Аренда от государства нежилых помещений

Главное по теме: "Аренда от государства нежилых помещений" с точки зрения профессионалов. По всем возникшим вопросам просьба обращаться к дежурному юристу.

Гражданское законодательство

В НОМЕРЕ:

Гражданское законодательство

Вопрос
пользователя

Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Грани Гаранта IV квартал 2008. Учредитель — ООО НПП «Гарант-Сервис».
Главный редактор — Шер Л.Л.
Адрес редакции: 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д.1, стр.77, Центр информационных технологий МГУ.
© ООО «НПП «Гарант-Сервис», 2008. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Аренда государственных помещений – тонкости и нюансы

Все имеющиеся государственные торговые и офисные площадки реализуются по тендерному принципу даже в аренду.

С 2008 года вся аренда государственных помещений, находящихся в муниципальной собственности, проводится с помощью торгов и аукционов. Введена данная мера была для того, чтобы соблюдался закон «О защите конкуренции». Поэтому тем, кто желает открыть офис или магазин, в здании, принадлежащем администрации Москвы, следует подать заявку на участие. Но эта процедура имеет ряд особенностей, без которых не обойтись.

Что предлагает государство

В муниципальной собственности находится большое количество помещений, среди которых есть выгодные для бизнеса варианты, расположенные в хороших местах. Предприниматели могут найти немало отличных офисов и магазинов среди тех, которые принадлежат государству, но иногда они по-разному оформляются.

Аренда помещения государственного учреждения: документы

Для участия в торгах требуется написать заявление в администрацию, а также предоставить паспорт и ряд других документов.

Аренда помещений государственной собственности пошагово

  • Этап первый. Обращение в администрацию. В Москве аренда государственных помещений проходит через торги. Если вы желаете получить часть государственного нежилого помещения в пользование, обращайтесь к властям города. Для участия в торгах нужно написать заявление. Участников уведомят, когда наберется достаточное количество желающих для проведения аукциона.
  • Этап второй. Во время аукциона предприниматель может, как голосовать за уже установленную стоимость или поднять ее, для того, чтобы выиграть торги с первого раза. В Москве, например, количество желающих может быть велико и крупные компании устанавливают очень высокие цены, что не оставляет середнячкам никаких шансов на получение интересных вариантов.
  • Этап третий. Аренда завершает заключение договора. В нем указываются все моменты, касающиеся сдачи недвижимости, ее параметры, срок, на который заключается контракт, а также масса других деталей.
  • Этап четвертый. Регистрация контракта. Если срок аренды государственных нежилых помещений превышает один год, то такой договор регистрируется, и данные о нем вносятся в единый реестр.
Читайте так же:  Очередность платежа по алиментам образец платежного поручения по алиментам

Лучшие агентства недвижимости Москвы, в число которых входит Домэль, предлагают в числе прочих улсуг клиентам объекты муниципальной собственности. Наши специалисты помогут решить проблему, соберут пакет документов и составят заявку.

Преференции по арендным отношениям для социального бизнеса в Москве

Юрисконсульт практики «Недвижимость и строительство» компании Alta Via

специально для ГАРАНТ.РУ

Переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости негативно отразился на столичном бизнесе, однако государством были введены послабления для отдельных хозяйствующих субъектов. Понятие «государственная (муниципальная) помощь» появилось в Федеральном законе от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» с 2009 года (п. 20 ч. 1 ст. 4). Такая помощь именуется как «преференция». Напомню, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление преимущества, которое обеспечивает более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Основными формами поддержки субъектов малого и среднего бизнеса являются:

поддержка в форме льготной ставки по арендной плате;

поддержка в форме преимущественного права на выкуп помещения;

участие в программе «Рубль за квадратный метр».

Рассмотрим каждую форму поддержки подробнее.

