Агентский договор при аренде нежилого помещения

Главное по теме: "Агентский договор при аренде нежилого помещения" с точки зрения профессионалов. По всем возникшим вопросам просьба обращаться к дежурному юристу.

Агентский договор при аренде нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (УСН с объектом налогообложения «доходы») является собственником «доходного» дома и сдаёт в аренду организации (общая система налогобложения) часть помещений для размещения магазина розничной торговли.
Между ИП и организацией заключен агентский договор (агент выступает от своего имени, но за счет принципала) по обеспечению коммунальными услугами. Агентским договором установлена сумма агентского вознаграждения.
На момент заключения договора аренды ИП имел договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг.
Являются ли выручкой агента и включаются ли в налоговую базу по УСН денежные средства, поступающие на счет агента и предназначенные для оплаты коммунальных услуг (возмещения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации предпринимателю целесообразно учитывать в составе налогооблагаемых доходов суммы, полученные в счет компенсации стоимости коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Агентский договор при аренде нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2015 г. N Ф08-3777/15 по делу N А53-15865/2014 (ключевые темы: агентский договор — принципал — нежилые помещения — владение и пользование — распоряжение имуществом)

г. Краснодар
25 июня 2015 г. Дело N А53-15865/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Зеленая Долина» (ИНН 26358229789, ОГРН1142651012030) — Поляковой О.В. (доверенность от 03.04.2015), в отсутствие истца — общества с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (ИНН 6164259388, ОГРН 1076164000032) и третьего лица — индивидуального предпринимателя Погосова Армена Вазгеновича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2014 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-15865/2014, установил следующее.

ООО «Офис Сервис» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Долина-Юг» о взыскании 22 046 рублей 13 копеек арендных платежей за июль — август 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 21.03.2012 N 2-Ш-12 и 4995 рублей 19 копеек пеней (уточненная редакция).

Определением от 30.09.2014 произведена процессуальная замена ответчика на правопреемника — ООО «Зеленая Долина».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Погосов А.В.

Решением от 09.12.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.03.2015, в иске отказано. Суды установили, что истец, заключая с ответчиком договор аренды на неопределенный срок, действовал в качестве агента по договору с собственником имущества Погосовым А.В. (принципалом). Арендатор уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.07.2014 в связи с заключением договора непосредственно с собственником. Арендная плата за июль — август 2014 года уплачена Погосову А.В. Исходя из названных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика перед истцом не исполненных обязательств, так как в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Суды также указали, что одновременное существование двух договоров аренды в отношении одного и того же имущества невозможно; действия принципала свидетельствуют о его отказе от исполнения агентского договора, нарушение условий которого является предметом регулирования правоотношений между принципалом и агентом и не порочит договор аренды между ответчиком и предпринимателем.

ООО «Зеленая Долина» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, указывая, в частности, что агент должен действовать в интересах принципала, который в данном случае претензий к арендатору не имеет, так как получил арендную плату непосредственно.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Читайте так же:  Как взыскать алименты за три года

Как видно из материалов дела, ООО «Офис Сервис» (арендодатель) и ООО «Долина-Юг» (арендатор) заключили договор от 21.03.2012 N 2-Ш-12, предметом которого являлось предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование нежилого помещения площадью 21,8 кв. м по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Шолохова, 298/6, офис 6 (комната N 10). В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01.04.2012. Договор заключен на неопределенный срок. Согласно пункту 5.2 договора стороны вправе отказаться от него, предупредив другую сторону за 60 календарных дней, по истечении которых действие договора прекращается. В договоре указано, что арендодатель передает помещение арендатору на основании агентского договора от 31.05.2011 N 7-Ш-11.

Письмом от 20.06.2014 ООО «Долина-Юг» предложило обществу «Офис Сервис» считать договор аренды расторгнутым с 01.07.2014, указав, что владелец здания об этих действиях уведомлен.

В ответном письме общество «Офис Сервис» указало, что в силу пункта 5.2 договора срок его действия с учетом даты уведомления о расторжении договора истекает 26.08.2014 и до этой даты у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы.

Отказ арендатора от оплаты за два месяца явился основанием для обращения ООО «Офис Сервис» с иском в арбитражный суд.

