Аренда мест общего пользования в нежилом помещении

Аренда мест общего пользования в нежилом помещении

Главная страница

Форум Гарант

Фабула: Арендуются офисы. На этаже есть санузлы и коридор, к этажу ведет лестница. По договорам аренды переданы только помещения-комнаты («полезная площадь»).

С лестницами и коридором все понятно (запретить ходить нельзя, хотя и можно поставить вопрос об их аренде с множественностью лиц на стороне арендатоар по аналогии с земельными участками).

Вопрос возник по санузлам.
Теоретически собственник может повесить замок на санузлы?
Или есть что-нибудь в каких-нибудь типа СанПинах, что «офисы» (подобные им помещения) должны иметь поблизости санузлы (или есть рядом санузлы, то работники арендных предприятий не могут быть лишены этих благ), откуда вытекает, что (по умолчанию) право пользования офисом включает право пользования «прилегающих» сортиров и умывальников (типа по аналогии с п. 2 ст. 654 ГК)??

От кого: iustus
Дата: 14-03-2008 14:45

А где сказано, что под офис помещение нельзя использовать без туалета? Ежели есть правила, то да, а ежели нет то нет. Коммуналку он возмещает, как они договорятся или за фактически потребленные услуги.

От кого: zomdrive
Дата: 14-03-2008 15:01

От кого: iustus
Дата: 14-03-2008 14:45

А где сказано, что под офис помещение нельзя использовать без туалета? Ежели есть правила, то да, а ежели нет то нет. Коммуналку он возмещает, как они договорятся или за фактически потребленные услуги.

вы в офисе работаете? Попробуйте закрыть туалеты и посмотрите, как пойдет работа дальше 🙂

От кого: iustus
Дата: 14-03-2008 15:08

вы в офисе работаете? Попробуйте закрыть туалеты и посмотрите, как пойдет работа дальше 🙂

Ну у нас-то на этот стчет договорчик имеется про сортиры 🙂
Ну а в принципе, это уже будет проблема арендатора. Зато перерывы на чай и на кофе у сотрудников сократятся 😀

От кого: zomdrive
Дата: 14-03-2008 15:12

От кого: iustus
Дата: 14-03-2008 15:08

вы в офисе работаете? Попробуйте закрыть туалеты и посмотрите, как пойдет работа дальше 🙂

Ну у нас-то на этот стчет договорчик имеется про сортиры 🙂
Ну а в принципе, это уже будет проблема арендатора. Зато перерывы на чай и на кофе у сотрудников сократятся 😀

чудесно, что есть в договоре про сортиры:) только вот думаю, что такое поведение арендожателя, как закрытвать туалет и требовать дополнительной платы сверх оплаты за комуслуги, просто кощунство)))

От кого: iustus
Дата: 14-03-2008 15:16

Ну енто уже относится к морально-эстетическим чуйствам ентого арендожателя))))))

По поводу оплаты ком. услуг:
Старый, опытный, «съевший собаку» главбух арендодателя уверен, что в договоры аренды, в которых (!) указана только постоянная плата за помещения (переменной части нет вообще), вовсе не надо включать оговорку про коммуналку (хотя специалисты это рекомендуют, типа «бремя несения ком. расодов возлагается на арендодателя»).
Он (главбух) твердо уверен, что все расходы арендодателя на тепло-, электро-, водоснабжение и канализацию в части сдаваемых в аренду площадей оправдываются уже тем, что офис немыслим без всего этого (тепло-, электро- . ), т.е. доход от аренды прямо обусловлен такими расходами.

А для случаев, когда арендатор пропорционально занимаемой площади или иным образом участвует в возмещении арендодателю коммуналки, включающей водоснабжение и -отведение, согласен, что плата за ограниченное пользование санузлами уже берется однозначно.

