучше всего сейчас заключить брачный контракт. В нем нужно указать, что квартира принадлежит вам по 1/2 доли. Либо заключайте соглашение, в котором указывайте, что после оплаты ипотеки вы делите квартиру в долях. Распишите кому какая доля. Либо укажите, что после выплаты ипотеки она вам возвращает половину уплаченных вами платежей. В противном случае, если вы вдруг разведетесь, вы будете иметь право только на половину выплаченных платежей в браке.

О возможности оформления квартиры на одного человека, а ипотеки на другого

О том, можно ли квартиру оформить на одного человека, а ипотеку на другого, задумываются многие заемщики. Проблема заключается в том, что банки редко так рискуют. Но если оформление такого рода сделки является необходимостью, то следует выяснить все нюансы.

Общие сведения

Ипотека – это заем у банка под залог. Другими словами, покупатель приобретает недвижимость и отдает ее под залог банка до тех пор, пока не отдаст деньги. Для получения этого вида займа необходимо соответствовать всем требованиям банка. Главное условие – это платежеспособность, то есть наличие постоянной работы и довольно высокий уровень дохода. Без этого оформить заем не удастся.

Учитываются и дополнительные требования. Это может быть возраст (чем моложе заемщик, тем больше период выплат), наличие поручителей и другой собственности. При составлении кредитного соглашения обязательно оформляется закладная.

Справка: залогом может выступать не только приобретаемая собственность, но и любая другая равноценная недвижимость.

Можно получить ипотеку на одного человека, к примеру, на себя, или привлечь созаемщиком. По правилам (и на основании ФЗ «Об ипотеке») люди, получающие такой кредит, всегда становятся собственниками. Ведь после приобретения жилья необходимо зарегистрировать свои права.

Вопрос, можно ли приобретенную квартиру оформить на одного человека, а ипотеку на кого-то другого, возникает очень редко. Для этого у заинтересованных лиц должны быть серьезные основания. В теории заключить кредитное соглашение, а квартиру оформить на другого можно. Но в целом такие сделки оформляются крайне редко.

Другой хозяин

Банкам невыгодно, когда владелец жилья и плательщик кредита – это разные люди. Поэтому говорить о том, можно ли оформить квартиру на другого человека, довольно сложно. Многое зависит от внутренних правил финансовых учреждений. Но есть случаи, когда заключение такого ипотечного договора возможно.

Вероятность того, что квартира будет оформлена на другое лицо, зависит от предмета залога:

1. Если им выступает приобретаемая собственность, то оформить на другого человека право собственности можно, только соблюдая определенные условия. Кредитор может дать разрешение, если владелец будет выступать созаемщиком. Желательно также, чтобы он был родственником заемщика.
2. Предметом залога выступает другая недвижимость. Именно ею заемщик будет рассчитываться, если не может оплатить заем. К приобретенной квартире банк не имеет никакого отношения. Но в данном случае финансовые организации все равно неохотно заключают сделку, так как лицу практически невозможно доказать целевое расходование средств.

Если говорить о том, можно ли взять ипотеку супругам так, чтобы только один из них был хозяином, то эта проблема вполне решаема. Муж и жена выступают созаемщиками общего имущества, поэтому банк может пойти на такое условие. При необходимости супруги могут составить брачный контракт, где будет указано право собственности и другие условия.

Еще один способ, который используется, когда кредит на жилье оформляет один человек, а хозяином становится другой, это переоформление. Для этого заем оформляется по всем правилам, а затем с разрешения кредитора право собственности передается третьему лицу. Но этот способ связан с большими расходами за услуги, поэтому его применяют крайне редко.

Если берете кредит не для себя, нужно просчитать все риски. Даже если финансовая организация согласиться на подобные условия, владелец может прекратить платить заем. Выступая созаемщиком, придется самому выполнять все обязательства. Поэтому, если плательщик не хочет по каким-то причинам становиться собственником, лучше получить потребительский кредит. Там нет залога, поэтому кредитору все равно, кто выступает собственником квартиры, а кто платит.

