Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы за здания, сооружения, нежилые помещения

«О порядке управления и распоряжения муниципальной

собственностью г. Собинки»

Методика
расчета арендной платы за здания, сооружения, нежилые помещения

1. Общие положения

1.1. Настоящая Методика разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и устанавливает порядок расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности города Собинки.

1.2. В формуле расчета арендной платы за помещение, здание, сооружение, не учитывается налог на добавленную стоимость и арендная плата за соответствующий земельный участок.

Коммунальные платежи, платежи за техническое обслуживание и другие услуги по содержанию арендуемых объектов нежилого фонда не включаются в расчет арендной платы и оплачиваются арендатором по отдельным договорам со специализированными организациями.

1.3. Расчет арендной платы помещения, здания, сооружения производится с учетом его фактического состояния.

1.4. Арендная плата подлежит перерасчету с учетом изменения применяемых в Методике коэффициентов, но не чаще 1 раза в год.

1.5. Затраты арендатора на проведение реконструкции, модернизации и/или капитального ремонта арендуемых помещений (зданий, сооружений) компенсируются в соответствии с «Порядком согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение».

1.6. Корректировка показателей и коэффициентов производится Советом народных депутатов города Собинки по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

1.7. При аренде нежилого помещения, здания, сооружения несколькими арендаторами расчет площадей мест общего пользования (общие коридоры, вестибюли, санузлы, лестничные клетки, вентиляционные щитовые и т.д.) производится пропорционально занимаемой арендатором основной площади.

1.8. Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с настоящей Методикой.

Иной размер арендной платы может быть установлен:

— по решению Совета народных депутатов города Собинки;

— по итогам торгов на право заключения договора аренды, но не ниже расчетной арендной платы;

— на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы.

1.9. Методика расчета арендной платы разрабатывается с учетом предложений комиссий Совета народных депутатов города Собинки и утверждается им. В случае возникновения разногласий между представителями исполнительной и законодательной властей вопрос рассматривается на заседании Совета народных депутатов города.

1.10. Основой для определения размера арендной платы является базовая величина стоимости 1 кв.м. площади нежилых помещений в год (исходя из их балансовой стоимости), устанавливаемая городским Советом народных депутатов на каждый очередной финансовый год.

1.11. Арендная плата за 1 кв.м. площади в год не может быть меньше минимальной ставки арендной платы, устанавливаемой городским Советом народных депутатов на каждый очередной финансовый год.

1.12. Минимальная ставка арендной платы применяется для:

— муниципальных некоммерческих организаций, общественных объединений, благотворительных организаций;

— обществ и организаций инвалидов, ветеранов.

Ставка арендной платы может быть меньше минимальной в случае, если объект муниципальной собственности имеет социальное значение (баня).

1.13. Арендная плата за арендуемые объекты муниципальной собственности устанавливается в виде ежемесячных платежей, вносимых в соответствии с условиями договора.

1.14.За несвоевременное внесение Арендатором установленной договором арендной платы начисляется пени за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования.

1.15. Порядок расчета концессионной платы недвижимого и движимого имущества устанавливается в соответствии с настоящей методикой расчета арендной платы.

1.16. Арендная плата ежегодно увеличивается на индекс- инфляции, но не должна быть меньше стоимости, установленной порядком расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом г. Собинки, утвержденной решением Собинского Совета народных депутатов. В случаях несогласия «Арендатора» с новым размером арендной платы, «Арендодатель» в одностороннем порядке расторгает договор в течении 10 дней с момента ознакомления с изменением суммы арендной платы.

2. Арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения.

2.1. Годовая арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения рассчитывается по формуле:

Cб — базовая ставка стоимости 1 кв.м., утвержденная решением городского Совета народных депутатов;

S — общая площадь нежилого помещения, здания, сооружения сдаваемого в аренду, в кв.м.;

Кзт — коэффициент зональности территории (согласно таблицы градостроительной ценности г. Собинки), определяется приложением N 1 к настоящей Методике;

Киз — коэффициент износа:

Год ввода здания в эксплуатацию после 1960 года Киз = 0,7

Год ввода здания в эксплуатацию до 1960 года Киз = 0,4;

Км — коэффициент качества строительного материала:

Кт — коэффициент типа здания:

— производственное, складское (не отапливаемое) 0,3

— производственное, складское (отапливаемое) 0,5

— административное здание 1,25;

Кд — коэффициент типа деятельности арендатора, осуществляемой в арендованных помещениях, определяется приложением N 2 к настоящей Методике.