Возражая против иска, ответчик представил суду заключенный предпринимателем Погосовым А.В. (арендодатель) и обществом «Зеленая Долина» (арендатор) на неопределенный срок договор от 01.07.2014 N 10/14 аренды нежилого помещения площадью 21,8 кв. м по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Шолохова, 298/6, офис 6 (комната N 10) и платежные поручения о перечислении Погосову А.В. арендных платежей за июль и август 2014 года.

В качестве ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по агентскому договору стороны в пункте 4.1 предусмотрели, что нарушившая обязательство сторона возмещает другой стороне причиненные убытки с применением штрафных санкций в размере нанесенного ущерба. Такое нарушение может служить основанием для досрочного расторжения договора. Кроме того, в силу пункта 7.4, если помещения принципала полностью или частично сданы агентом в аренду, принципал вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть агентский договор при условии направления агенту уведомления. С момента получения уведомления агент утрачивает право подписывать договоры аренды и обязан в 5-дневный срок расторгнуть договоры аренды в соответствии с условиями данных договоров, после чего агентский договор прекращается.

Исследовав указанные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для повторного взыскания с арендатора арендных платежей, подлежащих в любом случае передаче собственнику здания.

Определяющее значение для разрешения данного спора имеют положения статьи 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, приоритет на распоряжение имуществом принадлежит его собственнику, а выданное им другому лицу письменное уполномочие (статья 185 ГК РФ) может быть в любое время прекращено путем отмены уполномочия выдавшим его лицом (пункт 2 части 1 статьи 188 ГК РФ). Арендатор не может отказать в уплате арендных платежей непосредственно собственнику, а в силу статьи 308 ГК РФ обязательства сторон агентского договора не создают обязанностей у арендатора, не участвующего в агентских отношениях в качестве стороны. Соответственно, арендатор в сложившейся ситуации не является неисправной стороной, нарушившей собственное обязательство, и к нему не могут применяться принудительные судебные меры воздействия.

В силу статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом составляют содержание права собственности. Из положений данной нормы в сопоставлении с нормами, регулирующими отношения принципала и агента, не следует, что на период действия агентского договора собственник (принципал) лишается указанных прав. В агентских отношениях собственник в любое время может потребовать восстановления себя в полном объеме в правах владения, пользования и распоряжения имуществом, неся риск наступления последствий, если такое требование сопряжено с нарушением обязательств принципала.

Суды обоснованно указали, что нарушение принципалом агентского договора (если таковое имеется) не порочит договор аренды, заключенный собственником с арендатором.

При названных обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 по делу N А53-15865/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Рогальский
Судьи В.Ф. Кухарь
Л.И. Савенко

Обзор документа

Агент обязался в интересах собственника помещений (принципала) сдавать их в аренду.

Во исполнение агентского договора агент (арендодатель) заключил договор аренды на неопределенный срок. Позднее арендатор предложил агенту считать данный договор расторгнутым, указав, что собственник об этом уведомлен. Агент ответил, что по условиям договора аренды его действие прекращается по истечении 60 дней с момента получения уведомления. Поэтому арендатор должен внести арендную плату за 2 месяца.

Арендатор отказался вносить платежи. Поэтому агент предъявил к нему иск об их взыскании.

Суд округа согласился с нижестоящими инстанциями, не удовлетворившими иск.

Как следует из материалов дела, арендатор заключил договор аренды непосредственно с собственником (принципалом). Арендная плата за спорный период внесена непосредственно собственнику.

[1]

Определяющее значение для разрешения данного спора имеют положения ГК РФ, согласно которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, приоритет на распоряжение имуществом принадлежит его собственнику. А выданное им другому лицу письменное уполномочие может быть в любое время прекращено путем отмены уполномочия выдавшим его лицом. Арендатор не может отказать в уплате арендных платежей непосредственно собственнику. В соответствии с ГК РФ обязательства сторон агентского договора не создают обязанностей у арендатора, не участвующего в агентских отношениях в качестве стороны.

Соответственно, арендатор в сложившейся ситуации не является неисправной стороной, нарушившей собственное обязательство, и к нему не могут применяться принудительные судебные меры воздействия.

В силу ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом составляют содержание права собственности. Из данной нормы в сопоставлении с положениями, регулирующими отношения принципала и агента, не следует, что на период действия агентского договора собственник (принципал) лишается указанных прав. В агентских отношениях собственник в любое время может потребовать восстановления себя в полном объеме в правах владения, пользования и распоряжения имуществом, неся риск наступления последствий, если такое требование сопряжено с нарушением обязательств принципала.

