Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

[3]

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 июня 2014 г. N Ф04-4092/12 по делу N А67-7359/2010 (ключевые темы: нежилые помещения — банкротство — жилой дом — застройщик — требования кредиторов)

г. Тюмень

20 июня 2014 г.

Дело N А67-7359/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 20 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лошкомоевой В.А.

судей Коробейниковой О.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Томскстроймонтаж» на определение от 28.01.2014 (судья Сомов Ю.В.) Арбитражного суда Томской области и постановление от 01.04.2014 (судьи Фролова Н.Н., Кудряшева Е.В., Логачёв К.Д.) Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-7359/2010 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Томскстроймонтаж» (634021, город Томск, проспект Фрунзе, 117а, оф. 5036, ИНН 7017103208, ОГРН 1047000248096) по заявлению Ярцева Алексея Викторовича об обязании передать нежилое помещение (гараж-стоянка), условный N 17, площадью 18,62 квадратных метра, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме по адресу: город Томск, переулок Пионерский, 5-9.

Ярцев Алексей Викторович обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением о пересмотре определения от 17.04.2012 Арбитражного суда Томской области об отказе в удовлетворении заявления об обязании передать нежилое помещение (гараж-стоянка), условный N 17, площадью 18,62 квадратных метра, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме по адресу: город Томск, переулок Пионерский, 5-9, по новым обстоятельствам.

Решением суда от 09.12.2013 определение суда от 17.04.2012 об отказе Ярцеву А.В. в удовлетворении требования отменено.

Определением суда от 28.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.04.2014, суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Томскстроймонтаж» (далее — ООО «Томскстроймонтаж», должник) в лице конкурсного управляющего передать Ярцеву А.В. нежилое помещение (гараж-стоянка), условный N 17, площадью 18,62 квадратных метра, согласно данным проектной документации, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: город Томск, переулок Пионерский, 7.

С определением от 28.01.2014 и постановлением от 01.04.2014 не согласился конкурсный управляющий ООО «Томскстроймонтаж», в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования Ярцева А.В. путём включения его требования в размере 2 000 000 рублей в реестр требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди.

Заявитель считает, что заявленное Ярцевым А.В. требование о передаче ему нежилого помещения подлежит включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника как денежное и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Судами не учтено, что в силу пункта 1 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) в рамках дела о банкротстве застройщика судом рассматриваются требования о передаче жилых помещений.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность определения и постановления, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

По условиям договора участник долевого строительства инвестирует объект в части нежилого помещения (гараж-стоянка) N 17, площадью 18,62 квадратных метра на цокольном этаже в строящемся жилом доме по указанному адресу, а застройщик обязуется передать участнику объект долевого строительства в срок 2 месяца после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.2 договора основанием для его заключения является разрешение на строительство N RU 70301000-255-К/08 от 08.09.2008.

Цена договора, подлежащая уплате участником, составляет 2 000 000 рублей (пункт 5.1 договора).

Определением суда от 24.12.2010 в отношении ООО «Томскстроймонтаж» введена процедура банкротства — наблюдение.

На основании разрешения от 12.08.2011 N RU 70301000-089-С/11, выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Томска, пятиэтажный жилой дом со встроенной автостоянкой и нежилыми помещениями по адресу: город Томск, переулок Пионерский, 7, введён в эксплуатацию.

Определением от 23.11.2011 суд перешёл к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» (пункт 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Решением суда от 29.11.2011 ООО «Томскстроймонтаж» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Ананин Сергей Анатольевич.

Ярцев А.В. обратился с заявлением об обязании передать нежилое помещение (гараж-стоянка), условный N 17, площадью 18,62 квадратных метра, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме по адресу: город Томск, переулок Пионерский, 5-9.

Определением суда от 17.04.2012 Ярцеву А.В. отказано в удовлетворении заявления.

Ярцев А.В. обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением о пересмотре определения суда от 17.04.2012 по новым обстоятельствам.