Собственность на квартиру с ипотекой

Ипотека — это залог недвижимости. То есть права на нее есть не только у владельца, но и у залогодержателя — например, банка, кредитора или того, кто одолжил денег владельцу недвижимости. Владелец квартиры должен следовать ограничениям, в первую очередь касающимся продажи такой недвижимости. Это можно сделать после выплаты кредита или по специальной схеме с согласия банка.

Квартира в ипотеке. Считается ли она собственностью?

Да, и регистрация права собственности покупателя на квартиру в ипотеке происходит одновременно с регистрацией самой ипотеки. В регистрирующий орган подаются договор купли-продажи и кредитный договор. Срок регистрации кредитных сделок с недвижимостью в Москве составляет 7 календарных дней. В итоге вы получите зарегистрированный договор с двумя штампами регпалаты — о регистрации вашего права собственности на квартиру и о регистрации ипотеки в силу закона. В реестре прав на недвижимое имущество по за одним объектом недвижимости будут зарегистрированы два права — вашей собственности и залога кредитора.

Иногда может быть 3 и более залогов недвижимости. Например, средства на покупку квартиры предоставляются лицу из двух разных источников. Так бывает при предоставлении военной ипотеки банком и одновременном предоставлении средств целевого жилищного займа Росвоенипотекой. Это значит, что в случае продажи квартиры с торгов сумма будет пропорционально разделена между государством, банком и военнослужащим. Это случается при увольнении владельца квартиры из рядов ВС.

Таким образом, если собственник захочет продать такую квартиру, в регистрации договора купли-продажи будет отказано.

Кем является банк?

Многие ошибочно полагают, что при жилищном кредитовании недвижимость принадлежит банку и есть некий момент, когда квартира переходит в собственность при ипотеке физическому лицу. На самом деле собственником жилья изначально является покупатель. Все полномочия владения и пользования жильем есть только у владельца. И только в случае, если многократно нарушены сроки внесения платежей по кредиту, на квартиру может быть обращено взыскание.

Завершив взаиморасчеты с кредитором, собственник недвижимости должен снять обременение и вывести квартиру из-под ипотеки. Для этого в банке надо получить справку о полной выплате кредита, и закладную с отметкой об исполнении обязательства. Затем вам необходимо отправиться в регистрирующий орган, чтобы снять с квартиры обременение. Это может быть управление Росреестра по месту нахождения квартиры, но удобней пользоваться услугами МФЦ, если такая услуга предоставляется в вашем районе. В подтверждение обновлений реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вы получите выписку из него с отсутствием обременения прав.

В кредитном договоре и договоре залога перечисляют ограничения владения квартирой. Обычно собственник не может без согласия банка прописать в квартире лиц, не являющихся членами семьи. Не выйдет осуществить перепланировку или переустройство квартиры, находящейся под залогом банка. Дело в том, что этими действиями можно ухудшить потребительские свойства квартиры, снизив ее рыночную стоимость. При необходимости реализации такой недвижимости с торгов залогодержатель несет убытки.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

Наш ответ — да, если это не смущает жильцов. Хотя это будет противоречить условиям стандартного кредитного договора, на практике многие ипотечные квартиры успешно сдаются. Договор аренды в таком случае должен быть краткосрочным — на срок не более 11 месяцев, иначе его придется регистрировать в регпалате, которая вправе будет отказать в такой регистрации.

Как стать вторым собственником ипотечной квартиры?

С сестрой взяли ипотеку, она заемщик- я созаемщик. Она один собственник.Живем вместе и платим ипотеку вместе.Как сделать меня вторым собственником, и нужно ли это? (Разногласий по поводу квартиры нет, и никогда не было.Просто как мера предосторожности в разных жизненных случаях)

Имею ли я какие-то права на эту квартиру?

И к кому нужно обращаться в таких случаях?