Места общего пользования при аренде нежилых помещений

Что относится к местам общего пользования в нежилом помещении? Обслуживание и содержание зданий

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Места общего пользования нежилого помещения

— Земли, на которых возведен дом. Сюда же включают находящиеся на них объекты благоустройства, а также те, которые специально созданы для обслуживания жилья.
— Кровли и конструкции, которые выполняют ограждающие и несущие функции.
— Оборудование, установленное с целью обслуживания квартир.
— Другие виды помещений, не являющиеся индивидуальной собственностью граждан, используемые для социально-бытовых нужд.
— Помещения, необходимые для обслуживания жильцов и квартир (лестничные площадки с лифтами).

Предположим, в подъезде имеется коллективный счетчик. Он учитывает затраченную в местах общественного пользования электроэнергию. Показания такого прибора в киловаттах необходимо разделить на всех долевых участников коллективной недвижимости. Учет ведется согласно тому числу граждан, которые имеют регистрацию в данном доме на праве личной собственности.

Новое в блогах

В этой статье мы разберем, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым помещением (квартирой) и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и так далее. Подробное разъяснение по определению помещений, входящих в состав общего имущества, дает Министерство регионального развития в письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

Когда же на доме стоит общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет на собственников и пользователей квартир.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).

если в договоре аренды Арендатор взвалил на себя обязанность уплаты стоимости отопления арендуемого помещения (помещения) с учетом МОП, то Арендодатель совершенно законно может вменить к уплате такой доплаты (за МОП, относящейся к площади арендуемого Вами помещения).

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Места общего пользования нежилого помещения

Оплата ремонтных работ производится жильцами. Однако не всегда люди готовы вносить деньги за улучшение места общего пользования в нежилом помещении. Судебная практика говорит о том, что при отказе соседей от оплаты можно взять эти расходы на себя. Возмещение затрат можно будет получить несколько позже. Для этого понадобится подать соответствующие документы в суд. После принятия им положительного решения деньги вернутся в ваш кошелек. Ремонт при этом будет сделан вовремя, обеспечивэстетическое удовольствие.

1. Помещения различного назначения, расположенные внутри дома, но не позиционирующиеся в качестве конструктивных элементов построения квартир, а также их геометрии. Такие места общего пользования предназначены для обслуживания не только дома, но и его жильцов (более одного).
2. Площадки, по которым осуществляется проход к жилью, а также к выходу из подъезда, лифты, лестничные клетки, а также лифтовые шахты.
3. Техно-эксплуатационные и чердачные этажи.
4. Встроенные гаражи, находящиеся под домом в подвальном помещении, либо оформленные в виде части недвижимого объекта.
5. Оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов (более одного), а также дополнительные сервисные площадки, находящиеся внутри постройки, которые задействованы в обслуживании подобного оборудования.
6. Бойлерные, а также иные специализированные служебные площади.
7. Заборы или ограждения.
8. Домовая крыша.
9. Несущие элементы здания, которые находятся в местах для массового пользования.
10. Ограждающие объекты, находящиеся внутри дома (лестничные перила, парапеты и т.д.).
11. Двери и окна в комнатах, предназначенных для общественного пользования.
12. Механизмы и приспособления, необходимые для удовлетворения людей в свете, тепле и иных благах цивилизации.

Коридорные споры

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 г

Предметом договора является управление зданием и содержание общего имущества здания, текущий ремонт общего имущества здания, уборка мест общего пользования здания, сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания, предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг; эксплуатация систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании; страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников; возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок. К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение.

Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что истец ежемесячно выставляет собственникам на очередной месяц счет-фактуру по оказываемым услугам до 20 числа текущего месяца. Получение счетов-фактур осуществляется собственниками (арендаторами помещений) до 25 числа текущего месяца в помещении истца, расположенном в здании. Оплата счетов-фактур производится до начала очередного месяца перечислением денежных средств на расчетный счет или внесением их в кассу истца.

Понятие эксплуатации коммерческой недвижимости

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Сегодня граждане, проживающие в многоквартирных домах частенько, путают понятия нежилого помещения и имущество в общем пользовании. Им нужно понять, что площадь лестничных клеток, подъездов, лифтов, чердака и подвалов принадлежит к общему имуществу.