Решением суда определение от 17.04.2012 об отказе Ярцеву А.В. в удовлетворении требования отменено.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Ярцева А.В. об обязании передать гараж-стоянку, установил, что факт надлежащего исполнения Ярцевым А.В. обязательств по внесению денежных средств по договору подтверждается справкой от 24.11.2009 N 41, соглашением о погашении взаимной задолженности от 24.11.2009; жилой дом введён в эксплуатацию; сведения о правопритязании иных лиц на указанное нежилое помещение отсутствуют; требования кредиторов о передаче жилых помещений либо денежные требования участников строительства, а также иные требования кредиторов, приоритетного удовлетворения по отношению к требованию Ярцева А.В., в реестр требований ООО «Томскстроймонтаж» не включались; иные участники строительства получили свои жилые и нежилые помещения в процедуре наблюдения, в том числе путём обращения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) с заявлениями о признании права собственности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 настоящего Закона не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. Заявитель не лишён права избрать иной способ защиты, с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявление Ярцева А.В. и обязывая конкурсного управляющего передать заявителю гараж-стоянку, не приняли во внимание, что требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве, для целей определения размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Удовлетворяя заявленные требования, суды должны были рассмотреть вопрос о возможности преобразования заявленного требования в денежное и включении его в реестр требований кредиторов должника.

Неправильное применение норм материального права и неполное исследование обстоятельств дела являются основанием к отмене судебных актов в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отменой определения и постановления дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

При новом рассмотрении, исходя из положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суду следует рассмотреть вопрос о возможности удовлетворения требования в заявленном виде либо включения денежного требования Ярцева А.В. в реестр требований кредиторов, о его согласии на преобразование заявленного требования в денежное, определить действительный размер денежного требования, подлежащего учёту в реестре требований кредиторов должника либо после погашения всех требований, включённых в реестр.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

определение от 28.01.2014 Арбитражного суда Томской области и постановление от 01.04.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-7359/2010 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Лошкомоева

Судьи

О.С. Коробейникова Н.В. Мелихов

Обзор документа

Участник долевого строительства обратился в суд с целью обязать обанкротившегося застройщика передать ему нежилое помещение.

Суд округа счел, что оснований для этого нет.

Как пояснил окружной суд, Закон о банкротстве закрепляет отдельный раздел, который определяет особенности, касающиеся несостоятельности застройщиков.

В силу Закона о банкротстве с даты вынесения судом определения о введении наблюдения в ходе этой и иных последующих процедур, применяемых при несостоятельности, наступают следующие последствия.

С такой даты требования других лиц к застройщику (или его к ним) о признании наличия или отсутствия права собственности (иного права либо обременения) в отношении недвижимости, в т. ч. объектов незавершенного строительства, могут предъявляться и рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Закрепляется, что участник — это физлицо, организация, Россия, регион или муниципалитет, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается следующие.

Это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилья (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денег и (или) иного имущества не введен в эксплуатацию.

[1]

Участники строительства наделяются правом предъявлять требования о передаче жилых помещений.

Требования подобных кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера рассматриваются по иным правилам.

Для того, чтобы определить размер удовлетворения такого требования, оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Поэтому в такой ситуации нужно рассмотреть вопрос о возможности преобразования заявленного требования в денежное и включении его в реестр.

Защита прав владельцев нежилых помещений при банкротстве застройщика

Затруднительным на сегодняшний день является вопрос о правах на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика. Сегодня суды отказывают во включении в реестр требований на передачу помещений, требования по нежилым помещениям, обосновывая это тем, что закон не распространяется на данные требования. Возникает вопрос, что делать потенциальным владельцам нежилых помещений? На вопросы согласились ответить адвокаты Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий, Юлия Фатхуллина и практикующий юрист ООО «Аудит-Эксперт» Михаил Лаздан.

Сергей, скажите, пожалуйста, какими юридическими возможностями пользуются участники строительства, чтобы защитить свои права на нежилые помещения при банкротстве застройщика?

Юлия, какой же выход в сложившейся ситуации?