Ответы юристов ( 1 )

• 7,4 рейтинг
• 2315 отзывов

С формальной точки зрения право совместной собственности на квартиру у вас не возникло, это происходит только между супругами. Поэтому для признания Вас собственником квартиры наравне с сестрой необходимо, чтобы она по согласованию с банком-кредитором, распорядилась долей в квартире в Вашу пользу, после чего будет произведена регистрация права за Вами по правилам Закона №218-ФЗ от13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости».

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!

Как оформить ипотеку на другого человека

Права заемщика и плательщика по ипотеке

Почему люди решают оформить жилищный кредит на другого человека? Есть несколько распространенных вариантов:

• у плательщика есть постоянный доход, но нет официального трудоустройства и возможности подтвердить уровень своего дохода. Основным заемщиком может стать близкий родственник, у которого есть достаточный официальный доход для получения займа;
• испорченная кредитная история. Эту проблему также можно решить с помощью другого лица с хорошей КИ;
• отсутствие регистрации, проблемы со здоровьем или другие существенные ограничения для потенциального заемщика на момент подачи заявки. Например, ветеран боевых действий может оформить заем на родственника.

Оформление ипотеки на другого человека

• созаемщиком можно стать без учета платежеспособности. При этом за созаемщиком сохраняется доля в залоговой квартире согласно ипотечному договору. Важный нюанс: если основной созаемщик по каким-либо причинам не может платить, второй созаемщик становится финансово ответственным за погашение взносов;
• поручительство не дает права на жилплощадь. При этом поручитель несет финансовую ответственность за выплаты в случае несостоятельности основного заемщика. В будущем поручитель может взыскать свои затраты на погашение кредита через суд;
• плательщик, который не указан в договоре ипотеки как созаемщик или заемщик, не имеет прав на залоговую недвижимость. Если плательщик захочет получить возмещение за понесенные расходы, он может предъявить платежные документы или расписки заемщика о получении денег.

Родственная и супружеская ипотека

Чаще всего оформить жилищный кредит на другого человека решают близкие родственники. Например, заем взяла мать, ипотечные выплаты погашает сын. Если сын не указан в качестве созаемщика, мать вправе распоряжаться квартирой после погашения кредита на свое усмотрение. Поскольку дети являются прямыми наследниками родителей, сын в описанной ситуации может не побеспокоится о правовом статусе проводимых платежей. Итоговый исход зависит от взаимоотношений заемщика и реального плательщика. Для надежности можно брать с основного заемщика ежемесячные расписки в получении денежных сумм на погашение ипотеки. Тогда плательщик сможет отсудить у владельца жилья компенсацию за понесенные расходы.

Кто и на что имеет право в ипотечной квартире

Ни для кого не секрет, что ипотека, конечно, позволяет заполучить людям собственное жилье, но так же несет за собой множество обязанностей, трудностей и проблем. После приобретения квартиры в ипотеку заемщик должен на протяжении многих лет соблюдать определенные правила, а квартира в это время оставаясь одновременно у собственности у банка, переходит в собственность этого заемщика.

Не всегда и не всем понятно, какими же правами обладает заемщик на свою квартиру, если он еще только начал оплачивать ипотеку, и до окончания платежей и полного владения квартирой еще несколько лет. Первое, на что получает право ипотечный заемщик —это правом пользования ипотечной квартирой, владения ей и распоряжения. Что же эти права означают на деле?

В первую очередь, это возможность регистрации и вселения в купленную в ипотеку квартиру третьих лиц. Заемщик на законных основаниях владеет квартирой и может ей распоряжаться, но если он будет кого-то вселять, он должен уведомить об этом банк. Но, не стоит забывать о том, что все живущие и находящиеся в ипотечной квартире граждане, несут ответственность за ее сохранность. Процедура сообщения банку о вселении жильцов носит уведомительный характер. При этом банк не обязан проверять, кто на самом деле живет в квартире.