Преференции по льготной ставке арендной платы

В Москве существует два вида преференций, представленные в виде:

  • регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы;
  • квотирования общей площади объектов нежилого фонда, передаваемого в аренду по регулируемым ставкам арендной платы.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» устанавливает, что органы власти вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, кроме имущественных прав субъектов малого и среднего бизнеса. Объекты, включенные в перечни, нельзя отчуждать в частную собственность. Они должны предоставляться указанным субъектам и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, в долгосрочную аренду.

В связи с этим Росимущество уполномочено формировать, утверждать, вести и публиковать перечни федеральной недвижимости (кроме земельных участков), свободной от прав третьих лиц. Агентство предоставляет ее указанным выше субъектам в долгосрочную аренду (Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645).

Утвержденные Росимуществом перечни публикуются в СМИ, в которых размещается информация о продаже государственного или муниципального имущества в течение 10 дней со дня утверждения.

Срок договора аренды в отношении указанной недвижимости должен составлять не менее 5 лет. В первый год вносится 40% от размера арендной платы, во второй – 60%, в третий – 80%, в четвертый год и далее – 100%.

С 1 января 2018 года установлена льготная ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства в размере 4500 руб. за кв. м в год (п. 1 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП, далее – Постановление). Право на такую ставку имеют субъекты малого предпринимательства, арендующие нежилые помещений площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1-1.2 Постановления).

[1]

Такая же ставка устанавливается для субъектов малого предпринимательства, работающих в области здравоохранения и образования, арендующих нежилые помещения площадью свыше 300 кв. м (п. 1.2. Постановления). Для них ставка устанавливается при условии получения до 1 апреля 2013 года заключения отраслевого органа исполнительной власти о наличии оснований для предоставления имущественной поддержки.

В случае нецелевого использования арендуемых помещений, передачи без согласия арендодателя имущества в субаренду, наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, арендатор утрачивает право на применение льготной ставки. Если эти нарушения были допущены повторно или не устранены в установленные сроки, договор аренды прекращается по инициативе арендодателя.

Указанные меры поддержки малого предпринимательства действуют до 31 декабря 2018 года.

Льготные ставки по арендной плате представляются Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 1 июля 2013 г. № 424-ПП).

Ставка арендной платы составляет 3,5 тыс. руб., однако для получения такой льготы необходимо соблюдать ряд условий:

быть включенным в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;

субъект малого предпринимательства должен осуществлять один или несколько видов деятельности:

  • здравоохранение;
  • образование;
  • ветеринария;
  • торговля товарами продовольственных групп;
  • социального питания;
  • бытового обслуживания;
  • физической культуры и спорта;
  • культуры;
  • производства (в том числе ремесленной деятельности).

объект нежилого фонда должен использоваться арендатором по целевому назначению;

арендуемое имущество не было передано арендатором без согласия арендодателя в субаренду.

Вместе с тем, решения Комиссией принимаются в отношении каждого обратившегося арендатора не чаще одного раза в календарный год.

Преимущественное право на выкуп помещения

  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года должно находиться в их временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет;
  • отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафы, пени);
  • сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В Госдуму внесен законопроект 1 , предусматривающий введение бессрочного действия преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (рассмотрение проекта включено в примерную программу на июль 2018 года). В соответствии с законопроектом отменяется привязка к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства.

В Москве порядок предоставления преимущественного права на выкуп помещения регулируется постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП, согласно данному документу полномочия по предоставлению услуги возложены на Департамент городского имущества города Москвы.

«Рубль за квадратный метр»

Кроме того, для предпринимателей социальной направленности органами власти разработана программа «Рубль за квадратный метр» – это программа льготной аренды городского имущества, действующая в Москве с 2012 года. Суть программы заключается в том, что компания с помощью аукциона арендует у города помещение, реставрирует его за свой счет и открывает в этом помещении детский сад, школу или поликлинику. При выполнении всех условий, как только учреждение начинает работать, инвестор переходит на льготную ставку 1 рубль за 1 кв. м в год.

Читайте так же:  Как подать заявление в суд на наследство

Срок договоров аренды:

  • с медицинскими организациями – на 20 лет;
  • с образовательными – на 49 лет.