Читайте так же:  Зона ответственности собственника квартиры по водоснабжению

Нарушение принципалом агентского договора (если таковое имеется) не порочит договор аренды, заключенный собственником с арендатором.

Агентский договор на оказание услуг по заключение договоров аренды/субаренды площадей

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Агент принимает на себя обязательства по поручению Принципала за вознаграждение совершать юридические и иные действия по поиску и подбору лиц, удовлетворяющих требованиям Принципала (далее – «Клиенты») и выражающих намерение выступить Арендаторами/Субарендаторами (снять часть площадей в Объекте в долгосрочную или краткосрочную аренду). Под «Объектом» Стороны понимают помещения, здание – в части или в целом по адресу: . Принципал подтверждает и гарантирует, что является надлежащим правообладателем Объекта, полномочным осуществлять распоряжение различными правами на него.

1.2. Агент обязуется приложить все усилия для подписания между Принципалом (указанным Принципалом лицом или являющимся аффилированным по отношению к Принципалу лицом) и Клиентами (указанными ими лицами или лицами, являющимися аффилированными по отношению к Клиенту) договоров оказания Услуг, договоров аренды/субаренды площадей, в том числе предварительных или иных договоров (далее – «Контракты»), обязывающих его стороны вступить в отношения по использованию Объекта, в т.ч. и/или оказанию Услуг в связи с размещением на Объекте. Под «Услугами» Стороны понимают услуги, которые оказываются в связи с размещением Клиентов на Объекте и указаны в соответствующем Контракте, либо являются предметом самостоятельного договора.

1.3. Настоящий Договор не предоставляет Агенту право заключать Контракты, как от своего имени, так и от имени Принципала. При этом Агент вправе заключать от своего имени иные договоры и совершать иные действия, связанные с выполнением условий Договора. Для исполнения своих обязательств по настоящему Договору Агент имеет право пользоваться услугами третьих лиц, неся полную ответственность за их действия и самостоятельно производя оплату их услуг.

1.4. Настоящий Договор не является эксклюзивным для Сторон.

1.5. Факт представления Агентом каждого Клиента, удовлетворяющего требованиям Принципала, фиксируется путем подписания представителями Сторон Акта представления кандидатуры потенциального Клиента по форме Приложения №1 к Договору.

1.6. Все расходы (убытки) Агента понесенные им в связи с исполнением своих обязательств по настоящему Договору лежат на Агенте и оплате (или возмещению) Принципалом не подлежат.

2. ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТА

2.1. Агент в течение срока действия Договора обязуется:

2.1.1. При необходимости в самостоятельно определяемом объеме организовать изучение рынка с целью выявления потенциальных Клиентов, а также подготовить и реализовать комплекс маркетинговых мероприятий по поиску Клиентов для заключения Контрактов.

2.1.2. От имени Принципала провести предварительные переговоры, а также организовать встречи Принципала с потенциальными Клиентами, присутствуя на переговорах и встречах со всеми потенциальными Клиентами; осуществлять необходимые устные и письменные разъяснения по запросам Клиентов в отношении Объекта.

2.1.3. Содействовать подписанию Контрактов.

2.2. При проведении переговоров с потенциальными Клиентами Агент должен учитывать требования к условиям Контрактов, сообщенные ему Принципалом.

2.3. Без согласия Принципала не давать потенциальным Клиентам никаких обещаний, согласий и подтверждений от имени Принципала о готовности последнего к подписанию с ними Контрактов.

Видео (кликните для воспроизведения).

2.4. По истечении срока действия Договора предоставить Принципалу письменный отчет о ходе исполнения настоящего Договора. Документы, подтверждающие расходы Агента, к отчету не прикладываются и Принципалу не предоставляются.

2.5. Агент первого числа каждого календарного месяца с момента подписания каждого Контракта вручает Принципалу Акт-Отчет сдачи-приемки выполненных действий по примерной форме Приложения №2 к Договору (далее – «Акт»), а Принципал обязуется подписать указанный АКТ или дать мотивированный отказ в течение рабочих дней с момента его получения.