Места общего пользования при аренде нежилых помещений

Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок. В соответствии с данной нормой договор. Поскольку. доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды. Решение суда первой. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного. В случае. если договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной. Гражданского кодекса.

С учетом изложенного, суд пришел к верному. Данный вывод поддержан кассационной инстанцией. Федерального арбитражного суда Уральского округа (Постановление . Договор. аренды подвального помещения, не имеющего самостоятельного значения и предназначенного. Гражданского кодекса Российской Федерации) (Дела .

Государственное казенное учреждение Центр координации ГУ ИС Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

Во многих многоквартирных домах (далее — МКД) есть нежилые помещения. Обязаны ли их собственники платить за содержание и текущий ремонт общего имущества и инженерных коммуникаций? Должны ли оплачивать жилищно-коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт?

Для начала разберемся, в чем же отличие жилого помещения от нежилого.

Многие жильцы неправильно понимают суть категории «нежилые помещения», путая их с МОП – местами общего пользования. К последним относятся лестничные пролеты, подъезды, коридоры, технические этажи, лифтовое имущество, чердаки и т.д. В свою очередь, нежилым помещением в МКД является помещение, указанное в проектной или технической документации МКД либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Таким образом, основное отличие нежилых помещений, расположенных в МКД, заключается в том, что они изначально (согласно проектной документации) являются таковыми, не предназначены для обслуживания жилых помещений и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.

Чтобы использовать места общего пользования — цоколи, подвалы, чердаки и т.д. для предпринимательства, их сначала необходимо перевести в статус нежилых. При этом владелец такой площади должен иметь свидетельство о регистрации права собственности и установить в помещении индивидуальные приборы учета на используемые ресурсы.

Не следует забывать, что управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК и др.) должны быть заключены договоры об организации расчетов собственников нежилых помещений в МКД, а также лиц, пользующихся на ином законном основании нежилыми помещениями, за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 01.12.2017 № 671-РП «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 12 июля 2011 г. № 540-РП» с 01.04.2017 на ГКУ «Центр координации ГУ ИС» возложена функция по начислению платежей за нежилые помещения, коммунальные и иные услуги.

Расчет платы за коммунальные услуги производится в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При начислении платежей и формировании платежных документов (в том числе счетов и счетов-фактур) за коммунальные и иные услуги арендаторам, владельцам, пользователям, собственникам нежилых помещений ГКУ «Центр координации ГУ ИС» производит расчеты с использованием системы АСУ ЕИРЦ.

Эта система помогает управляющим организациям сократить операционные и базовые расходы. Кроме того, система АСУ ЕИРЦ зарекомендовала себя как уникальный и незаменимый продукт при расчете и начислениях за ЖКУ.

Таким образом, собственники (арендаторы) нежилых помещений в МКД обязаны так же, как и собственники жилых помещений, оплачивать ЖКУ, а также взносы на капитальный ремонт.

Обязанности арендатора по пользованию местами общего пользования

Отношения между арендатором и арендодателем основываются на договоре, который предусматривает, казалось бы, все необходимые условия и разногласия. Но, вот на протяжении многих лет, при таких отношениях регулярно появляется множество неясных моментов и непонятных вопросов. Чаще всего вопросы касаются обязанности арендатора по использованию мест общего пользования.

Что такое место общего пользования

Это понятие не имеет отражения в законодательной форме. Нет определения, что является местом общего пользования в нежилом (офисном) помещении, сдаваемом в аренду. Эти места могут быть, оговорены и перечислены в договоре аренды. К местам общего пользования можно отнести:

• лестничную клетку;
• туалет;
• душевые;
• лифты, лифтовые шахты;
• коридоры;
• проход или подход к объектам противопожарной защиты, и др.

Вместе с тем к местам общего пользования в нежилом помещении относится площадь офиса, имеющая открытый доступ для посетителей.

В Жилищном кодексе РФ понятие места общего пользования включает в себя все общее имущество собственников многоквартирного дома. Для таких мест общего пользования нормы и порядок использования установлен законодательно.