Последние разъяснения Пленума ВАС РФ позволили говорить о возможных вариантах защиты прав участников строительства. При обращении лица в суд, с договором, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объекта недвижимости, суду следует установить правовую природу соответствующего договора и разрешить спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»). Например, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклад (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Исходя из общих норм гражданского права, договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным, со всеми предусмотренными законом последствиями.

1. Понуждение исполнить договор инвестирования. Не всегда возможно в силу того, что Застройщик банкрот и у него недостаточно денежных средств для завершения строительства.

3. Требовать выплатить стоимость доли, признав договор инвестирования гражданско-правовым договором. Оптимальное требование, поскольку стоимость доли будет признана текущими платежами. Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Текущие платежи при наличии денежных средств у застройщика подлежат погашению перед удовлетворением требований кредиторов первой, второй и третьей очередей.

Сергей, подводя итог нашей беседе, следует сделать выводы о способах защиты прав участников строительства в отношении нежилых помещений.

Проанализировав способы защиты прав участников строительства, мы можем выделить следующие способы защиты: признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте возможно, но связано с определенными условиями, выполнение которых не всегда зависит от участника строительства. Одним из способов защиты является признание договора инвестирования гражданско-правовым договором (купля-продажа, подряд, договор простого товарищества) и применение к нему общих положений гражданского права. Причем, на наш взгляд данный способ является оптимальным, поскольку в отличие от включения в реестр требований кредиторов, позволяет признать денежные требования текущими платежами и у участника строительства имеется приоритет при удовлетворении требований перед кредиторами третьей очереди согласно реестру требований кредиторов.

Защита прав владельцев нежилых помещений при банкротстве застройщика

Затруднительным на сегодняшний день является вопрос о правах на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика. Сегодня суды отказывают во включении в реестр требований на передачу помещений, требования по нежилым помещениям, обосновывая это тем, что закон не распространяется на данные требования. Возникает вопрос, что делать потенциальным владельцам нежилых помещений? На вопросы согласились ответить адвокаты Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий, Юлия Фатхуллина и практикующий юрист ООО «Аудит-Эксперт» Михаил Лаздан.

Сергей, скажите, пожалуйста, какими юридическими возможностями пользуются участники строительства, чтобы защитить свои права на нежилые помещения при банкротстве застройщика?

На сегодняшний день имеется практика, когда участники строительства обращаются в суд с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, с требованием о выделе доли в незавершенном строительством объекте, а также о включении в реестр требований кредиторов, с возможностью получения денежных средств за недостроенное нежилое помещение. Как правило, в первых двух случаях суд отказывает в связи с избранием заявителем ненадлежащего способа защиты своих прав.

Михаил, имелись ли в вашей практике случаи удовлетворения исков о признании права собственности на долю и при каких условиях они удовлетворяются?

Юлия, какой же выход в сложившейся ситуации?

Последние разъяснения Пленума ВАС РФ позволили говорить о возможных вариантах защиты прав участников строительства. При обращении лица в суд, с договором, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объекта недвижимости, суду следует установить правовую природу соответствующего договора и разрешить спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»). Например, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклад (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Исходя из общих норм гражданского права, договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным, со всеми предусмотренными законом последствиями.

Таким образом, исходя из общих норм гражданского права имеется несколько вариантов защиты прав:

1. Понуждение исполнить договор инвестирования. Не всегда возможно в силу того, что Застройщик банкрот и у него недостаточно денежных средств для завершения строительства.

2. Требовать выдела доли в натуре. Возможно, после оформления права собственности на незавершенный строительством объект за лицом, имеющим право на земельный участок. Данные действия не зависят от участника строительства, связаны с наличием денежных средств у застройщика для выполнения указанных процедур.

3. Требовать выплатить стоимость доли, признав договор инвестирования гражданско-правовым договором. Оптимальное требование, поскольку стоимость доли будет признана текущими платежами. Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Текущие платежи при наличии денежных средств у застройщика подлежат погашению перед удовлетворением требований кредиторов первой, второй и третьей очередей.

Сергей, подводя итог нашей беседе, следует сделать выводы о способах защиты прав участников строительства в отношении нежилых помещений.