2.6. В случае не подписания Акта в установленный срок, а также отсутствия мотивированных возражений Принципала от подписания Акта Агент делает на Акте соответствующую отметку. В этом случае действия Агента считаются принятыми Принципалом без каких-либо замечаний, а Акт, составленный Агентом в одностороннем порядке, является основанием для расчетов по Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРИНЦИПАЛА

3.1. В соответствии с настоящим Договором Принципал в течение срока действия Договора обязуется:

3.1.1. Предоставлять Агенту необходимую информацию об Объекте и оказываемых Услугах, обеспечить Агента документами, информационными материалами, и правами их использования, необходимыми для исполнения настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь поэтажными планами, чертежами, спецификациями, документами, подтверждающими права Принципала на Объект, и иными необходимыми документами и информацией, запрошенными Агентом. Принципал несет полную ответственность за содержание переданных Агенту исходных данных и материалов, их соответствие Закону РФ «О рекламе», действующему законодательству РФ, а также за нарушение принадлежащих третьей стороне прав (включая, но не ограничиваясь авторскими и смежными правами, правами на товарный знак) в отношении переданных Агенту исходных данных и материалов. Все претензии третьих лиц по указанным вопросам урегулируются Принципалом самостоятельно за свой счет.

3.1.2. Не вступать в какие-либо контакты без участия Агента с Клиентами, представленными Агентом.

3.1.3. В случае если какой-либо Клиент, представленный Агентом, или его представитель обратится к Принципалу напрямую, то есть без участия и ведома Агента, Принципал обязуется известить об этом Агента и немедленно направить Клиента к Агенту для дальнейшей работы.

3.1.4. Содействовать проведению осмотров Объекта Агентом и Клиентами.

3.1.5. Выплатить Агенту обусловленное Договором вознаграждение.

3.1.6. Сообщать Агенту в пятидневный срок о подписании Контрактов с Клиентами, привлеченными Агентом во исполнение настоящего Договора, с указанием цены сделки и условий оплаты, а также о суммах, полученных от таких Клиентов во исполнение обязательств по данным Контрактам с предоставлением Агенту подтверждающих документов.

3.2. Принципал вправе:

  • запрашивать у Агента данные о потенциальных Клиентах и сведения о проведенных переговорах;
  • присутствовать на переговорах с потенциальными Клиентами по вопросам обсуждения Контрактов в отношении Объекта, Услуг (или их части).
Читайте так же:  Определение мест общего пользования в нежилом здании

4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

4.1. В случае подписания договоров хранения, оказания Услуг, договоров аренды/субаренды площадей, в том числе предварительных или иных договоров (далее – «Контракты»), обязывающих его стороны вступить в отношения по использованию Объекта, в т.ч. по хранению товаров на Объекте, и/или оказанию Услуг в связи с размещением товаров на Объекте Принципал выплачивает Агенту вознаграждение (вне зависимости от фактически востребованного и выполненного объема действий Агента) в следующем размере: .

4.2. Вознаграждение Агента выплачивается Принципалом на счет, указанный Агентом, в течение банковских дней, с момента получения Принципалом денежных средств от клиента по каждому Контракту. Кроме того, фактическое использование Клиентом Объекта и нахождение Клиента или его сотрудников в Объекте в течение дней и более после подписания Контракта, приравнивается Сторонами к факту поступления денежных средств Принципалу от Клиента. Удостоверение Агентом такого факта постоянного нахождения Клиента влечет необходимость подписания акта сдачи-приемки и полной оплаты Принципалом услуг Агента.

4.3. Оплата вознаграждения Агента производится в российских рублях. Обязательство Принципала по оплате вознаграждения Агента считается исполненным Принципалом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Агента.

4.4. В случае если до истечения месяцев после прекращения действия настоящего Договора, будет подписан Контракт с любым из Клиентов, представленным Агентом по форме Приложения №1 к Договору (или лицом, являющимся аффилированным по отношению к Клиенту), Принципал обязуется выплатить Агенту вознаграждение на условиях настоящего Договора.

4.5. Все указанное в Договоре вознаграждение Агента не включает в себя НДС, так как Агент находится на упрощенной системе налогообложения.

5. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

5.1. С момента заключения и в течение месяцев с момента прекращения действия Договора по любому из оснований Стороны взаимно обязуются сохранять конфиденциальность полученной друг от друга по условиям Договора информации и документации и принимать все возможные разумные меры для защиты такой информации и документации от разглашения.