Однако программой установлены обязательные условия:

  • так, в клинике необходимо открыть кабинет бесплатной медицинской помощи,
  • для образовательных учреждений устанавливаются нормы по нагрузке, кроме того, минимум 80% детей, посещающих детский сад, и 50% учеников школы должны быть зарегистрированы по месту жительства в Москве.

В заключение отмечу, что субъекты малого и среднего бизнеса формируют в экономике особый слой, в котором нет места для крупных компаний, исходя из этого развитие небольших предприятий приоритетно для государства, поскольку они предоставляют наибольшее количество рабочих мест, таким образом, некрупным предпринимателям целесообразно максимально использовать существующие программы поддержки.

Аренда помещений с правом выкупа от города Москва: ППА от ДИГМ

Аренда коммерческого помещения, находящегося в собственности города Москва – выгодное решение проблемы размещения малого и среднего бизнеса. Арендные ставки, предлагаемые муниципалитетом, более выгодные, нежели стандартные рыночные предложения. Хотя за последние несколько лет и в этой области арендных отношений выросли расценки, она остается очень востребованной. Снимать помещение от города москва можно по обычному договору или предусматривающему право выкупа.

Аренда от города: как получить помещение?

Заполучить в длительное распоряжение помещение по выгодной ставке можно несколькими путями. Первый – участие в соответствующих торгах. Дело в том, что муниципалитет выделяет строго определенное количество помещений, которые могут быть сданы, поэтому аренда нежилых помещений от города выставляется на аукцион. Победить в нем достаточно сложно ввиду большого количества желающих. В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее).

Третий вариант – переуступка прав аренды. Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом. Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать.

ППА в Москве: переуступка прав аренды

ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды. Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной. Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу. Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.

Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом. Особенно ппа в москве для оборонных и промышленных предприятий, НИИ, поскольку им предоставляются максимально выгодные условия – разница в сравнении с рыночной стоимостью аренды может быть до пяти раз.

ППА от города Москвы: продажа права аренды и выкуп помещений

Арендуемое имущество может быть выкуплено, если это оговорено в договоре, заключенном государством/городом с представителем малого или среднего бизнеса. Обратите внимание, что аренда с правом выкупа означает приоритетное право арендатора на приобретение занимаемой площади и действует только в случае, если закреплено документально. При этом не имеет значения, каким образом было получена официальная возможность осуществлять аренду – в результате победы на торгах или путем продажи права.

Дополнительно возможность выкупа может быть оговорена и закреплена в документах даже после заключения договора, по которому организация снимает постройку или помещение в ней. В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора. Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:

  • он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
  • имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
  • задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
  • выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.

При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров. Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города. Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.

Выкуп помещений у города Москвы – исключения

Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа. Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса. Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.

Это в основном касается объектов нежилого фонда, но аналогичная практика существует и продолжает развиваться и сфере жилищного строительства. В частности, крупные девелоперы уже довольно скоро могут начать предлагать покупателям квартиры, приобретаемые именно по такой схеме.

ППА от ДИГМ – что предусматривает договор аренды с правом выкупа

Если вас интересует ппа от города, стоит заранее узнать, какие условия, права и обязанности получают обе стороны в стандартном варианте. Основные обязанности арендодателя:

  • предоставление помещения в срок до 30 дней с момента заключения договора;
  • проведение капремонта, устранение аварийных ситуаций;
  • помещение под выкуп в случае соблюдения арендатором всех требований должно быть подготовлено к переоформлению права собственности.

Главные обязанности арендатора:

  • использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
  • своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
  • перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.
Читайте так же:  Соседи оставляют мусор в подъезде что делать

Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока. При этом после подписания сторонами соглашения, претензии относительно видимых недостатков помещения (которые невозможно не заметить во время обычного осмотра) не принимаются.