Проанализировав способы защиты прав участников строительства, мы можем выделить следующие способы защиты: признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте возможно, но связано с определенными условиями, выполнение которых не всегда зависит от участника строительства. Одним из способов защиты является признание договора инвестирования гражданско-правовым договором (купля-продажа, подряд, договор простого товарищества) и применение к нему общих положений гражданского права. Причем, на наш взгляд данный способ является оптимальным, поскольку в отличие от включения в реестр требований кредиторов, позволяет признать денежные требования текущими платежами и у участника строительства имеется приоритет при удовлетворении требований перед кредиторами третьей очереди согласно реестру требований кредиторов.

Нежилое помещение и текущее требование в банкротстве застройщика

Когда банкротится застройщик затрагиваются интересы не только дольщиков, но и многих других лиц, которые вложили свои деньги в строительство для разных целей. Например, это нежилое помещение и требования, связанные с ним, долгосрочная аренда и так далее. Защищает ли их 214 ФЗ? Как таким кредиторам вступить в реестр?

Может ли будущий собственник нежилого помещения вступить в реестр застройщика по передаче помещений при банкротстве?

Заголовок получился большой — но смысл думаю всем понятен. И ответ, к сожалению, не порадует — нет, не может.

Статья 4 127 ФЗ предусматривает, что все не денежные требования к банкроту могут рассматриваться по общим правилам ГПК или АПК, но исполняются в рамках ст. 126 указанного закона. Таким образом, если у застройщика есть имущество или дом практически достроен — есть смысл в рамках искового производства признать право собственности на нежилое помещение или право собственности на долю в общей собственности, если же имущества нет — то другого варианта как вступить в общий реестр кредиторов с денежным требованием попросту нет.

При этом нормы статьи 201.4 предусматривающие, что с даты введения процедуры наблюдения все требования к застройщику рассматриваются исключительно в рамках арбитражного дела по банкротству застройщика, не распространяются на НЕЖИЛЫЕ помещения.

Это прямо указано в определении ВАС. Суд указал, что на требования по нежилым помещениям распространяются общие нормы ФЗ127 и статьи 126, а не специальные главы 7.

В 2018 году Верховный суд разъяснил какие требования необходимо заявить владельцу нежилого помещения, чтобы его требования о передаче помещения были включены в реестр, об этом я написала в статье о практике Верховного суда

[2]

Ну и конечно, участник строительства нежилого помещения не может вступить в реестр обманутых дольщиков.

Текущее требование — в реестр?

К текущим требованиям закон (ст. 5) относит все требования, которые возникли ПОСЛЕ принятия Арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика. Определяющей датой является дата подачи заявления в суд, а не дата вынесения судом определения о принятии заявления.

Текущим может быть в том числе требование дольщика о передаче квартиры. Ведь если заявление на банкротство и подано в суд — оно может рассматриваться 2-4 месяца и все это время застройщик имеет право (что успешно и делает) заключать ДДУ и даже регистрировать его в Росреестре. Государственный орган получает уведомление из суда о банкротстве строительной компании только после введения процедуры наблюдения. Получается, что дольщик может оказаться заложником своей же беспечности — а именно того, что не проявил осмотрительность перед заключением договора и не проверил своего застройщика картотеке арбитражных дел. Поданное заявление на банкротство появляется в электронной системе в тот же день.

Положительной практики по включению требования, вытекающему из ДДУ, заключенному после возбуждения дела судом процедуры банкротства — я не нашла, но тем не менее, надежда войти в реестр есть — чем я сейчас и занимаюсь.

Коммерческая недвижимость: защита прав дольщика при банкротстве застройщика

Государство и СМИ уделяют большое внимание проблемам защиты прав граждан, инвестирующих в строительство жилья.

При этом об участниках долевого строительства коммерческой недвижимости говорится мало.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова нюансы защиты именно этой категории дольщиков.

Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками

Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) . Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Р ешением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года . В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.

Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.

Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке. На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года .

Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).

Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика

Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года) .

В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.

При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании с т.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.

Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.

Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика

Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта. В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п .п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.

Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании с т. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года . Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.

С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании с т.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.

И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п . 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 . То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.