Какие еще права есть у владельца ипотечной квартиры

Кроме очевидных, вышеуказанных возможностей, владелец ипотечной квартиры получает еще ряд возможностей, но они уже работают только с ограничениями. Распоряжаться квартирой, купленной в кредит и еще не оплаченной, заемщик пока не может самостоятельно. То есть, подарить свою квартиру или завещать ее, заемщик не может самостоятельно, пока не выплатит весь кредит.

Но если у него возникло такое желание, то заемщик может обратиться по этому поводу в банк. Запрета на продажу ипотечного желания, в принципе, нет. Так что это вполне возможно, но очень трудно осуществимо документально. Потому, что у банков пока не отработан механизм продажи ипотечных квартир, поэтому они всячески выступают против таких сделок. Однако, запретить вам продать ипотечную квартиру, если у вас есть такая необходимость, никто не может.

Если заемщик хочет сделать в квартире ремонт, поменять сантехнику, трубы, полы, или даже произвести глобальные перестановки, то он может сделать это и без согласия банка. А вот перепланировку в ипотечной квартире необходимо узаконивать не только во множестве инстанций, но и согласовывать с банком. Особенно, если вы хотите, допустим, из двухкомнатной квартиры сделать однокомнатную. Все процедура согласования перепланировки в квартиры происходит в три этапа.

• Сначала вы согласовываете перепланировку со всеми существующими организациями, контролирующими жилье;
• После того, как проект перепланировки получил согласование, необходимо обратиться в страховую компанию, для получения их согласования, ведь ипотечная квартира — это страховой объект. Если есть хоть небольшая вероятность того, что при перепланировке квартира будет испорчена или разрушена, то страховая компания откажет вам в согласовании и перепланировку вам не разрешат;
• Только после того, как получено согласие и от страховой компании, заемщик может обратиться за разрешением в банк, где у него оформлен ипотечный кредит. Банк- кредитор так же является инстанцией, которая может запретить или разрешить перепланировку, несмотря на то, что он последний в очереди.

На что в ипотечной квартире имеет право банк

Когда заемщик оформляет квартиру в ипотеку, банки чаще всего предлагают заключить определенное соглашение.

Это соглашение заключается в том, что заемщик обязан уведомлять банк о вселении в ипотечную квартиру третьих лиц, то есть не родственников, супругов или детей заемщика. И если количество жильцов в ипотечной квартире увеличивается, то заемщик так же должен сообщить об этом банку.

Существуют некоторые факторы, которые позволяют банку запретить вселять в ипотечную квартиру третьих лиц. Об этих условиях и факторах банк должен проинформировать заемщика заранее, еще до заключения ипотечного договора.

Если заемщика не проинформировали об этом до заключения сделки, а в процессе выплаты ипотеки банк накладывает какие-то требования, о которых заемщик не знает, то они являются незаконными. Немного нелепое правило о том, что заемщик не должен по запрету банку вселять в ипотечную квартиру третьи лица, однако не означает, что они не могут в ней прописаться.

Дело в том, что квартира по прописке и квартира, в которой ты живешь, уже давно не является в нашей стране одним и тем же помещением. То есть получается, что чужим для заемщика людям нельзя жить в ипотечной квартире, но можно в ней прописаться. Но, банк об этой прописке необходимо уведомить, запретить он вам ее, кстати, не может.

Любая квартира, оформленная в ипотеку, может менять своих владельцев, а значит и многократно быть объектом залога, то есть залоговым имуществом. Однако, все последующие залога будут является своего рода формальностью, так как квартира будет оставаться в залоге у одного и того же банка.

Кстати, для того, чтобы перезаложить купленную в ипотеку квартиру, необходимо получить согласие того же самого банка, где была изначально оформлена квартира. Поэтому необходимо, чтобы этот банк дал согласие на рефинансирование квартиры, и так же тот банк, где и будет происходить сама процедура рефинансирования.

Ипотека на двоих от А до Я

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

[3]

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

[1]

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Источники

1. 
   Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
2. 
   Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
3. 
   Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.
4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
5. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.