5.2. Для целей настоящего Договора под конфиденциальной информацией понимается любая информация, передаваемая Сторонами друг другу в процессе исполнения Договора и подлежащая защите по Договору.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его обеими Сторонами и действует в течение . Истечение установленного срока действия Договора не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств, возникших в период действия Договора или в связи с исполнением другой стороной своих договорных обязательств, а также от ответственности за их неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе сохраняет свою силу п.4.4 настоящего Договора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. Каждая из Сторон должна исполнять свои обязательства надлежащим образом, оказывая всевозможное содействие другой стороне.

7.3. Сторона, нарушившая свои обязательства по Договору, должна без промедления устранить эти нарушения.

7.4. В случае нарушения срока выплаты вознаграждения, установленного п.п. 4.1., 4.2. Договора, Принципал выплачивает Агенту неустойку в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

[2]

8. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение Договора, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажорными обстоятельствами), которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными действиями. К форс-мажорным обстоятельствам относятся стихийные явления природы (пожар, наводнения, землетрясения), а также акты государственных органов, военные действия, забастовки и т.п.

8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств, должна известить о них другую Сторону в течение рабочих с момента их наступления.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Споры и разногласия, возникающие в связи с выполнением Сторонами обязательств по настоящему Договору, Стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров.

9.2. В случае невозможности урегулирования споров путем переговоров или не достижения согласия между Сторонами споры передаются на рассмотрение и разрешение в Арбитражный суд г. в соответствии с действующим законодательством РФ.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Стороны констатируют, что Принципал является Собственником/Арендатором Объекта или его правомочным легитимным представителем, что подтверждается , правомочным осуществлять распоряжение различными правами на него. При этом Принципал обязуется обеспечить исполнение обязательств по настоящему Договору.

10.2. Все приложения к настоящему Договору, подписанные обеими Сторонами, являются его неотъемлемыми частями.

10.3. Извещения Сторонами друг друга о различных обстоятельствах, возникающих в процессе исполнения Договора, могут производиться с помощью писем, телеграмм, факсом или курьером. При этом сообщения считаются направленными надлежащим образом, если они направлены по адресам, указанным в п.11 Договора.

10.4. Все дополнения, изменения настоящего Договора составляются в письменной форме и становятся неотъемлемой его частью с момента их подписания Сторонами.

10.5. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Агентский договор на сдачу в аренду недвижимости

Вопрос

Добрый день. У нас ООО на УСН6% они занимаются сдачей квартир в аренду по суточно. Квартира принадлежит физ.лицу, а между ООО и физ.лицом заключен агентский договор. Подскажите, с точки зрения бух. и нал учета отражение этих операций. Возможно ли будет получить ответ до конца сегодняшнего дня?

Ответ

Суммы, поступившие от арендаторов объекта недвижимости, принадлежащего принципалу (физическому лицу), в составе доходов агента (субагента) не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На дату сдачии объекта недвижимости, принадлежащего принципалу, организация-агент отражает в бухгалтерском учете возникновение дебиторской задолженности покупателя по аренде объекта недвижимости и кредиторской задолженности перед принципалом записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»(Инструкция по применению Плана счетов). При этом у агента (субагента) не возникает ни доходов, ни расходов. При получении оплаты от арендатора и перечислении оплаты принципалу (агенту) у агента (субагента) также не образуется доходов и расходов (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

[3]

УСН и бухучет при получении агентского (субагентского) вознаграждения

Читайте так же:  Что необходимо для перепланировки нежилого помещения

Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения является для агента (субагента) выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Такие доходы учитываются в целях налогообложения после утверждения отчета в момент поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу агента (субагента) либо при погашении принципалом (агентом) задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения признается агентом (субагентом) доходом от обычных видов деятельности на дату утверждения принципалом (агентом) отчета и отражается по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка», в корреспонденции с дебетом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).

Договорные схемы арендных отношений

  • Черепнов М. | юрист нижегородского представительства ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры»

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

  • непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
  • субаренда (ст. 615 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Читайте так же:  Понятие материального стимулирования персонала

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

Видео (кликните для воспроизведения).

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Источники


  1. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.

  2. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  3. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
  4. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
  5. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.
Агентский договор при аренде нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here