При аренде помещения для офиса или под торговую точку, арендатору хотелось бы, чтобы помещение охранялось, чтобы была стоянка и доступный вход в здание, чтобы был санузел и чистые коридоры. Словом все те необходимые условия, без которых аренда здания или помещения была бы невозможна. Но, самому решать вопросы по благоустройству мест общего пользования арендатору не хочется.

Собственник имущества, сдаваемого в аренду, при приобретении недвижимости произвёл оплату за общую стоимость, поэтому сдавая в аренду помещение, намерен получать прибыль от всей площади, в том числе и с мест общего пользования.

Для этого он может:

• сдать в аренду всю площадь, в том числе и места общего пользования;
• увеличить арендную плату за помещение, без учёта мест общего пользования.

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны вправе заключать договор, включающий в себя приемлемые условия, но в соответствии с требованиями законодательства.

Для того чтобы не появлялись разногласия межу арендатором и арендодателем необходимо составить ещё один документ: « Разграничение ответственности арендатора и арендодателя ». Этот документ будет неотъемлемым дополнением к договору аренды.

Кто оплачивает места общего пользования

Принимая в аренду нежилое (офисное помещение) арендатор будет пользоваться такими коммунальными услугами как:

— вода, тепло, электроэнергия.

Этими же услугами обеспечены и места общего пользования. Коммунальные платежи мест общего пользования арендатор будет оплачивать, согласно подписанному договору аренды.

Как рассчитать места общего пользования при аренде

КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ. АРЕНДУЕШЬ ПОМЕЩЕНИЕ — ПЛАТИ ЗА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток.

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

С точки зрения закона и суда

Пути решения конфликта

Гора с плеч арендатора

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ). Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде

Учет коммунальных платежей при аренде имущества

Такую же позицию высказали ФНС России в Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/[email protected] и некоторые суды (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А63-8994/2004-С4-9, от 11.06.2009 N А53-18515/2008-С5-27). Бухгалтерский учет различается в зависимости от того, является ли передача имущества в аренду вашим основным видом деятельности или нет. Если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается доходом от обычных видов деятельности (п.

Расчёты за коммунальные услуги по договору аренды

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией). Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006). Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками.

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02. По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п.
2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

Месячное водопотребление будет считаться по формуле 1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС Вариант 3. Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.
Как рассчитать затраты на водоотведение При промышленном водопотреблении, согласно по нормативам, нужно составлять его баланс с водоотведением. Водоотведение равно водопотреблению. И водоотведение при большом потреблении воды — тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.

Расчеты с арендаторами по коммунальным услугам

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее. Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ). Рассмотрим два способа такого включения. 33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 33.1.1.1.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется. Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб.

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

• Сумма НДС, приходящаяся на возмещение коммунальных платежей может быть принята к вычету, наравне с суммой арендной платы;
• Процент НДС может варьироваться в зависимости от времени внесения оплаты по коммунальным услугам.

В случае, если на стороне арендодателя выступает юридическое лицо, то отразить в финансовом отчете денежные суммы по аренде и возмещению коммунальных услуг можно одним из нескольких способов:

• Материальные расходы (если доходы учитываются в виде выручки от реализации);
• Внереализационные расходы (переменные расходы, приходящиеся на содержание имущества).

Заключение Коммунальное бремя подразумевает под собой обязательные платежи, которые необходимо вносить в определенные сроки, дабы избежать перебоев подачи ресурсов и начисления пеней.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Нежилые помещения в многоквартирном доме

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Аренда мест общего пользования в нежилом помещении

Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток.

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

Пути решения конфликта

Аренда мест общего пользования

249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.

2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Гора с плеч арендатора

Источники

1. 
   Веденин, Н.Н. Земельное право; М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2012. — 192 c.
2. 
   Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.
3. 
   Радько, Т. Н. Теория государства и права в схемах и определениях. Учебное пособие / Т.Н. Радько. — М.: Проспект, 2015. — 776 c.
4. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
5. Фоменко, С.Е. Как уволить нерадивого сотрудника; М.: Бератор, 2013. — 160 c.