Если вы приняли решение куплю ппа, это будет хорошим началом для вашего собственного дела. Обратите внимание, что приобретая права на аренду, вы получаете вместе с ними и соответствующие обязанности, поэтому с ними стоит ознакомиться максимально подробно, проанализировать данные, указанные в текущих документах.

АРЕНДА И ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

Услуги по аренде и выкупу помещений у Департамента имущества Москвы включают:

Наименование Стоимость
Подбор помещений и проведение осмотров 30 000 р.
Сопровождение заключения договора 30 000 р.
Сопровождение в торгах при аренде у ДГИ от 60 000 р.
Сопровождение в торгах при выкупе у ДГИ от 60 000 р.
Выкуп арендуемого помещения у города от 60 000 р.
Переуступка прав аренды от 30 000 р.
Подбор коммерческой недвижимости от 50 000 р.
Торги от Департамента городского имущества от 60 000 р.
Аренда земли у ДГИ Москвы от 60 000 р.

Аренда у Департамента имущества города Москвы — один из наиболее выгодных вариантов получить помещение для ведения бизнеса. Основное преимущество — возможность сэкономить. Как правило, арендная плата оказывается ниже, чем среднерыночная, а многие бизнесмены кроме того могут принять участие в государственной программе поддержки предпринимателей и получить дополнительные льготы. Еще один плюс — в возможности последующего выкупа помещения у Департамента имущества Москвы при соблюдении ряда условий по Закону № 159-ФЗ.

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕДУРЫ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ У ДГИ

Предпринимателей, заинтересованных в аренде помещения у Департамента имущества Москвы, намного больше, чем свободных площадей. Чтобы распределить их, проводится аукцион, в котором могут принять участие все заинтересованные в аренде бизнесмены. Торги представляют собой процедуру выставления ставок. Выигрывает участник, который предложит наибольшую арендную плату. Если кроме вас претендентов нет, то вы автоматически можете оформить договор аренды. Как правило, они заключаются на большой срок. Однако чтобы найти интересный вариант, нужно постоянно следить за предложениями, размещаемыми на специализированных сайтах, а после правильно оформить все документы на помещение.

Чтобы принять участие в торгах, необходимо подготовить пакет документов. Всего одна ошибка в заявлении или оформлении бумаг — и вы не будете допущены к участию в аукционе, а интересующее вас помещение будет отдано другому лицу. Заручившись помощью юристов RFI consult, вы сможете заключить договор долгосрочной аренды с гарантией и напрямую от собственника. Наши услуги включают:

  • Подбор недвижимости, подходящей под ваши требования.
  • Экспертиза недвижимости, определение рыночной стоимости, рекомендации относительно целесообразности аренды.
  • Сбор и подача документов, необходимых для участия в торгах.
  • Участие в аукционе от вашего имени.
  • Заключение договора аренды.
  • Оценка арендной ставки.
  • Передача документов на помещение, протокола и других бумаг.

ПРОГРАММЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

На сегодняшний день можно воспользоваться несколькими программами. Самыми популярными являются Аренда нежилых помещений, Доктор рядом и Аренда для дошкольных образовательных учреждений. Их особенности собраны в таблице:

Аренда нежилых помещений Доктор рядом
Кто может принять участие Любой предприниматель Предприниматели с лицензией на осуществление медицинской деятельности
Условия аренды Получить согласование от соответствующих структур и ДГИ и предоставить их Арендодателю. -Проведение ремонта и переустройство помещения под медицинские нужды в течении 6 месяцев с момента подписания договора.
-Соблюдение условий организации медобслуживания от Департамента здравоохранения.
Сроки аренды 10 лет 20 лет

Компания RFI consult поможет правильно подготовить заявку и выиграть тендер по любой из этих программ. У нас за плечами множество побед – многие наши клиенты смогли с нашей помощью стать арендаторами помещения департамента имущества Москвы на льготных условиях.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ

Для того чтобы воспользоваться любой из данных программ и арендовать помещения департамента имущества Москвы, необходимо выполнить следующие действия:

  1. На сайте tender.mos.ru ознакомиться с помещениями, выставленными на торг, и выбрать подходящее для своих целей.
  2. Если нужно вживую увидеть помещение, заполнить заявку на осмотр на сайте investmoscow.ru.
  3. Заполнить и подать заявку на участие в тендере.
  4. Оплатить задаток и представить платежный документ с отметкой банка о платеже.
  5. Юридические лица предъявляют оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также выписку уполномоченного органа юр. лица о том, что он одобряет совершение сделки.
  6. Индивидуальным предпринимателям необходимо предоставить оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП.
  7. Физическим лицам нужно подготовить копию удостоверения личности.
  8. Принять участие в аукционе.

ПОЧЕМУ МОГУТ ОТКАЗАТЬ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ АРЕНДЫ?

  • Претендент представил не полный пакет документов.
  • Имеется решение о ликвидации или приостановлении деятельности заявителя.
  • Не внесен задаток.
  • Не выполнены требования оформления аукционной документации.

Чтобы этого не произошло, обратитесь в компанию RFI consult. Мы обеспечим успешное участие в аукционе по аренде помещений департамента имущества Москвы!

ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВА МОСКВЫ

Спустя два года после заключения договора аренды компании по Федеральному закону № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. имеют право на выкуп нежилых помещений у города. Эта процедура еще более сложная, чем участие в торгах: чтобы выкуп арендуемого помещения у города был одобрен, придется получить ряд справок, подать пакет документов, получить разрешение на приобретение недвижимости. Юристы RFI consult многократно помогали с выкупом помещений у Департамента имущества Москвы в разных районах и отлично знакомы с процедурой. Сбор и оформление документов будут проведены в короткие сроки, бумаги заполнены корректно. Мы готовы взять на себя ведение сделки вплоть до заключения договора купли-продажи. Наша помощь в выкупе помещений у города Москвы будет неоценимой, ведь вы сможете приобрести недвижимость быстро и по выгодной цене.

В результате вы получите:

      • Помещение с рассрочкой на 3 года с минимальной процентной ставкой.
      • Возможность не платить 18 % НДС.

УСЛОВИЯ ДЛЯ ВЫКУПА ПОМЕЩЕНИЙ У ГОРОДА

Выкуп помещений у Департамента имущества Москвы будет возможен при соблюдении следующих условий:

      • Претендент является субъектом малого или среднего бизнеса.
      • Помещение непрерывно арендуется в течение двух и более лет, что подтверждается договором.
      • Отсутствуют задолженности и неустойки.
      • Арендуемое имущество не числится в утвержденном перечне гос.имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование предпринимателям.
Читайте так же:  Понятие работы повышенной опасности виды работ

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, ЧТОБЫ ОФОРМИТЬ ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ У ГОРОДА МОСКВЫ

Выкуп нежилых помещений у города Москвы производится в следующем порядке:

      1. Получение справки об отсутствии задолженности.
      2. Подача документов в ДГИ.
      3. Рассмотрение документов, назначение оценки.
      4. Определение Департаментом цены выкупа помещений у города Москвы и составление договора.
      5. Выкуп имущества с рассрочкой.

Обратите внимание: если вы решите оформить выкуп помещения у Департамента имущества Москвы, то цену на недвижимость будет назначать ДГИ по результатам оценки. Как правило, она оказывается достаточно высокой, однако есть возможность снизить стоимость выкупаемого помещения. Для этого проводится независимая оценка и подается обжалование расчета оценки в суд. В ходе судебного разбирательства судья рассматривает аргументы каждой из сторон. Возможно назначение дополнительной оценки. Свяжитесь с юристами RFI consult и узнайте, сколько вы сможете сэкономить на выкупе помещения у Департамента имущества Москвы!