Кнж — коэффициент качества нежилого помещения:

Кр — расположение помещения:

— отдельно стоящее здание 0,6

— надземная встроено — пристроена часть 0,2

— чердак (мансарда) 0,26

— полуподвал, подвал 0,3

Ко — степень технического обустройства:

— водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, электричество 0,3

— отопление или электричество, водопровод, канализация 0,2

— водопровод, канализация, центральное отопление, электричество 0,25

— отсутствие технического обустройства 0,1

Ки — использования прилегающей территории:

— огороженная прилегающая территория 0,3

— неогороженная прилегающая территория 0,2

— отсутствие возможности использования прилегающей территории 0,1

Кв — высота потолков и помещений (средняя в здании):

— от 2,60 м. до 3,0 м. 0,04

— менее 2,60 м. 0,02

Квз — коэффициент возмещения затрат на содержание муниципального унитарного предприятия «Собинская городская электрическая сеть» — 6,7 (недвижимого имущества)

расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения

Таблица территориальной ценности города Собинки

Приложение N 1. Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения)

N п/п

Площадь кв. м.

Бап. руб/кв. м

Киз

Км

Кт

Ки

Кд

Ап руб/год

> N 2. Коэффициент удобства использования нежилого помещения (здания), отражает месторасположение помещения в городе, удаленность.

Содержание Решение Совета депутатов города Ивантеевки Московской области от 24 января 2005 г. N 119/11 «Об утверждении «Порядка.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Расчет арендной платы за нежилое помещение

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в договоре аренды нежилого помещения есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

• Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
• Возможность находить других граждан для субаренды помещения с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
• Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

• Расположения помещения;
• Технического состояния;
• Степени изношенности;
• Материалов, которые использовались при строительстве;
• Назначения здания;
• Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное — правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

[3]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

КИРОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

ОТ 25.08.2004 г. № 29/15

Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество

Об утверждении Методики расчета
арендной платы за муниципальное
имущество

(с изменениями на 31 октября 2017 года)

Председатель Кировской
городской Думы Л.Г. Никулин

Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество

1. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, строения).

1.1. Размер годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле:

[2]

1.1.1. А1 — минимальный размер годовой арендной платы.

А1 = Amin x S, где:

А1 — годовая арендная плата с учетом НДС;

Amin — минимальный размер годовой арендной платы;

S — площадь помещения (здания, строения).

Минимальный размер годовой арендной платы утверждается постановлением администрации города Кирова.

(п. 1.1.1 с изменениями, внесенными решением Кировской городской Думы от 31.10.2017 № 2/9)

1.1.2. А2 — размер годовой арендной платы за помещение, определяемый по формуле:

А2= Сс:10?Киз?Км?Кт?Кнж?Ко?Кса?Кд?Кп?Кз?S+ НДС,

где:

А2 — годовая арендная плата,

Сс — стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов.

Применяемая для расчета стоимость строительства одного квадратного метра жилья утверждается постановлением администрации города Кирова на основании данных Регионального центра ценообразования.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

[1]

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

От чего зависит арендная плата?

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

• Площадь объекта.
• Базовая ставка платы за 1 кв. м.
• Степень износа здания и помещения.
• Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

1. Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
2. Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
3. Уровень изношенности объекта.
4. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

• Скачать бланк счета на оплату
• Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

Город	Цена аренды (руб. за 1 кв. м.)
Севастополь	367 003
Москва	157 948
Санкт-Петербург	114 640
Сочи	106 781
Ярославль	85 499
Симферополь	75 685
Тюмень	71 184
Ростов-на-Дону	67 640
Воронеж	65 247
Белгоод	61 702
Омск	30 869

Базовая ставка от государства: что это такое?

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

• Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
• Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

• Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
• Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
• Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.

Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

• Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
• Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:

• ПД – размер арендной платы.
• Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
• Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:

• Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
• S – общая площадь объекта.
• Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
• Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
• Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
• Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
• Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:

• Площадь – 50 кв. м.
• Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
• Территориальный коэффициент – 1,25.
• Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
• Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
• Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
• В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:

50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

• По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
• Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

Как обосновать повышение?

Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

• Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
• Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники

1. 
   Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
2. 
   Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
3. 
   ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
4. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
5. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.