И напоследок отметим, что в соответствии с законом все ДДУ обеспечиваются залогом на основании с т. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) . А если так, то при составлении заявления о включении в реестр кредиторов участник долевого строительства коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит привилегию перед другими кредиторами.

Подведем итоги

Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.

Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.

Требования о передаче машиномест и требования о передаче нежилых помещений при банкротстве застройщика. Поправки от 25.12.2018 года, позволяющие предъявлять такие требования, вступили в силу.

Федеральным законом от 25.12.2018 года № 478-ФЗ внесены изменения в том числе в параграф 7 главы 9 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” “Банкротство застройщиков” внесены существенные изменения, направленные на защиту прав граждан и юридических лиц, заключивших с застройщиком договоры, предусматривающие передачу машиномест или нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров. Закон вступил в силу 28 декабря 2018 года.

До вступления в силу данного закона лица, заключившие с застройщиком договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений, были защищены крайне слабо. Если дом не был введен в эксплуатацию, такие лица могли только обратиться в суд с иском о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений, суды таки иски удовлетворяли не всегда и не всегда был понятен правовой статус таких дольщиков в рамках дела о банкротстве. Закон о банкротстве же по сути предполагал только конвертацию требований в денежные и включение из в четвертую очередь, что на практике как правило означает невозможность получить денежные средства или получение в лучшем случае 5-10% от суммы.

Теперь закон по сути уравнял в правах лиц, заключивших договоры, предусматривающие передачу жилых помещений (квартир) и машиномест, а также небольших нежилых помещений.

Итак, кто же согласно закону может претендовать на включение требований в реестр требований участников строительства (законом переименован реестр требований о передаче жилых помещений)? Это лица, заключившие договоры, предполагающие передачу:

• Жилых помещений
• Машиномест – независимо от их площади, причем машиноместа могут располагаться в отдельно стоящем здании (гараже)
• Нежилых помещений площадью до 7 кв.м. (кладовок, подсобных помещений и т.п.)

В случае включения таких требований в реестр участники строительства вправе претендовать на использование тех же механизмов, которые были ранее предусмотрены только для лиц, заключивших договоры, предусматривающие передачу квартир, а именно:

• на передачу машиномест, нежилых помещений после ввода дома в эксплуатацию
• на передачу дома, гаража другому застройщику с учетом прав владельцев машиномест
• на участие в создании ЖСК в целях получения объекта для достройки и получения впоследствии машиномест, нежилых помещений

Необходимо отметить, что данные правила применяются не только в отношении процедур банкротства, которые были возбуждены до вступления в силу указанного выше федерального закона, но и для процедур, которые были возбуждены ранее, в которых не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. А это почти все крупные процедуры банкротства, которые ведутся в настоящее время, в том числе АО “СУ-155”, АО “Глобинвестстрой”, дела о банкротстве компаний, входивших в Урбан Групп (АО Хайгейт, АО Континент Проект и другие).

Для таких процедур установлен срок предъявления требований – 2 месяца с момента официального опубликования закона, то есть не позднее 28.02.2019 года. Важно не пропустить данный срок. Но если участником строительства не получено от арбитражного управляющего уведомление, то срок не считается пропущенным и можно подавать требование в любой момент, а если уведомление получено — срок исчисляется с момента его получения.

Также особенно актуальным становится вопрос о том, что делать тем, кто заключил договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений, не являющихся машиноместами и площадь которых более 7 кв.м. Полагаем, что необходимо при наличии возможности использовать прежние способы защиты прав — подавать заявления о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений, заявления о признании права собственности на нежилые помещения если дом построен и сдан в эксплуатацию и только в самом крайнем случае обращаться в арбитражный суд с заявлением о включении денежных требований в реестр. При этом можно требовать установления залогового статуса требований.

Если Вам необходима подготовка и подача заявлений о включении требований о передаче машиномест, нежилых помещений в реестр требований участников строительства, звоните нам по тел. 8 495 975 77 67, или направьте запрос, заполнив форму.

Источники

1. 
   Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
2. 
   Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
3. 
   Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.
4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
5. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.