Обращайтесь в компанию RFI consult — и мы будем сопровождать вас на всех этапах процедуры, начиная от аукциона на право аренды и заканчивая приватизацией объектов нежилого фонда Москвы по ФЗ № 159. С нашей помощью вы сможете быстро и беспроблемно оформить выкуп помещения у Департамента имущества Москвы по цене существенно ниже рыночной. Наши специалисты помогут вас сэкономить на аренде или покупке недвижимости — получите бесплатную консультацию и убедитесь в этом лично!

Аренда от государства нежилых помещений

Аренда имущества города Москвы теоретически возможна для следующих категорий:

  • государственные учреждения;
  • физические лица;
  • юридические лица;
  • муниципальные учреждения.

Особенности аренды имущества города заключается в том, что:

  • помещение должно использоваться строго по назначению;
  • имеется возможность получения льготного арендования;
  • арендатор имеет право продления срока аренды при соблюдении им всех договорных условий, согласно Закону «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.

Последний пункт особенно актуален для малого и среднего бизнеса. Однако, есть важный момент, договор перезаключается сроком не менее чем на 3 года, но для магазина, либо салона или частной школы этот пункт может быть только плюсом. Арендуя помещение у частного лица не всегда можно быть уверенным в том, что договор продлится, и что по окончании подписанного договора вас не попросят освободить помещение в кратчайшие сроки.

Аренда городского имущества в этом плане является более лояльным мероприятием. Отказать от аренды помещения и продления договорных отношений арендодатель может только в двух случаях, не считая желания самого арендатора:

  1. У арендатора имеется даже небольшая задолженность по арендной плате, прописанной в договоре, либо наличие штрафов и пени в таком размере, который превышает арендную плату за один период;
  2. Имеется решение, принятое в установленном порядке, которое предусматривает другой порядок распоряжения арендуемым имуществом.

Какие обязанности несет арендатор

Если вы хотите арендовать имущество города Москвы, то вы должны быть готовы к тому, кто на вас лягут определенные обязательства. Все они прописываются в договоре, который будет оформлен после проведения аукциона. Но, как правило, этот перечень включает в себя обязанности по поддержанию помещения в исправном состоянии, проведения текущего ремонта за свой счет, оплату по всем расходам, касающихся содержания имущества (в рамках законодательной базы). Но имейте в виду, что капитальный ремонт производится за счет арендодателя, что также приписано в законе. Если арендодатель не выполнил этот пункт, то арендатор в вправе сам произвести капитальный ремонт и потребовать от государства возврата денежных средств, им потраченных, либо их зачет в стоимость оплаты за аренду.

Как арендовать имущество у города

Процесс получения имущества от государства в аренду не так прост, как может показаться на первый взгляд. Они имеет свои нюансы, соблюдение которых играет важную роль в положительном исходе дела. Но, если говорить в общих чертах, то состоит он из нескольких этапов:

  1. Подача заявления-заявки на проведение аукциона по аренду того или иного имущества города. ДИГМ аукционы, проводимые в разное время, и всю информацию о них, стоит искать на официальном сайте Департамента;
  2. Внести задаток, если это предусмотрено;
  3. В случае победы в торгах следующим пунктом будет заключение договора аренды с ДИМГ. Сделать это необходимо не позднее 20 дней после проведения торгов;
  4. Получить обратно задаток, либо перевести его в счет арендной платы.

Можно ли своими силами получить помещение в аренду от государства

Теоретически это, конечно, возможно. Но человеку, которые впервые столкнулся с данным процессом, сложно соблюсти все тонкости и условия при оформлении и подаче документов, проведении торгов. Требования к списку документов и их оформлению строго регламентированы, поэтому привлечение юридически грамотных консультантов облегчит вам процесс получения имущества в аренду. Компания «ПКД» имеет штат квалифицированных сотрудников, которые прекрасно владеют полной информацией по аренде и выкупе имущества у города. Мы готовы помочь вам в ваших делах!

Выкуп арендованного помещения у государства субъектом малого предпринимательства

Здравствуйте коллеги! Сегодня планирую рассказать вам о порядке реализации положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также о том, как оспорить предлагаемую цену выкупа по выставленному договору и как составить для этого необходимый протокол разногласий.

[2]

И так начнем с того, что проинформирую как это работает в городе Москве, хотя в регионах РФ есть свои особенности, но в целом порядок одинаков.

Официально услуга обозначается как возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
Согласно ст. 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении недвижимого имущества из государственной собственности города Москвы пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Под преимущественным правом в данной статье понимается продажа имущества без проведения торгов.

При это преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

  1. Арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.
  2. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
  3. Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Читайте так же:  Может ли отец отказаться от отцовства и не платить алименты

Подача заявления на оказание государственной услуги и выдача результата осуществляются в службе «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20.

В соответствии с Административным регламентом, общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 30 рабочих дней, за исключением сроков приостановок.
Т.е., например, если наше ООО «Ромашка» арендует у государства (субъекта РФ) по договору аренды нежилое помещение площадью 100 кв.м. и дата заключения договора ранее 1 июля 2013 года, то наше Общество имеет право купить арендуемое помещение без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком. При этом понимаем, что задолженность по договору у Общества отсутствует.

Итак, ООО «Ромашка» согласно Административного регламента, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 199-ПП от 15.05.2012, обращается с заявлением о выкупе арендуемого помещения в Департамент городского имущества города Москвы с приложением следующего пакета документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя;
  • учредительные документы.

По истечении 30-дневного срока на оказание государственной услуги субъект малого и среднего предпринимательства получает договор купли-продажи нежилого помещения.
В свою очередь за указанный период Департамент городского имущества города Москвы проводит мероприятия необходимые для проведения независимой оценки и определения рыночной стоимости выкупаемого помещения.

С одной стороны, все достаточно просто, однако существуют подводные камни, которые могут увеличить 30-дневный срок на месяцы или годы (так, например, на арендуемое ООО «Ромашка» помещение могут отсутствовать документы технического учета или отсутствовать сведения об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости и/или в Едином государственном реестре прав).
Но вот прошли месяцы и Общество получает необходимый договор купли-продажи, и если выкупная стоимость устраивает Общество, то подписываем договор и являемся счастливым обладателем приобретаемой недвижимости.

Однако если стоимость которая предложена Департаментом городского имущества города Москвы значительно отличается от наших ожиданий или рынка сложившегося в близлежащем районе, что делать в этом случае?

Вот здесь стоит обратить внимание на следующее. Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, законодатель наделил нас правом оспорить стоимость выкупаемого помещения на совершенно законных основаниях. Для этого необходимо составить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения.
Что же такое протокол разногласий?

Протокол разногласий — это документ, который дает возможность сторонам внести дополнительные параметры в договор или изменить условия без изменения текста самого договора. Обычно эта практика используется сторонами, которые располагают стандартными договорами, а протоколы используют для отдельных случаев, которые выходят за рамки обычной практики. Стоит отметить, что законодательно установленной формы для протокола разногласий не существует, однако целесообразно его составить той же формы, что и сам договор.

Образец протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости прилагаем во вложении.

В случае, если протокол разногласий будет подписан, то юридическую силу имеют именно те условия, которые указаны в нём, а не в основном тексте договора. При этом в тексте основного договора обязательно нужно сделать пометку, что он заключается с учетом протокола разногласий к нему. Иначе текст протокола не будет иметь никакой юридической силы.

При этом необходимо помнить, что протокол разногласий должен быть составлен и направлен в Департамент городского имущества города Москвы в течении 30 дней с момента получения договора купли-продажи поскольку в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Видео (кликните для воспроизведения).

После получения протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы либо принимает указанную Ваим стоиомсть либо откланяет Ваш протокол. В последнем случае для урегулирования разногласий придется обращаться в суд и уже в рамках судебного разбирательства будет установлена стоимость приобритаемых нежилых помещений.

Источники


  1. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.

  2. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.

  3. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.
  4. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.
  5. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
Аренда от государства нежилых помещений
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here